Hilfe bei der Standortsuche und Fragen zum Planungsrecht

Wer einen geeigneten Standort für ein Unternehmen sucht, muss das Bau- und Planungsrecht beachten. Denn jede Standortwahl unterliegt bestimmten planungsrechtlichen Voraussetzungen. Die Niederrheinische IHK wird in vielen Planungsverfahren beteiligt und übernimmt in dieser Funktion verschiedene Aufgaben, u.a.:

So bekomme ich Hilfe bei der Standortsuche

Sind Sie auf der Suche nach einem freien Gewerbegrundstück in NRW? Einen aktuellen Überblick gibt es im Wirtschaftsatlas NRW.
Wenn Sie konkret nach einer Gewerbeimmobilie in Duisburg oder dem Kreis Wesel suchen, können Sie sich auch über die Gewerbeimmobilienbörse ruhrSITE informieren. Die Datenbank enthält neben gewerblichen Bauflächen, Büroimmobilien und Ladenlokalen auch Lagerhallen, Werkstätten sowie sonstige Arten von Gewerbeimmobilien.

Bietet die IHK eine Standortberatung an?

Unternehmen können sich an die IHK wenden und beraten lassen, an welchen Standorten überhaupt eine Ansiedlung planungsrechtlich möglich ist, bzw. welche Schritte unternommen werden müssen, um das Planungs- und Baurecht zu erlangen. Wir bewerten gemeinsam die örtliche Situation und können konkrete Empfehlungen für Standortentscheidungen liefern.
Grundsätzlich sind bei Standortentscheidungen folgende Planungsebenen zu berücksichtigen:
  1. Die Raumordnung des Bundes (ROG-Gesetz) für raumbedeutsame Großvorhaben, z.B. Stromtrassen
  2. Die Landesplanung Nordrhein-Westfalen über den Landesentwicklungsplan (LEP)
  3. Die Regionalplanung über die Regionalpläne der Bezirksregierung Düsseldorf bzw. den Regionalverband Ruhr
  4. Die Bauleitplanung der Städte und Gemeinden mit dem Flächennutzungsplan und den Bebauungsplänen.

Was sind Flächennutzungs- und Bebauungsplan?

Mit dem Flächennutzungsplan (FNP) und den Bebauungsplänen legen Städte und Gemeinden die Siedlungsentwicklung fest. Die Pläne bestimmen darüber, wo und in welcher Form gebaut werden darf.
Der Flächennutzungsplan hat keine unmittelbare Rechtswirkung gegenüber den Bürgern und legt nur die grundsätzliche Siedlungsentwicklung einer Kommune fest. Der Bebauungsplan hingegen schafft auf Basis des FNP das Planungsrecht und bestimmt die zulässigen Nutzungen in einem konkreten Plangebiet.
Flächennutzungsplan-Ausschnitt

Bedeutung für die Unternehmen
Für betriebliche Tätigkeiten ist vor allem die festgesetzte Nutzungskategorie von Bedeutung. Für emittierende Betriebe sollten die Kategorien Gewerbegebiet (GE), Industriegebiet (GI) oder Sondergebiet (SO) gelten, nicht wesentlich störende Betriebe können auch in einem allgemeinen Wohngebiet (WA) zulässig sein. Wichtig ist die Berücksichtigung geltender Immissionsschutzrichtlinien zum Schutz sensibler Nutzungen im Umfeld.
Bestehende Betriebe sollten darauf achten, ob ihre Betriebs- und Erweiterungsmöglichkeiten bei Planungsmaßnahmen möglicherweise eingeschränkt werden, z.B., wenn ein neues Wohngebiet an eine gewerbliche Nutzung heranrückt. Wird im Umfeld eines Unternehmensstandortes ein Bebauungsplan geändert oder neu aufgestellt, empfiehlt es sich, die Inhalte der Planung bei der kommunalen Verwaltung zu prüfen und gegebenenfalls eine Stellungnahme in Abstimmung mit der IHK abzugeben.

Was gilt bei Nutzungsänderungen?

In der Regel müssen Nutzungsänderungen bei baulichen Anlagen genehmigt werden. Dazu wird ein Antrag auf Nutzungsänderung bei der örtlichen Bauaufsichtsbehörde gestellt.
Wann liegt eine Nutzungsänderung vor?
Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn sich die bisherige genehmigte Nutzungsart einer baulichen Anlage ändert, unabhängig davon, ob mit ihr bauliche Veränderungen verbunden sind. Ein Blick in die aktuelle Baugenehmigung zeigt, welche Nutzungsart für das Gebäude festgelegt ist, z.B. Einzelhandel, Gaststätte, Wohnen. Die Baugenehmigung können Sie bei der örtlich zuständigen Bauaufsichtsbehörde einsehen.
Genehmigungspflicht
Gemäß § 60 Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) bedarf die Nutzungsänderung grundsätzlich einer Baugenehmigung. Folgende Nutzungsänderungen sind beispielsweise baugenehmigungspflichtig:
  • ungenutzter Dachraum in Wohnung
  • Keller in Wohnraum
  • Blumenladen in Möbelgeschäft
  • Lebensmittelladen in Gaststätte
  • Gaststätte in Diskothek
  • Ausstellungsraum in Einzelhandel
  • Vermietung eines Gastzimmers einer Wohnung an Messegäste
  • Wohnung in Büro (handelt es sich bei der Wohnung um öffentlich geförderte Wohnfläche bedarf deren Zweckentfremdung der Genehmigung des Amtes für Wohnungswesen)
Bauantrag und Bauvorlagen
Baugenehmigungspflichtige Nutzungsänderungen bedürfen eines Bauantrags gemäß § 70 BauO NRW. Dieser ist von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser (i.d.R. Architekt oder Ingenieur der Fachrichtung Bauingenieurwesen, § 67 Abs. 3 BauO NRW) nach der BauPrüfVO mit folgenden Bauvorlagen vollständig und in dreifacher Ausfertigung wie folgt einzureichen:
  1. Formlose Bauanzeige / Bauantragsformular
  2. Betriebsbeschreibungsformular
  3. Auszug aus der Flurkarte (nicht älter als 6 Monate)
  4. Grundrisszeichnung Maßstab 1:100 (mit Einrichtungsdarstellung; insbesondere bei Gaststätten: Zahl der Gastplätze, behindertengerechte Toiletten und Lüftungsführung)
  5. Schnittzeichnung Maßstab 1:100 (ggfs. Angabe der lichten Raumhöhe ausreichend)
  6. Nutzflächennachweis
  7. Stellplatznachweis
Bei baulichen Nutzungsänderungen werden zudem erforderlich:
  1. Lageplan Maßstab 1:500 (bei äußerlichen Änderungen am Gebäude)
  2. Baubeschreibungsformular (Vordruck erhältlich im Bauaufsichtsamt)
  3. Veranschlagte Herstellungskosten – Bruttorauminhaltsnachweis (bei äußerlichen Änderungen am Gebäude)
Die amtlichen Vordrucke finden Sie bei den Bauämtern der Städte und Gemeinden.
Wann kann auf einen Bauantrag verzichtet werden?
Ein Bauantrag ist nicht erforderlich, wenn die bauliche Anlage von vornherein genehmigungsfrei hätte errichtet werden dürfen, § 62 BauO NRW, oder ein anderes Gestattungsverfahren die Baugenehmigung miteinschließt, § 61 BauO NRW.
Worauf geachtet werden muss:
Grundsätzlich geht mit einer Nutzungsänderung die Errichtung notwendiger Stellplätze einher, § 68 BauO NRW. Hat die Gemeinde eine eigene Stellplatzsatzung erlassen, regelt diese die Anzahl der notwendigen Stellplätze. Ansonsten gelten die landesweit einheitlichen Regelungen, die in § 68 Absatz 2 BauO NRW angekündigt, aber noch vom Bauministerium festzulegen sind. Der Landesgesetzgeber unterscheidet zwischen genehmigungspflichtigen und genehmigungsfreien Bauvorhaben.

Wir vertreten Ihre Interessen

Die IHK vertritt die im Kammerbezirk ansässigen Unternehmen bei Planungsmaßnahmen der Städte und Gemeinden. Die IHK informiert die Unternehmen über konkrete Planungen und deren Auswirkungen, nimmt Anmerkungen auf und formuliert gegenüber den Planungsträgern entsprechende Stellungnahmen unter Berücksichtigung des gesamtwirtschaftlichen Interesses.
Laufende Planverfahren in unserem IHK-Bezirk: Aktuelle Konsultationen