Preise der Wohn- und Geschäftshäuser im Abwärtstrend

Die Studie Residential Investment Wohn- und Geschäftshäuser im Überblick 2023/2024 von Colliers International Deutschland zeigt, dass es sich bei dem Abwärtstrend der Preise nicht nur um eine kurzzeitige Marktkorrektur handelt. Die veränderten Rahmenbedingungen aus schwachem Wirtschaftswachstum, anhaltend hoher Inflation und hoher Zinsen lassen mittlerweile bundesweit eine spürbare Marktkorrektur erkennen.

Aktuell kann die hohe Nachfrage nach Wohnraum kaum befriedigt werden und Besserung scheint nicht in Sicht zu sein. Die Bundesregierung hält zwar weiterhin an ihrem Ziel von 400.000 neu gebauten Wohneinheiten pro Jahr fest, jedoch blieben Maßnahmen bisher aus, den Wohnungsbau anzukurbeln. Die Nachfrage nach Wohnraum ist erneut stark gestiegen, besonders aufgrund des massiven Zuzugs aus dem Ausland im Jahr 2022, der zu einem Wanderungsplus von 1,5 Millionen Menschen führte. Dies hat den Druck auf den Wohnungsmarkt kurzfristig noch einmal verstärkt. Allerdings zeichnet sich ein massiver Einbruch im Wohnungsbau ab, der auf Jahre hinaus negative Auswirkungen hinterlassen wird. Die relativ positiven Zahlen der fertiggestellten Wohnungen resultieren nach wie vor aus Projekten, die im Jahr 2021 begonnen wurden, so Colliers International.

Die Unsicherheit in Bezug auf neue Themen wie das „Heizungsgesetz“ und die damit verbundene inhaltliche Unklarheit haben das Jahr 2023 geprägt und werden auch im nächsten Jahr wirken. Als Reaktion auf den Zinsanstieg und den Einbruch der Wohnungsfinanzierungen ist erstmals seit Jahren eine Preiskorrektur am Wohnungsmarkt zu beobachten. Seit der Spitze zu Jahresbeginn 2022 hat sich das Kreditvergabevolumen mehr als halbiert, scheint sich jedoch zuletzt zu stabilisieren. Der effektive Jahreszins hat im Sommer 2023 das Niveau von 4 Prozent überschritten. Die Finanzierungskosten haben sich damit etwa verdreifacht.

Die angebotsbasierten Preise für Wohn- und Geschäfts- sowie Mehrfamilienhäuser (mit einer Größe von mindestens 1.000 m²) haben sich seit der Spitze in den 50 größten Städten Deutschlands um etwa 20 Prozent korrigiert. Es ist zudem zu beobachten, dass sich das Angebot von zum Verkauf stehenden Objekten deutlich erhöht hat. Das heißt, die Verkaufsbereitschaft auf Eigentümerseite ist gestiegen. Das Kaufangebot lag zur Jahresmitte 2023 um mehr als 50 Prozent höher als zu Jahresbeginn 2022. Da die angebotsbasierten Preise keine realen Transaktionen abbilden, folgt zudem ein Blick auf die offiziellen Zahlen der deutschen Gutachterausschüsse. Für die 52 im Marktbericht von Colliers International enthaltenen Städte haben sich die realen, auf Transaktionen basierenden Preise, im Jahr 2022 um 17 Prozent korrigiert. Die Korrektur hat sich im ersten Halbjahr 2023 fortgesetzt, ist jedoch noch nicht in offiziellen Zahlen verfügbar.

Erhöhter Nachfragedruck und fortschreitende spürbare Verknappung des Angebots treiben die Mieten insbesondere in den Ballungszentren weiter an. Aufgrund der generell steigenden Wohnnebenkosten intensiviert sich die Nachfrage nach Wohnungen jüngeren Baualters mit guter Energieeffizienz.

In einem kleinen Kapitel über Hannover wird die Marktentwicklung der letzten Jahre veranschaulicht mit Mietpreisangaben und Kaufpreisfaktoren für die verschiedenen Stadtteile. Die entsprechenden Quadratmeterpreise bei Wohn- und Geschäftshäusern liegen laut Colliers derzeit bei ab 1600 Euro in einfachen Lagen bis zu 2400 Euro in sehr guten Lagen (Zoo, Kleefeld, Kirchrode, Waldhausen). Das entspricht Kaufpreisfaktoren von 15 bis 24.

Zu ähnlichen Ergebnissen wie Colliers kommt das Statistische Bundesamt mit seinem Häuserpreisindex für Deutschland. Danach sind die Preise im 2. Quartal 2023 um durchschnittlich 9,9 Prozent gegenüber dem 2. Quartal 2022 gesunken, wobei allerdings sowohl die Erhebungsbasis als auch der betrachtete Zeitraum nicht ganz vergleichbar sind. Das Statistische Bundesamt berichtet zudem, dass dies der stärkste Rückgang der Wohnimmobilienpreise gegenüber einem Vorjahresquartal seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000 war.