Stadtentwicklung

Einzelhandels- und Zentrenkonzepte

Der Handel hat für die Attraktivität und Lebendigkeit der Innenstädte und Ortszentren eine zentrale Bedeutung. In Verbindung mit gastronomischen Angeboten und weiteren privaten und öffentlichen Dienstleistungen bestimmt maßgeblich der Handel, ob die Städte ihre Funktion als Zentren der Versorgung der Region erfüllen können. Wichtig ist dabei eine Vielfalt an Angeboten in unseren Zentren.

Bedeutung

Zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung im Stadtgebiet nutzen immer mehr Kommunen das Instrument der Einzelhandels- und Zentrenkonzepte, in denen die Kommunen ihre Ziele für die Entwicklung des Einzelhandels im Stadtgebiet darstellen. Sie können auch gemeinsam mit benachbarten Kommunen als interkommunale oder regionale Einzelhandels- und Zentrenkonzepte erarbeitet werden.
Für die baurechtliche Relevanz und die Umsetzung ist der Beschluss des Einzelhandels-und Zentrenkonzeptes durch die Kommune erforderlich.
Für Unternehmen, die sich in den Innenstädten oder an anderen Standorten im Stadtgebiet befinden oder die eine Neuansiedlung planen, bieten Einzelhandels- und Zentrenkonzepte eine verlässliche Grundlage für eigene Planungen und Investitionsentscheidungen.
Für die Steuerung der Einzelhandelsentwicklung stehen raumordnerische und baurechtliche Instrumente zur Verfügung. Auch die Rechtsprechung hat sich in den letzten Jahren insbesondere zu Fragen der Definition und Abgrenzung von zentralen Versorgungsbereichen geäußert.

Rechtliche Grundlagen (BauGB)

§ 1 Abs. 6 Nr. 4 & 11 Baugesetzbuch BauGB
„Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere zu berücksichtigen:
  • die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau vorhandener Ortsteile sowie die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche
  • die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung.
§ 2 Abs. 2 Baugesetzbuch BauGB
„Die Bauleitpläne benachbarter Gemeinden sind aufeinander abzustimmen. Dabei können sich Gemeinden auch auf die ihnen durch Ziele der Raumordnung zugewiesenen Funktionen sowie auf Auswirkungen auf ihre zentralen Versorgungsbereiche berufen.”

Elemente der Einzelhandels- und Zentrenkonzepte

Die wichtigsten Elemente der Einzelhandels-und Zentrenkonzepte sind die Identifizierung von Zentralen Versorgungsbereichen (ZVB), die Festlegung einer ortsspezifischen Liste innenstadt-relevanter Sortimente und die Erarbeitung eines Maßnahmenkonzeptes.
In der Praxis wird üblicherweise die Haupteinkaufslage in der Innenstadt als Zentraler Versorgungsbereich abgegrenzt. Je nach Stadtgröße und örtlichen Verhältnissen werden Nebenzentren sowie weitere Nahversorgungszentren festgelegt. Für zukünftige Entwicklungen sind einzelne Flächen zur Erweiterung vorzusehen. Sie müssen zur Größe des Zentralen Versorgungsbereiches in einem angemessenen Verhältnis stehen.
Ausgehend von der Analyse der bestehenden Einzelhandelsbetriebe im Stadtgebiet wird im Einzelhandels-und Zentrenkonzept eine individuell auf die Gegebenheiten vor Ort abgestimmte Liste zentrenrelevanter Sortimente aufgestellt. Sie bestimmt die Sortimente, die überwiegend nur in den Zentralen Versorgungsbereichen angesiedelt werden sollen. Im übrigen Stadtgebiet sollen sie in größeren Einheiten ausgeschlossen sein.

Anforderungen aus Sicht der Wirtschaft

1. Die Konzepte sollten mindestens enthalten:

  • Zentrale Versorgungsbereiche
  • Örtliche Sortimentsliste (zentrenrelevante Sortimente)
  • Einzelhandelszielkonzept für die Gesamtstadt (Leitlinien)
  • Vorschläge zur bauplanungsrechtlichen Einordnung

2. Dazu sind folgende Untersuchungen erforderlich

  • Bestandsaufnahme
    • Einwohnerentwicklung
    • Kaufkraft-Kennziffern
    • Verkaufsflächen (groß- und kleinflächig) nach Einzelhandelsrichtungen und Sortimenten
    • Einzelhandels-Dichte
    • Evtl. Haushaltsbefragungen
  • Entwicklung des Einzelhandels
    • Szenarien in Abhängigkeit von der voraussehbaren Entwicklung der Einwohner und der Kaufkraft, evtl. Verkaufsflächen-Bedarfe nach Sortimentsgruppen
  • Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche
    • Bestand
    • Entwicklungsflächen (ggf. grundstücksscharf)
  • Sortimentsliste
    • Innenstadtrelevante Sortimente, die überwiegen nur in den zentralen Versorgungsbereichen angesiedelt werden sollten mit Ausschluss im übrigen Stadtgebiet
  • Zielkonzept
    • Leitlinien zum Umgang mit der Ansiedlung von Einzelhandels-Einrichtungen
    • Bauplanungsrechtliche Einordnung
    • Maßnahmenplan
    • Evtl. Kostenplan

3. Verfahren

  • Abstimmung mit Nachbarkommunen bzw. Kommunen im Einzugsbereich (z.B. raumordnerischer Mittelbereich), ggf. Erarbeitung eines gemeinsamen Konzeptes (Regionales Einzelhandels- und Zentrenkonzept)
  • Beteiligung sonstiger Behörden und Akteure (Händlerinitiativen, Werbegemeinschaften, Handelsverband Berlin-Brandenburg, Industrie- und Handelskammern)
  • Beteiligung der Öffentlichkeit, z.B. in Foren, Veröffentlichung auf der Webseite der Kommune
  • Politischer Beschluss des Konzeptes gemäß § 1 (6) Nr. 11 BauGB
Weitere Informationen finden Sie auf der Webseite des Ministeriums für Infrastruktur und Landesplanung.