Bau- und Planungsrecht

Durch die Baunutzungsverordnung (BauNVO) wird geregelt, welche Nutzungen auf einem Grundstück zulässig sind und in welchem Umfang das Grundstück bebaut werden darf. Die Baunutzungsverordnung konkretisiert die in den Flächennutzungs- und Bebauungsplänen von den Kommunen festgelegten Festsetzungen und Bestimmungen. Dabei sind von hervorgehobener Bedeutung die Vorschriften über die verschiedenen Baugebietskategorien und die in ihnen zulässigen baulichen Nutzungen. Derzeit sind in der BauNVO folgende Gebietskategorien festgelegt:

Für jede Gebietskategorie legt die BauNVO die grundsätzlich zulässigen Nutzungen fest. Darüber hinaus gibt die BauNVO Auskunft über die Bestimmung des Maßes der möglichen Bebauung (bauliche Nutzung) eines Grundstücks. Dieser Aspekt ist wichtig, weil in Flächennutzungs- und Bebauungsplänen für bestimmte Grundstücke genau definiert wird, welche Bauweise erlaubt ist und wie viel der Grundstücksfläche überbaut werden dürfen.

Die Baunutzungsverordnung gibt somit den Rahmen für die Bebauung und Nutzung eines Grundstücks vor. Deshalb ist es wichtig, dass sich Bauherren – insbesondere wenn Gewerbenutzungen geplant sind – vor dem Grundstückskauf bzw. vor der Bebauung darüber informieren, welche Baugebietskategorie für das Grundstück im Bebauungsplan, der auf der BauNVO basiert, festgelegt ist. So kann überprüft werden, ob die geplante gewerbliche Nutzung auf dem Grundstück gemäß BauNVO zulässig ist. Ebenso sollte bei Nutzungsänderungen bei bereits bebauten Grundstücken immer eine Prüfung erfolgen, ob die neu geplante Nutzung auf Basis des bestehenden Bebauungsplanes zulassungsfähig ist. Erste Auskünfte über Fragen zur Zulässigkeit in den Baugebietskategorien gibt die IHK.

Die aktuelle Baunutzungsverordnung können Sie unter folgenden Link abrufen:
http://www.gesetze-im-internet.de/baunvo/

Quelle: BauNVO - Welche Nutzung ist auf einem Grundstück zulässig?

Die baurechtlichen Regelungen zur Bereitstellung von Sanitäranlagen (Toiletten) in gastronomischen Kleinbetrieben basieren in Niedersachsen im Wesentlichen auf zwei ministerielle Erlasse.

Nutzungsänderung ist ein Begriff aus dem Baurecht, bei der es um die Änderung der genehmigten Nutzung einer baulichen Anlage geht. Eine Änderung liegt immer dann vor, wenn sich die neue Nutzung von der bisherigen Nutzung inhaltlich so unterscheidet, dass für die neue Nutzung andere oder weitergehende bauordnungs- und bauplanungsrechtliche Anforderungen gelten. So werden beispielsweise hinsichtlich des Schallschutzes an Wohnräume andere Anforderungen gestellt als an Büroräume.

Bei der Nutzungsänderung handelt es sich gemäß Baugesetzbuch (BauGB) § 29 also um ein baurechtliches Vorhaben. Deshalb ist eine Nutzungsänderung nur selten verfahrensfrei und bedarf in der Regel einer – neuen (!) – Baugenehmigung, die auf Grundlage der jeweiligen Landesbauordnung erteilt wird. Allerdings lässt die Niedersächsische Bauordnung (NBauO) – wie auch die anderen Landesbauordnungen - für bestimmte Fälle auch eine Ausnahme von der Verfahrens- und Genehmigungspflicht zu.

In Niedersachsen ist die Änderung der Nutzung nach § 60 Absatz 2 Niedersächsische Bauordnung (NBauO) dann verfahrensfrei, wenn das öffentliche Baurecht an die neue Nutzung weder andere noch weitergehende Anforderungen stellt. Verfahrensfrei bedeutet, dass die Nutzungsänderung ohne Baugenehmigung erfolgen kann und auch keine Genehmigungsfreistellung benötigt wird. Allerdings gehen die Baubehörden regelmäßig von einer Baugenehmigungspflicht aus. Deshalb ist es ratsam, nicht ohne Rücksprache mit der zuständigen Baugenehmigungsbehörde oder einem sachkundigen Fachplaner von der Verfahrensfreiheit auszugehen. Man läuft hier schnell Gefahr, da man eigenverantwortlich für die Einhaltung der geltenden Vorschriften zu sorgen hat, dass im Nachgang eine Nutzungsuntersagung erfolgt.

Keine Genehmigung braucht eine Nutzungsänderung, wenn die bauliche Anlage nach Durchführung der Änderung genehmigungsfrei im Sinne des § 62 NBauO ist. Genehmigungsfrei bedeutet hier, dass kein Bauantrag gestellt werden muss. Stattdessen ist das Vorhaben lediglich „anzuzeigen“, deshalb wird hier auch oft vom vereinfachten Genehmigungsverfahren gesprochen. Um eine Genehmigungsfreistellung zu erhalten, müssen alle wichtigen Planungsunterlagen bei der zuständigen Baubehörde eingereicht werden. Die Behörde prüft dann, ob das Bauvorhaben als genehmigungsfrei einzustufen ist.

Wir empfehlen bei Nutzungsänderungen aufgrund der komplizierten Rechtsvorgaben und der kommunal unterschiedlichen Verfahrensweisen grundsätzlich eine Rücksprache mit dem örtlich zuständigen Bauamt einzuplanen. Hierbei sollte auch nachgefragt werden, welche Unterlagen bezogen auf den konkreten Einzelfall vorzulegen sind. Erste Auskünfte über Fragen zur Nutzungsänderung von Gebäuden und Räumen gibt die IHK. Die aktuelle Fassung der Niedersächsische Bauordnung (NBauO) können Sie unter folgenden Link abrufen.

Niedersächsische Bauordnung

Quelle: Nutzungsänderung gemäß Niedersächsischer Bauordnung

Bei der Genehmigung von Einzelhandelsvorhaben und besonders bei der Unterscheidung zwischen kleinflächigen Einzelhandelsansiedlungen („Läden") und Einzelhandelsgroßprojekten kommt es maßgeblich auf die Größe der Verkaufsfläche an. Doch was zählt dazu?

Die Größe der Verkaufsfläche eines Einzelhandelsvorhabens ist entscheidend u.a. für die Entscheidung über die Anzahl der notwendigen Einstellplätze, für die Anzahl der Sanitäreinrichtungen etc. Darüber hinaus ist die Größe der Verkaufsfläche ausschlaggebend für die Unterscheidung zwischen "Läden" im Sinne von § 4 Abs. 2 Ziffer 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO), die in den meisten Baugebieten der BauNVO allgemein zulässig sind und "Einzelhandelsgroßprojekten" im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO 1990, die grundsätzlich nur in Kern- und Sondergebieten und meist nur nach Einzelfallprüfung ihrer Verträglichkeit mit dem städtebaulich integrierten Einzelhandel zulässig sind.

Es gilt, liegt eine Einzelhandelsplanung oberhalb des Schwellenwertes (800 m² Verkaufsfläche bzw. 1.200 m² Geschossfläche) zur Großflächigkeit i. S. von § 11 Abs. 3 BauNVO 1990, steht die Zulässigkeit der Planung grundsätzlich unter dem Vorbehalt der Erfüllung der raumordnerischen Prüfkriterien für Einzelhandelsgroßprojekte gemäß dem Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen (LROP). Somit ist nachzuweisen, dass die vorgesehene Einzelhandelsplanung das im LROP enthaltene Integrations-, Konzentrations- und Kongruenzgebot sowie das Beeinträchtigungsverbot einhält.

In Anbetracht dieser Ausgangslage ist es erstaunlich, dass es bislang in keiner deutschen Bauordnung bzw. in keinem dazugehörigen untergesetzlichen Regelwerk, wie beispielsweise der Verkaufsstättenverordnung, eine eindeutige Definition für den Begriff "Verkaufsfläche" gibt. Dementsprechend schwierig gestalten sich bisweilen die Angaben zu Verkaufsflächen in Bauanträgen. Rechtsstreitigkeiten und Ungleichbehandlung von Antragstellern sind die nicht seltene Folge.

Um hier in die Begriffsbestimmung etwas Klarheit zu bringen, hat die IHK vorliegenden Einzelhandelsgutachten und Einzelhandelskonzepte ausgewertet sowie die Rechtsprechung zu diesem Thema gesichtet. Auf Basis dieser Auswertung und Sichtung ergibt sich folgende Verkaufsflächendefinition:

Zur Verkaufsfläche zählen danach alle Flächen eines Einzelhandelsbetriebes, die für die Kundin / den Kunden zugänglich und geeignet sind, Verkaufsabschlüsse zu fördern. Somit gehören zur Verkaufsfläche:

Nicht zur Verkaufsfläche gehören:

Diese Zusammenstellung zur Definition der Verkaufsfläche soll dabei helfen, mehr Klarheit im baurechtlichen Umgang mit dem Begriff "Verkaufsfläche" zu gewinnen. Entscheidend wird allerdings weiterhin sein, ob die Rechtsprechung, die bisher zu diesem Themengebiet gefällt Urteile bestätigt und sie damit - anstelle der fehlenden ordnungsrechtlichen Festlegung - durch ständige Anwendung als Normersatz etablieren.

Quelle: Was zählt zur Verkaufsfläche?

Es gelten baurechtliche Vorschriften für die Zulässigkeit gewerblicher oder freiberuflicher Tätigkeiten in Wohngebieten. Es folgen einige aus dem geltenden Baurecht und aus der Rechtsprechung entnommene Kriterien, die einen ersten Anhalt zur Frage der Zulässigkeit gewerblicher oder beruflicher Tätigkeiten in Wohnungen innerhalb von Wohngebieten geben. Die Aufstellung ist nicht vollständig und kann ihrerseits Ausnahmen beinhalten.

A Unzulässig/ausnahmsweise zulässig:

B Zulässig in Wohnungen:

C Im Regelfall zulässige (freiberufliche) Tätigkeiten (auch) in Wohnräumen:

Arztpraxis, Anwaltspraxis, Masseur, Fußpflege, Hebamme, Krankenschwester, Auktionator, Hausverwalter, Vermessungsingenieur, Architekt, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, vereidigter Buchprüfer, Steuerbevollmächtigter, Heilpraktiker, Krankengymnast, Journalist, Dolmetscher, (...).

Es empfiehlt sich dringend, vor der Aufnahme einer gewerblichen Tätigkeit in einem Wohngebiet zunächst bei der für Baugenehmigungen und/oder Nutzungsänderungen (hier ggf. von: „Wohnen“ in „Gewerbe“) zuständigen Baugenehmigungsbehörde ((Bauamt, Bauordnungsamt, etc.). Auskunft darüber einzuholen, ob und ggf. unter welchen einschränkenden Voraussetzungen an dem betreffenden Wohnstandort bzw. in einem Wohngebäude die Ausübung beruflicher Tätigkeit zulässig ist.

Erste Auskünfte über Fragen zur Zulässigkeit gewerblicher Nutzung in Wohngebieten gibt die IHK.#

Diese und weitere Informationen bietet unser Artikel zur gewerblichen Nutzung einer Wohnung.