Insolvenzrecht, Gewerbemietrecht, Vertragsrecht

Krise! Was nun?

Viele Unternehmen befinden sich aufgrund der Corona-Pandemie in finanziellen Schwierigkeiten, die zur Zahlungsunfähigkeit führen und einen Insolvenzantrag erforderlich machen können.
Die Insolvenz muss aber keine Katastrophe sein. Denn sie bietet auch die Möglichkeit den Druck, den Gläubiger möglicherweise auf Sie ausüben, abzufedern und geordnet wieder ihre finanzielle Handlungsfähigkeit zurückzuerlangen.
Die Insolvenz ist also nicht zwangsläufig mit der Beendigung Ihres Unternehmens und damit Ihrer gegenwärtigen wirtschaftlichen Existenz gleichzusetzen. Welche Möglichkeiten haben Sie? 
Zunächst ist es sinnvoll, mit einem Insolvenzrechtsexperten Kontakt aufzunehmen, der Sie bei der Ermittlung ihres Insolvenzstatus unterstützen und idealerweise das Verfahren auch begleiten kann. 
Um die Sanierungschance maximal zu nutzen, sollte in der Unternehmenskrise möglichst frühzeitig, also bereits bei drohender Zahlungsunfähigkeit, ein Insolvenzantrag gestellt werden.
Dies bietet die Möglichkeit ein sogenanntes Schutzschirmverfahren zu durchlaufen. Dieses kann im Idealfall ohne besondere Publizität – die Beantragung des  durch eine Einigung mit den Gläubigern, einem sog. Insolvenzplan beendet werden. Der Insolvenzantrag führt dann also nicht zwangsläufig zu einem eröffneten Insolvenzverfahren. Zudem bleiben Sie von Anfang an am Ruder. Sie stehen lediglich unter der Aufsicht von Insolvenzgericht und Sachwalter und sind für drei Monate vor dem Zugriff der Gläubiger geschützt. Innerhalb der drei Monate müssen Sie ein Sanierungskonzept ausarbeiten. Hierzu sollten Sie sich professionelle Hilfe holen.

Voraussetzungen für das Schutzschirmverfahren

Die Einleitung des Schutzschirmverfahrens – ein Spezialfall des Eigenverwaltungsverfahrens - setzt nach § 270 b Abs. 1 InsO voraus, dass
  • der Schuldner einen Eröffnungsantrag gestellt hat,
  • drohende Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung vorliegt,
  • der Schuldner einen Antrag auf Eigenverwaltung gestellt hat,
  • die Sanierung des Schuldners nicht offensichtlich aussichtslos ist,
  • der Schuldner einen Antrag auf gerichtliche Bestimmung der Frist zur Vorlage eines Insolvenzplans gestellt hat und
  • eine mit Gründen versehene Bescheinigung eines Krisen- und Sanierungsberaters, also eines in Insolvenzsachen erfahrenen Steuerberaters, Wirtschaftsprüfers oder Rechtsanwalts oder einer Person mit vergleichbarer Qualifikation.
Letztere muss den Inhalt haben, dass drohende Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung, aber keine Zahlungsunfähigkeit vorliegt und die Sanierung nicht offensichtlich aussichtslos ist. Der Aussteller dieser Bescheinigung muss eine andere Person als der einzusetzende Sachwalter sein.
Antragsteller eines Schutzschirmverfahrens kann nur der Unternehmer selbst sein. Der Unternehmer hat zu beantragen, dass die Eigenverwaltung angeordnet wird. Ebenso hat der Unternehmer zu beantragen, dass er im Rahmen eines Schutzschirmverfahrens berechtigt ist, das Unternehmen bis zur Eröffnung des Verfahrens in Eigenverwaltung zu führen.
Schließlich hat der Unternehmer zu beantragen, dass er innerhalb einer Maximalfrist von 3 Monaten einen Insolvenzplan vorzulegen hat.
Sofern gegen den Unternehmer bereits vollstreckt wird, kann dieser beantragen, dass die Vollstreckungsmaßnahmen eingestellt werden.
Durch das Insolvenzgericht kann auch angeordnet werden, dass der Schuldner Masseverbindlichkeiten begründen darf, die im Insolvenzverfahren vorrangig befriedigt werden. Dies kann die Fortführung des Betriebes erleichtern, da die Geschäftspartner direkt aus dem noch vorhandenen Vermögen – der Insolvenzmasse – vorrangig befriedigt werden.
Ferner hat der Unternehmer seinem Antrag generell ein Verzeichnis der Gläubiger und ihrer Forderungen beizufügen.
Hat der Unternehmer seinen Geschäftsbetrieb noch nicht eingestellt, soll er die Gläubiger mit den
  • höchsten Forderungen,
  • die höchsten gesicherten Forderungen,
  • die Forderungen der Finanzverwaltung,
  • die Forderungen der Sozialversicherungsträger
  • sowie die Verbindlichkeiten aus betrieblicher Altersversorgung
besonders kenntlich machen.
Ebenso hat der Unternehmer bezogen auf das letzte Wirtschaftsjahr auch Angaben zur Bilanzsumme, zu den Umsatzerlösen und durchschnittlichen Zahl der Arbeitnehmer zu machen.
Wenn Sie bereits zahlungsunfähig sind, kommt für Sie zwar nicht mehr das Schutzschirmverfahren in Frage, dennoch kann auch hier das Insolvenzverfahren zum Erhalt des Unternehmens führen.
Zunächst ist also entscheidend, ob Zahlungsunfähigkeit gem. § 17 InsO vorliegt.

Wie stelle ich fest, ob ich zahlungsunfähig bin?

Zuerst muss zu einem Stichtag ein sogenannter Finanzstatus aufgestellt werden. Der Finanzstatus stellt das vorhandene Vermögen den Schulden des Unternehmens zum Stichtag gegenüber. So kann feststellt werden, ob die heute fälligen Verbindlichkeiten durch die heute vorhandenen Finanzmittel gedeckt sind. Dazu zählen Barmittel, Bankguthaben und freie Kreditlinien. Ergibt sich hier keine Liquiditätslücke, reichen also die finanziellen Mittel aus, um die Zahlungspflichten zu erfüllen, so besteht Zahlungsfähigkeit.
Besteht eine Liquiditätslücke, muss der Unternehmer einen Finanzplan für die nächsten drei Wochen (das ist laut BGH der Zeitraum, den eine kreditwürdige Person benötigt, um sich die benötigten Mittel zu leihen) aufstellen. Darin sind alle fälligen und in den nächsten 21 Tagen fällig werdenden Verbindlichkeiten aufzulisten. Nicht fällig sind alle bereits gestundeten, z. B. auch gestundete Steuerforderungen oder -vorauszahlungen. Sollte die Bundesagentur für Arbeit Kurzarbeitergeld zahlen und die Sozialversicherungsbeiträge erstatten, können diese Forderungen auch berücksichtigt werden. Weiter sind alle Debitorenforderungen einzustellen, mit deren Eingang in den nächsten 21 Tagen gerechnet werden kann. Dazu gehören auch werthaltige Kreditzusagen von Gesellschaftern oder Dritten, Kredite bei Banken oder bei KfW/ERP aus jetzt aktuellen Programmen. Nicht zu vergessen sind Kasse und Bankkonten sowie etwaige nicht ausgeschöpfte Kreditlinien, ggfs. bestehen kurzfristig liquidierbare Assets. Sollte hier eine Liquiditätslücke von 10% oder mehr bezogen auf die fälligen Verbindlichkeiten bestehen, so besteht regelmäßig Zahlungsunfähigkeit, sofern nicht ausnahmsweise mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit zu erwarten ist, dass die Liquiditätslücke demnächst vollständig oder fast vollständig beseitigt wird und den Gläubigern ein Zuwarten nach den besonderen Umständen des Einzelfalls zuzumuten ist. Umgekehrt kann aber auch bei einer Deckungslücke von weniger als 10% bereits Zahlungsunfähigkeit vorliegen, wenn besondere Umstände dies stützen; etwa wenn anzunehmen ist, dass sich der Niedergang des Unternehmens fortsetzen wird.

Wie stelle ich fest, ob ich überschuldet bin?

Sofern Ihr Unternehmen in der Rechtsform einer juristischen Person (GmbH, UG, AG; auch bei einer GmbH & Co. KG ist das der Fall, wenn die GmbH die einzig persönlich haftende Gesellschafterin ist) geführt wird, ist auch die Überschuldung ein Insolvenzgrund, der grundsätzlich die Antragspflicht auslöst.
Eine Überschuldung liegt vor, wenn das Vermögen die bestehenden Verbindlichkeiten nicht mehr deckt (rechnerische Überschuldung), es sei denn, die Fortführung des Unternehmens ist nach den Umständen überwiegend wahrscheinlich. Die positive Fortführungsprognose setzt voraus, dass der Wille besteht, das Unternehmen fortzuführen (subjektives Element) und dass die Fortführung objektiv erfolgsversprechend erscheint. Maßgeblich ist, ob ein ordentlicher Geschäftsleiter sich auf der Grundlage einer gewissenhaften, sachkundigen Prüfung aller am Stichtag erkennbaren wesentlichen Umstände für eine Fortführung des Unternehmens entscheiden würde. Abweichend von § 19 Abs. 2 S. 1 der Insolvenzordnung ist zwischen dem 1. Januar 2021 und dem 31. Dezember 2021 anstelle des Zeitraums von zwölf Monaten ein Zeitraum von vier Monaten zugrunde zu legen, wenn die Überschuldung des Schuldners auf die COVID-19-Pandemie zurückzuführen ist. Dies wird vermutet, wenn der Schuldner am 31. Dezember 2019 nicht zahlungsunfähig war, der Schuldner in dem letzten, vor dem 1. Januar 2020 abgeschlossenen Geschäftsjahr ein positives Ergebnis aus der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit erwirtschaftet hat und der Umsatz aus der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit im Kalenderjahr 2020 im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 30 Prozent eingebrochen ist.
Besteht die Aussicht, dass sich das Unternehmen mit Hilfe Dritter oder mit den Liquiditäts- und Kredithilfen sowie Stundungsmöglichkeiten des Bundes, der Länder oder der Kommunen und Hausbanken diejenige Liquidität beschafft, die nötig ist, um die fällig werdenden Verbindlichkeiten zu bedienen, dann liegt keine Überschuldung vor. 

Muss ich sofort einen Insolvenzantrag stellen?

Das wäre dann, wenn Sie die Zahlungsunfähigkeit und/oder Überschuldung Ihrer Kapitalgesellschaft festgestellt haben, grundsätzlich zwingend der Fall, es sei denn, die momentane Möglichkeit der Aussetzung der Insolvenzantragspflicht träfe auf Ihr Unternehmen zu.
Bereits zum Anfang der Pandemie hat der Gesetzgeber die Insolvenzantragspflicht für Kapitalgesellschaften ausgesetzt und zunächst für alle, später nur für den Insolvenzantragsgrund Überschuldung  bis Ende 2020 verlängert.
Für den Monat Januar 2021 wurde die Insolvenzantragspflicht für Geschäftsleiter von Unternehmen ausgesetzt, die einen Anspruch auf die Gewährung finanzieller Hilfeleistungen im Rahmen staatlicher Hilfsprogramme zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie (sog. November- und Dezemberhilfen) haben.  Diese Aussetzung der Insolvenzantragspflicht ist jedoch zwischenzeitlich ausgelaufen:

Folgen des Insolvenzantrags

Bis zur Entscheidung über den Insolvenzantrag hat das Gericht alle Maßnahmen zu treffen, die erforderlich erscheinen, um eine den Gläubigern nachteilige Veränderung in der Vermögenslage des Schuldners zu verhüten.
Das Gericht kann insbesondere
  • einen vorläufigen Insolvenzverwalter bestellen,
  • dem Schuldner ein allgemeines Verfügungsverbot auferlegen und dabei anordnen, dass Verfügungen des Schuldners nur mit Zustimmung des vorläufigen Insolvenzverwalters wirksam sind
  • Maßnahmen der Zwangsvollstreckung gegen den Schuldner untersagen oder einstweilen einstellen.
Wird ein vorläufiger Insolvenzverwalter eingesetzt, so hat dieser
  • das Vermögen zu sichern und zu erhalten
  • das Unternehmen bis zur Entscheidung über die Eröffnung des Insolvenzverfahrens fortzuführen, soweit nicht das Insolvenzgericht einer Stilllegung zustimmt, um eine erhebliche Verminderung des Vermögens zu vermeiden
  • zu prüfen, ob das Vermögen die Kosten des Verfahrens decken wird.
Wenn das Gericht seine Ermittlungen abgeschlossen hat, wird das Gericht über die Eröffnung entscheiden.
Liegen die Voraussetzungen für die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens vor, erlässt das Gericht einen Insolvenzeröffnungsbeschluss. Dort wird die Eröffnung des Insolvenzverfahrens ausgesprochen und eine Person zum Insolvenzverwalter ernannt. Der Eröffnungsbeschluss enthält weiter den Namen und die Anschrift des Schuldners sowie den Tag und die Stunde der Eröffnung. Gleichzeitig werden dort die Gläubiger aufgefordert, ihre Forderungen innerhalb einer bestimmten Frist beim Insolvenzverwalter anzumelden und diesem ihre Sicherungsrechte mitzuteilen. Der Eröffnungsbeschluss wird den Gläubigern zugestellt. Den Schuldnern wird aufgegeben, nur noch an den Verwalter zu leisten. Es werden der so genannte Berichtstermin und der Prüfungstermin bestimmt. Im Berichtstermin wird insbesondere darüber entschieden, ob das Vermögen des Schuldners liquidiert wird oder ob Aussichten bestehen, das Unternehmen im Ganzen oder in Teilen zu erhalten, ob Möglichkeiten für einen Insolvenzplan bestehen und welche Auswirkungen jeweils für die Befriedigung der Gläubiger eintreten würden. Im Prüfungstermin werden die von den Gläubigern angemeldeten Forderungen ihrem Rang und Betrag nach geprüft.

Kommt für mich ein Antrag auf Eigenverwaltung in Betracht?

Wenn das Unternehmen saniert und fortgeführt werden soll (und kann), können Sie auch bei Zahlungsunfähigkeit einen  Antrag auf Eigenverwaltung stellen. Dieser wird dann erfolgreich sein, wenn keine Umstände bekannt sind, die erwarten lassen, dass die Anordnung zu Nachteilen für die Gläubiger führen wird. Dann behalten Sie die Leitung ihres Unternehmens. Ihnen wird ein Sachwalter zur Seite gestellt, der weniger Befugnisse hat als ein Insolvenzverwalter. Der Sachverwalter kann nur verhindern, er kann aber keine Geschäfte führen. Eine Eigenverwaltung ist immer dann sinnvoll, wenn es gerade auf ihre Fachkenntnisse als bisherigem Geschäftsleiter ankommt und eine zeitraubende Einarbeitung vermieden werden soll. Das Verfahren in Eigenverwaltung spart im Allgemeinen auch bis zu 40 % der Kosten eines Regelverfahrens. Die eingesparten Kosten kommen deshalb auch den Gläubigern zu Gute.
So haben Sie es selbst in der Hand, Ihr Unternehmen erfolgreich zu sanieren!

Darf ich jetzt noch Rechnungen bezahlen?

Geschäftsleiter haften während der Aussetzung der Insolvenzantragspflichten nur eingeschränkt für Zahlungen, die sie nach Eintritt der Insolvenzreife des Unternehmens vornehmen.
Nach den regulären Bestimmungen begründen Zahlungen, die von der Geschäftsleitung nach dem Eintritt der Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung geleistet werden, eine persönliche Haftung. Der Begriff „Zahlung“ ist dabei weit zu verstehen und umfasst neben Bargeldzahlungen etwa auch Überweisungen, Aufrechnungen oder die Abtretung von Forderungen. Mit den neuen Gesetzesregelungen während der Covid-19-Pandemie werden diese Zahlungsverbote gelockert, wenn die o.g. Voraussetzungen der Insolvenzantragspflichtaussetzung vorliegen. Zahlungen, die im ordnungsgemäßen Geschäftsgang erfolgen, gelten als mit der Sorgfalt eines ordentlichen und gewissenhaften Geschäftsleiters vereinbar und begründen somit keine persönliche Haftung. Insbesondere Zahlungen erfasst werden sollen, die der Aufrechterhaltung oder Wiederaufnahme des Geschäftsbetriebes oder der Umsetzung eines Sanierungskonzeptes dienen.
Aber Vorsicht: Wenn Sie Leistungen beauftragen und Waren bestellen, obwohl Sie wissen, dass Sie diese höchst wahrscheinlich nicht bezahlen können, machen Sie sich möglicherweise des Eingehungsbetruges schuldig. Hinterfragen und dokumentieren Sie daher alle Ihre Schritte genau!
Auch Ihre Gläubiger sind während dieser Phase geschützt. Normalerweise können Zahlungen, die während der Krise geleistet werden vom späteren Insolvenzverwalter angefochten werden (siehe das Merkblatt: Insolvenzanfechtung). Dies hat den Hintergrund, dass besonders schnelle oder gut informierte Gläubiger nicht ggü. dem Rest bevorteilt werden sollen. Vielmehr gilt das oberste Prinzip des Insolvenzrechts, die gleichmäßige Befriedigung der Gläubiger (§1 Abs. 1 InsO). Dies hat allerdings die nachteilige Auswirkung, dass die Sanierungsbemühungen erschwert werden. Denn die Gläubiger werden sich zurecht zieren, ihre Vertragsbeziehungen aufrecht zu erhalten, wenn sie befürchten müssen, für ihre Lieferungen und Leistungen nicht dauerhaft entgolten zu werden. So sind nun kongruente Rechtshandlungen in einem späteren Insolvenzverfahren nicht anfechtbar, es sei denn der Anfechtungsgegner wusste, dass die Sanierungs- und Finanzierungsbemühungen des Schuldners nicht zur Beseitigung einer eingetretenen Zahlungsunfähigkeit geeignet gewesen sind. Das heißt für den Gläubiger, dass er das Geld, das er auf eine fällige Rechnung hin ausgezahlt bekommt auch noch nach einer eventuellen Insolvenz behalten darf. Entsprechendes gilt auch für Leistungen an Erfüllung statt oder erfüllungshalber, Zahlungen durch einen Dritten auf Anweisung des Schuldners, die Bestellung einer anderen als der ursprünglich vereinbarten Sicherheit, wenn diese nicht werthaltiger ist, die Verkürzung von Zahlungszielen und die Gewährung von Zahlungserleichterungen.

Was bedeutet die Insolvenz für meine Arbeitnehmer?

Generell hat die Insolvenz erstmal keine Auswirkungen auf die Arbeitsverhältnisse (§ 108 Abs. 1 S. 1 InsO). Das allgemeine Arbeitsrecht gilt erst einmal weiter. Insbesondere die Kündigungsfristen bleiben im Eröffnungsverfahren, also im Zeitraum zwischen Insolvenzantrag und eventueller Eröffnung des Insolvenzverfahrens bestehen. Erst nach Eröffnung gilt die bei langen Beschäftigungsverhältnissen verkürzende Kündigungsfrist des § 113 InsO, die drei Monate beträgt. Könnte das Arbeitsverhältnis ordentlich mit einer kürzeren Frist (§ 622 BGB) gekündigt werden, gilt aber diese!
Nicht (mehr) gezahlter Arbeitslohn stellt eine Insolvenzforderung dar, müsste also zur Insolvenztabelle angemeldet werden. Arbeitnehmer sind im Eröffnungsverfahren nur in soweit privilegiert, dass dennoch geleisteter Lohn regelmäßig Anfechtungssicher ist, da auch noch 3 Monate verspätet gezahlter Lohn, ein Bargeschäft darstellt (§ 142 Abs. 2 S. 2 InsO). Insoeit können Sie Ihre Arbeitnehmer beruhigen und ggf. motivieren weiterzuarbeiten. Für die Weiterführung des Geschäftsbetriebes sind diese meist entscheidend. Die Kündigungsfristen gelten übrigens auch für die Arbeitnehmer. Die Insolvenz berechtigt nicht zu einer fristlosen Kündigung. Was natürlich anders aussieht, wenn der Arbeitslohn längere Zeit ausgeblieben ist.
DIe Arbeitnehmer können zudem für längstens drei Monate vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens Insolvenzgeld durch die Agentur für Arbeit beziehen (§ 165 Abs. 1 S. 1 SGB III). Meist wird durch die Insolvenzverwalter dieser Zeitraum auch ausgenutzt, also möglichst spät das Verfahren tatsächlich eröffnet, da somit die Insolvenzmasse erheblich geschont und die Sanierung des Unternehmens begünstigt wird. Dies macht es meist erforderlich, da das Insolvenzgeld erst nachträglich von der Arbeitsagentur ausgezahlt wird, dass dieses durch eine Bank vorfinanziert oder ein Vorschuss gem. § 168 S. 1 SGB III beantragt wird. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass auch die Arbeitnehmerbeiträge zur Sozialversicherung noch geleistet werden. Diese strafbewährte Pflicht besteht weiter, auch wenn es zur Auszahlung der Zustimmung des vorläufigen Insolvenzverwalters bzw. des vorläufigen Sachwalters bedarf. Diese Zahlungen werden allerdings später anfechtbar sein, sodass Sie die Masse nicht endgültig belastet wird. Kommt es (im Schutzschirmverfahren) durch Einigung mit den Gläubigern zu einer Sanierung ohne Eröffnung des Insolvenzverfahrens, müssen die Löhne nachentrichtet werden, da es dann gerade an dem Insolvenzereignis gem. § 165 Abs. 1 S. 2 InsO fehlt.

Gewerbemietrecht

Muss Gewerbemiete/-pacht gezahlt werden, obwohl das Unternehmen aufgrund der Coronakrise geschlossen bleiben muss?

Die Hauptpflicht des Mieters in einem Mietvertrag ist die Verpflichtung zur Zahlung der Miete.
Der Gesetzgeber geht davon aus, dass der Mieter zur Zahlung der Miete auch verpflichtet bleibt, wenn er die Mietsache aus in seiner Person oder seiner Risikosphäre liegenden Gründen nicht oder nur eingeschränkt nutzt oder nutzen kann, obwohl der Vermieter ihm die Gebrauchsmöglichkeit weiterhin einräumt (vgl. vor allem § 537 Abs. 1 BGB).
Vom Grundsatz her hat der Mieter daher auch nach behördlicher Schließung seines Geschäftsbetriebes den Mietzins weiterhin in der vereinbarten Höhe zu entrichten (siehe  weiter unten “Störung der Geschäftsgrundlage”).

Müssen Nebenkosten gezahlt werden?

Das Gesetz versteht unter „Miete“ die Grundmiete zuzüglich der laufenden Betriebs- und Nebenkosten, insbesondere Betriebskostenvorauszahlungen oder Betriebskostenpauschale. Zur Miete zählen auch Untermietzuschläge, Zuschläge für gewerbliche Nutzung oder die besonders vereinbarte Vergütung für die Überlassung von Einrichtungsgegenständen.
Sofern der Mieter beispielsweise mit Strom-, Wasser- oder Telefonanbietern eigene Verträge abgeschlossen hat und er nun Abschläge aufgrund der Pandemie nicht zahlen kann, sollte er selbst das Gespräch mit den Versorgern suchen.

Störung der Geschäftsgrundlage?

Gerichte haben bislang mehrheitlich Mietminderungen bei Betriebsschließungen abgelehnt. Nun versucht der Gesetzgeber durch eine Änderung im EGBGB vom 18.12.2020 gegenzusteuern. Nach der neuen Regelung gilt:
Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.
Die Corona-Pandemie kann somit eine Störung der Geschäftsgrundlage darstellen und dazu führen, dass eine Vertragsanpassung zwischen den Parteien erfolgen kann. Die Frage, ob eine Anpassung der Miete angemessen ist, bleibt aber offen und muss im Einzelfall entschieden werden.
Maßgebliche Faktoren bei der Beurteilung bleiben:
  • die konkrete wirtschaftliche Situation
  • der Umfang der erlittenen Umsatzeinbußen der Mieter,
  • sowie Höhe und Zeitpunkt staatlicher Hilfen.
Dabei wird an die Verhandlungsbereitschaft der Vertragsparteien appelliert, um eine Lastenverteilung der Folgen von COVID-19 auf Vermieter und Mieter gleichermaßen vorzunehmen. Demnach könnte eine Miete gemindert oder gestundet werden, oder der Vertrag vorzeitig aufgelöst werden.
Achtung: Wenn trotz behördlich angeordneter Beschränkungen noch Umsätze erzielt werden, sind diese wohl auch im Rahmen einer möglichen Miet-/Pachtreduzierung zu berücksichtigen!
Das neue Gesetz ist am 1. Januar 2021 in Kraft getreten.
Für Januar 2022 wir eine Entscheidung des BGH zu diesem Themenkomplex erwartet. 

Was sollten Mieter nun tun?

Jeder Unternehmer muss nun sehr gut abwägen, wie er sich in dieser besonderen Situation gegenüber seinem Vermieter verhält. Grundsätzlich ist immer zu empfehlen, zunächst Kontakt mit dem Vermieter aufzunehmen, um mit diesem eine einvernehmliche Regelung zu treffen, wie die Miete angemessen reduziert oder zumindest gestundet werden kann. Die Pandemie trifft schließlich auch den Vermieter, der auf die Mieteinahmen angewiesen ist, um seine finanziellen Verpflichtungen zu erfüllen.
Wenn Sie aufgrund der Corona-Pandemie derzeit nicht in der Lage sind, Ihre Miete oder Pacht zu zahlen, sollten Sie dies Ihrem Vermieter umgehend mitteilen. Im Streitfall müssen Sie Ihrem Vermieter Ihre Lage glaubhaft machen. Das kann durch die Vorlage von entsprechenden Nachweisen wie beispielsweise die Vorlage einer behördlichen Verfügung, dass Ihnen der Betrieb untersagt wurde oder der Abgabe einer Eidesstattlichen Versicherung geschehen.
Wenn Ihr Betrieb aufgrund einer behördlichen Anordnung geschlossen wurde und Sie mit Ihrem Vermieter keine einvernehmliche Lösung erzielen können, empfehlen wir Ihnen, die Miete in dem Zeitraum, in welchem Ihr Betrieb durch die COVID-19-Pandemie geschlossen ist, zunächst unter Vorbehalt der Rückforderung an den Vermieter zu zahlen, und den Vermieter hierüber auch entsprechend zu informieren.
Dieses Vorgehen ermöglicht Ihnen als Mieter die gezahlte Miete später zurückzufordern, falls in Zukunft gerichtliche Entscheidungen ergehen sollten, nach denen die Mieter/Pächter tatsächlich nicht verpflichtet waren, die volle Miete/Pacht zu zahlen.
Geben Sie gegenüber Ihrem Vermieter schriftlich auch an, seit wann massive Umsatzverluste zu verzeichnen sind, zum Beispiel seit wann der Betrieb geschlossen wurde.
Generell gilt: Suchen Sie das Gespräch mit Ihrem Vermieter und überlegen Sie, wie Sie gemeinsam durch diese schwierige Situation gehen können. Zur Sicherheit beider Seiten und für den Fall einer etwaigen gerichtlichen Auseinandersetzung raten wir, die Vereinbarungen schriftlich festzuhalten und von beiden Seiten zu unterzeichnen.

Was kann ein Vermieter tun, wenn die Miete oder Pacht nicht gezahlt wird?

Wenn Sie mit Ihrem Mieter keine Stundungsvereinbarung getroffen haben, ist Ihr Mieter oder Pächter automatisch ab Fälligkeit des Mietzinses in Verzug. Dies berechtigt Sie zur Berechnung von Verzugszinsen, auch in Zeiten von Corona.
Ein Recht zur fristlosen Kündigung, wenn Ihr Mieter aufgrund der Corona-Pandemie die Miete im Zeitraum von April bis Juni 2020 nicht gezahlt hat, besteht hingegen erst ab dem 30. Juni 2022. Der Mieter/Pächter muss die Gründe für die Nichtzahlung aufgrund der Corona-Pandemie für diesen Zeitraum aber glaubhaft machen. Dies geschieht regelmäßig mit Hinweis darauf,
  • dass der Betrieb ihres Unternehmens im Rahmen der Bekämpfung des SARS-CoV-2-Virus durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung untersagt oder
  • erheblich eingeschränkt worden ist.
SeitJuli 2020 gelten wieder die gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten.
Andere Kündigungsgründe, beispielsweise aufgrund von Fehlverhalten, die nicht auf die COVID-19-Pandemie zurückzuführen sind, bleiben unberührt.
Sie sollten mit Ihrem Mieter gemeinsam überlegen, welche Maßnahmen Sie treffen können, um gemeinsam durch die herausfordernde Zeit zu kommen.

Vertragsrecht

Müssen Verträge eingehalten werden?

Maßgeblich zur rechtlichen Einstufung ist dann der direkte Blick in den Vertrag. Zum einen ist es viel einfacher, sich auf Höhere Gewalt zu berufen, wenn der Vertrag ausdrücklich ein solche Klausel enthält. Daher ist es immer ratsam in einen internationalen Vertrag eine solche Klausel aufzunehmen, in welcher die Parteien den Begriff der Höheren Gewalt genau bestimmen und regeln können. So können bestimmte, weitere Ereignisse wie Streiks als Höhere Gewalt eingeordnet werden. Es  kann aber auch geregelt werden, was nicht als Höhere Gewalt gelten soll, wie Stromausfälle. Zum anderen ergeben sich je nach Gestalt des Vertrages unterschiedliche Konsequenzen. Höhere Gewalt wird höchstwahrscheinlich viel eher bejaht, wenn die Erfüllung des Vertrages direkt mit einem Personaleinsatz verbunden ist, als wenn es beispielsweise nur um einen bloßen Warentransport per Containerschiff geht. 
  • Unternehmen, die wegen des Corona-Virus nicht mehr oder nur eingeschränkt produzieren können, weil ein Großteil der Belegschaft erkrankt ist oder weil das Material für die Lieferung ausbleibt, haften in der Regel nicht.
  • Gleiches gilt für Dienstleister, die ihre Verträge nicht erfüllen können, weil Veranstaltungen, Events oder Messen abgesagt oder ganze Regionen abgeriegelt werden.
Können Unternehmer ihre Leistungspflichten aus dem Vertrag nicht erfüllen, weil sie unmittelbar vom Corona-Virus betroffen sind, dann müssen Sie für die Folgen nicht einstehen. Das Gesetz spricht in diesem Fall von der Unmöglichkeit der Leistung, besser bekannt unter dem Begriff der höheren Gewalt. Darunter fallen alle unabwendbaren Ereignisse, wie Naturkatastrophen jeder Art oder eben auch Epidemien bzw. Pandemien wie das Corona-Virus.

Wer zahlt bei Höherer Gewalt?

Die Kehrseite der Medaille ist jedoch auch, dass der Unternehmer keine Bezahlung verlangen kann und möglicherweise schon erhaltene Anzahlungen zurückzahlen muss.
Es gilt der Grundsatz, dass jeder selbst für entstandene oder noch entstehende Schäden aufkommen muss.
  • Aufwendungen für Arbeiten die schon durchgeführt wurden können allerdings verlangt werden.
  • Der Unternehmer, der von Corona betroffen ist, muss seinem Vertragspartner keinen Schadensersatz leisten, da er die dadurch entstandenen Schäden nicht zu verantworten hat.
Jeder Unternehmer, der seine Leistungen wegen des Corona-Virus nicht oder nicht mehr erfüllen kann, ist jedoch verpflichtet unverzüglich seinen Vertragspartner hierüber zu informieren.
Besteht die Möglichkeit einer Ersatzlieferung, beispielsweise aus einem anderen Land oder von einem anderen Zulieferbetrieb, die aber wesentlich teurer ist als die ursprünglich kalkulierte, hat der Unternehmer die Wahl. Er kann sich wegen der Unmöglichkeit der Leistung von dem Vertrag lösen oder vom Vertragspartner eine Anpassung des Vertrages und damit Zahlung der nun anfallenden Mehrkosten verlangen. Die Vertragsparteien sollten sich hierzu ebenfalls frühestmöglich abstimmen.