Planen & Bauen
Die Größe der Verkaufsfläche eines Einzelhandelsvorhabens ist entscheidend u.a. für die Entscheidung über die Anzahl der notwendigen Einstellplätze, für die Anzahl der Sanitäreinrichtungen etc. Darüber hinaus ist die Größe der Verkaufsfläche ausschlaggebend für die Unterscheidung zwischen "Läden" im Sinne von § 4 Abs. 2 Ziffer 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO), die in den meisten Baugebieten der BauNVO allgemein zulässig sind und "Einzelhandelsgroßprojekten" im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO 1990, die grundsätzlich nur in Kern- und Sondergebieten und meist nur nach Einzelfallprüfung ihrer Verträglichkeit mit dem städtebaulich integrierten Einzelhandel zulässig sind.
Es gilt, liegt eine Einzelhandelsplanung oberhalb des Schwellenwertes (800 m² Verkaufsfläche bzw. 1.200 m² Geschossfläche) zur Großflächigkeit i. S. von § 11 Abs. 3 BauNVO 1990, steht die Zulässigkeit der Planung grundsätzlich unter dem Vorbehalt der Erfüllung der raumordnerischen Prüfkriterien für Einzelhandelsgroßprojekte gemäß dem Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen (LROP). Somit ist nachzuweisen, dass die vorgesehene Einzelhandelsplanung das im LROP enthaltene Integrations-, Konzentrations- und Kongruenzgebot sowie das Beeinträchtigungsverbot einhält.
In Anbetracht dieser Ausgangslage ist es erstaunlich, dass es bislang in keiner deutschen Bauordnung bzw. in keinem dazugehörigen untergesetzlichen Regelwerk, wie beispielsweise der Verkaufsstättenverordnung, eine eindeutige Definition für den Begriff "Verkaufsfläche" gibt. Dementsprechend schwierig gestalten sich bisweilen die Angaben zu Verkaufsflächen in Bauanträgen. Rechtsstreitigkeiten und Ungleichbehandlung von Antragstellern sind die nicht seltene Folge.
Um hier in die Begriffsbestimmung etwas Klarheit zu bringen, hat die IHK vorliegenden Einzelhandelsgutachten und Einzelhandelskonzepte ausgewertet sowie die Rechtsprechung zu diesem Thema gesichtet. Auf Basis dieser Auswertung und Sichtung ergibt sich folgende Verkaufsflächendefinition:
Zur Verkaufsfläche zählen danach alle Flächen eines Einzelhandelsbetriebes, die für die Kundin / den Kunden zugänglich und geeignet sind, Verkaufsabschlüsse zu fördern. Somit gehören zur Verkaufsfläche:
Was zählt zur Verkaufsfläche?
Bei der Genehmigung von Einzelhandelsvorhaben und besonders bei der Unterscheidung zwischen kleinflächigen Einzelhandelsansiedlungen („Läden") und Einzelhandelsgroßprojekten kommt es maßgeblich auf die Größe der Verkaufsfläche an. Doch was zählt dazu?
Die Größe der Verkaufsfläche eines Einzelhandelsvorhabens ist entscheidend u.a. für die Entscheidung über die Anzahl der notwendigen Einstellplätze, für die Anzahl der Sanitäreinrichtungen etc. Darüber hinaus ist die Größe der Verkaufsfläche ausschlaggebend für die Unterscheidung zwischen "Läden" im Sinne von § 4 Abs. 2 Ziffer 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO), die in den meisten Baugebieten der BauNVO allgemein zulässig sind und "Einzelhandelsgroßprojekten" im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO 1990, die grundsätzlich nur in Kern- und Sondergebieten und meist nur nach Einzelfallprüfung ihrer Verträglichkeit mit dem städtebaulich integrierten Einzelhandel zulässig sind.
Es gilt, liegt eine Einzelhandelsplanung oberhalb des Schwellenwertes (800 m² Verkaufsfläche bzw. 1.200 m² Geschossfläche) zur Großflächigkeit i. S. von § 11 Abs. 3 BauNVO 1990, steht die Zulässigkeit der Planung grundsätzlich unter dem Vorbehalt der Erfüllung der raumordnerischen Prüfkriterien für Einzelhandelsgroßprojekte gemäß dem Landes-Raumordnungsprogramm Niedersachsen (LROP). Somit ist nachzuweisen, dass die vorgesehene Einzelhandelsplanung das im LROP enthaltene Integrations-, Konzentrations- und Kongruenzgebot sowie das Beeinträchtigungsverbot einhält.
In Anbetracht dieser Ausgangslage ist es erstaunlich, dass es bislang in keiner deutschen Bauordnung bzw. in keinem dazugehörigen untergesetzlichen Regelwerk, wie beispielsweise der Verkaufsstättenverordnung, eine eindeutige Definition für den Begriff "Verkaufsfläche" gibt. Dementsprechend schwierig gestalten sich bisweilen die Angaben zu Verkaufsflächen in Bauanträgen. Rechtsstreitigkeiten und Ungleichbehandlung von Antragstellern sind die nicht seltene Folge.
Um hier in die Begriffsbestimmung etwas Klarheit zu bringen, hat die IHK vorliegenden Einzelhandelsgutachten und Einzelhandelskonzepte ausgewertet sowie die Rechtsprechung zu diesem Thema gesichtet. Auf Basis dieser Auswertung und Sichtung ergibt sich folgende Verkaufsflächendefinition:
Zur Verkaufsfläche zählen danach alle Flächen eines Einzelhandelsbetriebes, die für die Kundin / den Kunden zugänglich und geeignet sind, Verkaufsabschlüsse zu fördern. Somit gehören zur Verkaufsfläche:
- Eingangsbereich mit der entsprechenden Lauffläche für Kundinnen / Kunden
- Auslage- und Ausstellungsfläche (soweit sie der Kundin / dem Kunden zugänglich ist)
- Flächen von Bedientheken und dahinterliegenden Warenträgern (ohne die dazwischenliegende Lauffläche der Verkäuferinnen / Verkäufer)
- Standflächen für Einrichtungsgegenstände (Verkaufstruhen etc.)
- Backshop (ohne Verzehr- und Sitzbereich)
- Umkleidekabinen
- Für Kundinnen / Kunden zugängliche Gänge
- Kassenzone
- Entsorgungsbereich (z. B. Pfandvorraum)
- Einpackzone
- Im Gebäude eines Einkaufszentrums /einer Shopping-Mall befindliche vom Kunden / von der Kundin zugängliche Flächen, die dauerhaft zur Warenpräsentation genutzt werden
- Temporäre Verkaufszelte (z. B. für Saisonware) auf Parkplätzen
- Freiverkaufsflächen, die dem Kunden/der Kundin zugänglich sind und nicht nur vorübergehend genutzt werden
Nicht zur Verkaufsfläche gehören:
- Lagerflächen, wenn für Kunden und Kundinnen unzugänglich
- Bereiche zur Vorbereitung von Waren (z. B. Käse-, Fleischportionierung)
- Überdachte Fläche zum Abstellen von Einkaufswagen außerhalb des Gebäudes
- Restaurant, Café, Verzehr- und Sitzbereich von Backshops
- Büroräume
- Sozial-, Umkleide- und sonstige Aufenthaltsräume für das Personal
- Personal- und Kunden-WC
- Fluchtwegtreppe
- Bereiche mit bewegliche Warenpräsentation (Kisten, mobile Kleiderständer und Regale etc.) auf Bürgersteigen als straßenrechtliche Sondernutzung
Diese Zusammenstellung zur Definition der Verkaufsfläche soll dabei helfen, mehr Klarheit im baurechtlichen Umgang mit dem Begriff "Verkaufsfläche" zu gewinnen. Entscheidend wird allerdings weiterhin sein, ob die Rechtsprechung, die bisher zu diesem Themengebiet gefällt Urteile bestätigt und sie damit - anstelle der fehlenden ordnungsrechtlichen Festlegung - durch ständige Anwendung als Normersatz etablieren.
Stand: 19.10.2023