Stadt und Umland driften weiter auseinander
Zentrale Ergebnisse
1. Der Büroimmobilienmarkt bleibt stabil, die Unterschiede zwischen den Standorten nehmen jedoch zu
Trotz Homeoffice, Konjunkturschwäche und struktureller Veränderungen zeigt der Büroimmobilienmarkt nur leichte Anzeichen eines Einbruchs. Die durchschnittliche Nettomiete liegt in der Region Stuttgart bei 12,86 Euro pro Quadratmeter, hinzu kommen Nebenkosten von 3,06 Euro.
2. Die Stuttgarter Innenstadt setzt sich zunehmend vom übrigen Markt ab
Mit durchschnittlich 15,47 Euro pro Quadratmeter bleibt Stuttgart der teuerste Bürostandort der Region, in der City innerhalb des Innenstadtrings sind es bereits 23,38 Euro. Auch bei der Flächengröße zeigt sich Stuttgarts Sonderrolle, denn während im Umland kleinere Flächen pro Quadratmeter teurer sind, erzielen in Stuttgart größere zusammenhängende Flächen höhere Mieten.
3. Steigende Mietkosten erhöhen den Anpassungsdruck bei Unternehmen
36 Prozent der Unternehmen verzeichnen Mietsteigerungen, in Stuttgart sogar 48 Prozent. Betroffene planen häufiger Umzüge oder Flächenreduzierungen, dennoch plant nur rund jedes vierte Unternehmen tatsächlich Anpassungen und wenn, stehen Flächenreduzierungen deutlich häufiger im Fokus als Erweiterungen.
4. Lage und Erreichbarkeit bleiben wichtige Preistreiber
Büroflächen in Stadt- oder Ortszentren erzielen die höchsten Mieten, gefolgt von Randlagen und Gewerbegebieten. Bei der Erreichbarkeit punktet Stuttgart mit einer sehr guten ÖPNV-Anbindung, während die Landkreise eine bessere Pkw-Erreichbarkeit bieten. Die erstmals abgefragte Erreichbarkeit zu Fuß bzw. mit dem Fahrrad wird regionsweit ausgewogen positiv bewertet.
5. Der Gebäudebestand ist alt und die Energiewende kommt nur langsam voran
92 Prozent der Büroflächen sind älter als zehn Jahre, mehr als die Hälfte wurde seit über zehn Jahren nicht modernisiert und fossile Heizsysteme dominieren weiterhin. Mehr als die Hälfte der Flächen wird mit Gas beheizt, Wärmepumpen erreichen nur 7 Prozent. Die Heizungsart spielt für 74 Prozent der Unternehmen bei der Anmietung derzeit noch keine entscheidende Rolle.
Übersicht der Mietpreise und Nebenkosten
| Nettomiete je m² | Nebenkosten je m² | |
| Region Stuttgart | 12,86 € | 3,06 € |
| Stadtkreis Stuttgart | 15,47 € | 3,52 € |
| Bad Cannstatt | 12,56 € | 2,50 € |
| City | 23,38 € | 5,34 € |
| Degerloch/Sonnenberg | 13,53 € | 2,63 € |
| Feuerbach | 13,14 € | 2,92 € |
| Giebel/Bergheim/Feuerbach/Hausen/Weilimdorf/Wolfbusch | 11,47 € | 3,45 € |
| Innenstadt | 16,37 € | 3,46 € |
| Möhringen/Fasanenhof-Ost | 12,32 € | 2,87 € |
| Rohr/Wallgraben-Ost | 11,46 € | 2,52 € |
| Vaihingen | 14,86 € | 4,06 € |
| Landkreis Böblingen | 12,00 € | 3,20 € |
| Böblingen | 15,22 € | 3,52 € |
| Herrenberg | 10,33 € | 3,01 € |
| Leonberg | 11,80 € | 3,13 € |
| Sindelfingen | 11,66 € | 3,24 € |
| Landkreis Esslingen | 11,73 € | 2,70 € |
| Esslingen am Neckar | 10,48 € | 2,53 € |
| Filderstadt | 10,56 € | 2,02 € |
| Kirchheim unter Teck | 12,82 € | 3,02 € |
| Leinfelden-Echterdingen | 12,15 € | 3,38 € |
| Landkreis Göppingen | 9,34 € | 2,47 € |
| Göppingen | 9,58 € | 2,82 € |
| Landkreis Ludwigsburg | 10,49 € | 2,73 € |
| Bietigheim-Bissingen | 10,69 € | 3,51 € |
| Ludwigsburg | 11,98 € | 3,08 € |
| Vaihingen an der Enz | 9,86 € | 2,67 € |
| Landkreis Rems-Murr | 10,84 € | 2,33 € |
| Backnang | 11,35 € | 3,33 € |
| Fellbach | 10,62 € | 1,95 € |
| Schorndorf | 12,41 € | 2,22 € |
| Waiblingen | 10,78 € | 2,08 € |
Mietpreisentwicklung
Betrachtet man die Dynamik der Mietpreisentwicklung, fallen folgende Veränderungen auf: Während sich aktuell insbesondere die Stadt Stuttgart und der Rems-Murr-Kreis dynamisch entwickeln, hat sich das Mietpreiswachstum in den Landkreisen Böblingen und Esslingen gegenüber den vorangegangenen Erhebungszeiträumen deutlich abgeschwächt. Ludwigsburg und Göppingen bewegen sich weiterhin im Mittelfeld. Dies unterstreicht, dass sich die Mietpreisentwicklung in der Landeshauptstadt und an den übrigen Standorten der Region zunehmend auseinanderentwickelt.
Nebenkostenentwicklung
Steigende Mieten erhöhen den Anpassungsdruck bei Unternehmen
| Die Miete ist in den letzten zwei Jahren … | |||
| Standort | gestiegen. | konstant geblieben. | gesunken. |
| Region Stuttgart | 35,8% | 63,9% | 0,0% |
| Stadtkreis Stuttgart | 48,2% | 51,8% | 0,0% |
| Landkreis Böblingen | 34,8% | 65,2% | 0,0% |
| Landkreis Esslingen | 20,0% | 80,0% | 0,0% |
| Landkreis Göppingen | 31,8% | 68,2% | 0,0% |
| Landkreis Ludwigsburg | 32,7% | 67,3% | 0,0% |
| Landkreis Rems-Murr | 28,3% | 71,7% | 0,0% |
| Geplant ist … | ||||||
| Die Miete ist in den letzten zwei Jahren … | Keine Veränderung | Umzug an anderen Standort | Reduzierung |
Reduzierung durch Umzug |
Erweiterung |
Erweiterung durch Umzug |
| gestiegen. | 63,7% | 12,3% | 10,3% | 7,5% | 5,5% | 0,7% |
| konstant geblieben. | 81,1% | 6,8% | 3,8% | 2,7% | 3,0% | 2,7% |
| gesunken. | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Unabhängig von der bisherigen Mietentwicklung planen 15 Prozent der befragten Unternehmen einen Umzug an einen anderen Standort.
Einflussfaktoren auf die Höhe des Mietpreises
| Lage | |||
| Standort | Ortszentrum | Randlage | Gewerbegebiet |
| Region Stuttgart | 14,10 € | 12,33 € | 10,36 € |
| Stadtkreis Stuttgart | 16,88 € | 15,56 € | 11,66 € |
| Landkreis Böblingen | 13,04 € | 12,12 € | 10,23 € |
| Landkreis Esslingen | 13,54 € | 11,49 € | 9,96 € |
| Landkreis Göppingen | 10,61 € | 8,49 € | 8,75 € |
| Landkreis Ludwigsburg | 10,62 € | 10,40 € | 9,86 € |
| Landkreis Rems-Murr | 12,15 € | 10,35 € | 9,54 € |
| Erreichbarkeit | |||||||||
| Auto | ÖPNV | Fahrrad/Fuß | |||||||
| Standort | gut | ausreichend | schlecht | gut | ausreichend | schlecht | gut | ausreichend | schlecht |
| Region Stuttgart | 88% | 9% | 3% | 75% | 20% | 6% | 86% | 11% | 3% |
| Stadt Stuttgart | 82% | 13% | 5% | 89% | 7% | 4% | 86% | 10% | 4% |
| Landkreis Böblingen | 89% | 6% | 4% | 59% | 30% | 11% | 89% | 7% | 4% |
| Landkreis Esslingen | 95% | 4% | 1% | 70% | 25% | 5% | 82% | 14% | 4% |
| Landkreis Göppingen | 82% | 18% | 0% | 52% | 38% | 10% | 86% | 14% | 0% |
| Landkreis Ludwigsburg | 93% | 5% | 2% | 65% | 29% | 5% | 87% | 9% | 4% |
| Landkreis Rems-Murr | 95% | 5% | 0% | 71% | 22% | 7% | 86% | 14% | 0% |
| Durchschnittlicher Mietpreis je m² | ||
| Standort | ≤ 200 m² | > 200 m² |
| Region Stuttgart | 12,84 € | 12,62 € |
| Stadt Stuttgart | 14,99 € | 15,92 € |
| Landkreis Böblingen | 11,98 € | 12,02 € |
| Landkreis Esslingen | 12,92 € | 10,02 € |
| Landkreis Göppingen | 9,95 € | 8,29 € |
| Landkreis Ludwigsburg | 10,84 € | 9,97 € |
| Landkreis Rems-Murr | 11,65 € | 9,87 € |
| Renovierungsalter | |||
| Gebäudealter | 0 – 4 Jahre | 5 – 10 Jahre | mehr als 10 Jahre |
| 0 – 4 Jahre | 14,25 € | ||
| 5 – 10 Jahre | 12,75 € | 13,57 € | |
| mehr als 10 Jahre | 14,47 € | 12,80 € | 12,38 € |
| Heizart | |||||
| Standort | Fernwärme | Wärmepumpe | Gas | Öl | Sonstiges (Strom, Pellets etc.) |
| Landkreise der Region | 12,79 € | 11,27 € | 10,82 € | 10,41 € | 10,98 € |
| Stadtkreis Stuttgart | 18,49 € | 14,70 € | 14,13 € | 11,47 € | 15,63 € |
| Heizart | |||||
| Ausschlaggebender Faktor | Fernwärme | Gas | Öl | Wärmepumpe | Sonstiges (Strom, Pellets etc.) |
| Kosteneffizienz | 12% | 41% | 6% | 12% | 29% |
| Nachhaltigkeit | 20% | 0% | 0% | 40% | 40% |
| Nachhaltigkeit und Kosteneffizienz | 46% | 14% | 4% | 21% | 14% |
| weder noch | 17% | 56% | 14% | 5% | 8% |
Einordnung der Ergebnisse
Bundestrend spiegelt regionale Entwicklung
Handlungsimpulse für unterschiedliche Stakeholder
Datengrundlage und Methodik
Berücksichtigt wurden Bestandsmieten für Büroflächen in der Stadt Stuttgart sowie in den Landkreisen Böblingen, Esslingen, Göppingen, Ludwigsburg und Rems-Murr.
Im Gegensatz zu vielen Marktberichten von Maklerhäusern und Branchenverbänden basiert die Auswertung auf bestehenden Mietverträgen und nicht auf Neuvermietungen. Die Ergebnisse bilden damit das tatsächliche Mietniveau ansässiger Unternehmen ab, während kurzfristige Marktschwankungen nur eingeschränkt berücksichtigt werden.
Die Befragung richtete sich überwiegend an Unternehmen mit einem Schwerpunkt auf Büroflächen, insbesondere aus den Bereichen unternehmensnahe Dienstleistungen, Beratung, Verwaltung, Kreativwirtschaft sowie Forschung und Entwicklung.