Recht

Reform der Grundsteuer

Die Grundsteuer-Novelle tritt 2025 in Kraft, doch eine gute Vorbereitung ist schon jetzt für Betriebe notwendig. In Nordrhein-Westfalen werden Immobilieneigentümer:Innen künftig nach dem sog. Bundesmodell besteuert.
Die künftige Höhe der individuellen Grundsteuer kann heute noch nicht benannt werden, da zunächst die Werte von ca. 36 Mio. wirtschaftlichen Grundstücken und statistische Miethöhen festgestellt werden müssen. Es wird nach Aussage des Bundesfinanzministeriums (BMF) vermutlich noch einige Jahre dauern, bis die konkrete Höhe der jeweiligen künftigen Grundsteuer feststeht. Für die Umsetzung der Neubewertung durch alle Länder gilt eine Frist bis Ende 2024. Dann muss alle sieben Jahre eine Neubewertung aller Grundstücke vorgenommen werden.
Die erste Hauptfeststellung der neuen Grundsteuerwerte erfolgt auf den 1. Januar 2022. Je nach Größe des Grundstücksbestandes kann insbesondere die dafür notwendige Datenaufbereitung Kosten verursachen. Für Betriebe besteht bereits jetzt Handlungsbedarf, Daten wie Grundbuchauszüge und Grundstückspläne, die bisher oft nur in Papierform existieren, sinnvoll aufbereiten.
Wichtig: Die Aufforderung zur   Abgabe der Feststellungserklärung erfolgt seit Ende März 2022 durch öffentliche Bekanntmachung. Die elektronisch abzugebenden Feststellungserklärungen können ab dem 1. Juli 2022 bis zum 31.Oktober 2022 kostenfrei über die Steuer-Onlineplattform "ELSTER" eingereicht werden. Hierfür wird ein Benutzerkonto benötigt. Falls Sie bereits ein Benutzerkonto, zum Beispiel aufgrund Ihrer Einkommensteuererklärung besitzen, können Sie dieses auch für die Übermittlung Ihrer Feststellungserklärung nutzen. Andernfalls können Sie das Benutzerkonto bereits jetzt unter www.elster.de beantragen.

Es bleibt abzuwarten, inwieweit es der Finanzverwaltung gelingt, die notwendige technische Infrastruktur bereit zu stellen. Die IHK-Organisation hatte bereits im Vorfeld im Rahmen einer Stellungnahme mit Nachdruck die konsequente Digitalisierung des gesamten Prozesses von der Erklärung bis zur Bescheiderteilung angeregt. Denn jeder Medienbruch in dem Verfahren führt zu zusätzlichen Kosten bei den Unternehmen und der Verwaltung. Darüber hinaus sollte es eine pauschale Umrechnungsmöglichkeit für den Fall geben, dass keine Bruttogrundflächen bei den Gebäuden vorhanden sind. Gerade bei älteren Immobilien ist dies oft der Fall. Weitere Einzelheiten entnehmen Sie bitte der Stellungnahme vom 3. September 2021 (PDF-Datei · 147 KB) und der Stellungnahme vom 12. Mai 2022 (PDF-Datei · 78 KB).

Das Bundesmodell - die Grundzüge der Reform

In Zukunft erfolgt die Bewertung in NRW grundsätzlich nach dem wertabhängigen Modell. Hierzu sind zur Bewertung des Grundbesitzes für die Grundsteuer ab 1.1.2022  koordinierte Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder vom 9.11.2021 ergangen  (BStBl. 2021 I S.2334).
Des Weiteren wurden Vordrucke und Ausfüllanleitungen für die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts auf den 1.1.2022 am 24. Dezember 2021 im Bundessteuerblatt veröffentlicht. Die im Bundessteuerblatt abgedruckten Vordrucke  (BStBl. 2021 I S.2391) können jedoch nicht zur Erklärungsabgabe verwendet werden. Vordrucke, die für die Erklärung verwendet werden können, werden vom zuständigen Finanzamt zur Verfügung gestellt, wenn die Finanzbehörde auf Antrag zur Vermeidung unbilliger Härten auf eine elektronische Übermittlung der Feststellungserklärung durch Datenfernübertragung verzichtet. Grundsätzlich ist jedoch eine elektronische Erklärungsabgabe vorgesehen.
Die zukünftige Berechnung der Grundsteuer soll auch zukünftig in 3 Schritten berechnet werden: Wert x Steuermesszahl x Hebesatz.

1. Schritt - Wert

Berechnung der Grundbesitzwerte: Wesentliche Faktoren sind der jeweilige Wert des Bodens (Bodenrichtwert) und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete, die u .a. von der sog. Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde abhängt (je höher die Mietniveaustufe, desto höher ist tendenziell die Miete in einer Gemeinde).  Für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum wird der Mietwert anhand einer fiktiven Nettokaltmiete in Abhängigkeit der Lage des Grundstücks typisierend angenommen. Weitere Faktoren sind die Grundstücksfläche, Immobilienart und das Alter des Gebäudes. Die Einordnung der Gemeinden in Mietniveaustufen wird vom BMF auf Basis von Daten des Statistischen Bundesamtes über die Durchschnittsmieten in allen 16 Bundesländern erfolgen. In 15 von 16 Bundesländern sind die Einzelfaktoren über das sog. System "BORIS" bereits einsehbar.

2. Schritt - Steuermesszahl

Ausgleich der Wertsteigerungen, die im Vergleich von den aktuellen zu den seit 1935 bzw. 1964 nicht mehr aktualisierten Werten entstanden sind: Dazu wird die Steuermesszahl von 0,35 % auf 0,034 % gesenkt. Außerdem soll der soziale Wohnungsbau sowie kommunales und genossenschaftliches Wohnen weiter, auch über die Grundsteuer, gefördert werden. Deshalb wird für Gesellschaften, die günstiges Wohnen möglich machen, ein zusätzlicher Abschlag bei der Steuermesszahl um 25 Prozent vorgesehen, der sich steuermindernd auswirkt.

3. Schritt - Hebesatz

Anpassen der Hebesätze durch die Kommunen: Sollte sich in einzelnen Kommunen das Grundsteueraufkommen wegen der Neubewertung dennoch verändern, besteht für die jeweilige Kommune die Möglichkeit, ihre Hebesätze so anzupassen, dass sie insgesamt nicht mehr Grundsteuer einnimmt als vor der Reform.

Besonderheiten bei Geschäftsgrundstücken

Bei Geschäftsgrundstücken soll sich die Grundsteuer am vereinfachten Sachwertverfahren orientieren, das für die Wertermittlung auf die gewöhnlichen Herstellungskosten für die jeweilige Gebäudeart und den Bodenrichtwert abstellt. Hilfreiche Hinweise dazu hat das Ministerium für Finanzen in Nordrhein-Westfalen in einem Informationsschreiben für Unternehmen (PDF-Datei · 382 KB) zusammengefasst.
Wichtig: Für eine fristgerechte Abgabe der Steuererklärung besteht bereits jetzt Handlungsbedarf! Die für die Ermittlung der Grundsteuer relevanten Informationen sind zusammenzustellen, weitere Unterlagen und Daten, wie beispielsweise Bruttogrundflächen sind zu beschaffen oder zu ermitteln. Bei der Ermittlung der Bruttogrundfläche müssen eventuell entsprechende Experten wie z.B. Architekten bzw. Sachverständige für Immobilienbewertungen hinzugezogen werden. Bei älteren Gebäuden, für die keine oder nur wenige Unterlagen verfügbar sind, ist die Ermittlung der Bruttogrundfläche vermutlich besonders aufwändig. Bei einer wirtschaftlichen Einheit mit umfangreichem Gebäudebestand empfiehlt es sich zur Vorbereitung der Erklärungsabgabe einen Lageplan mit einer Übersicht zu erstellen. Eine katastermäßige Darstellung des Grundbesitzes finden Sie bereits jetzt unter www.tim-online.nrw.de.

Was müssen Unternehmen beachten?

Aufbereitung der Daten für die Steuererklärung

Alle Immobilieneigentümer werden ab Mitte 2022 eine Grundsteuererklärung abgeben müssen. Sämtliche Daten werden vom Steuerpflichtigen zunächst selbst zusammenzustellen sein; eine vorausgefüllte Steuererklärung wird zeitnah nicht bereitgestellt werden.
Die vorliegenden Vordrucke der zu befüllenden Steuererklärungen im Bundesmodell zeigen, dass eine große Anzahl von immobilienspezifischen Daten anzugeben ist.  Schon jetzt ist absehbar, dass bestimmte Berechnungsparameter bspw. rund um Normalherstellungskosten, Umrechnungskoeffizienten oder Vervielfältiger nicht jedem Steuerpflichtigen einhellig bekannt sein dürften. Bislang oft nur in Papierform existierende Daten wie Grundbuchauszüge und Grundstückspläne, sollten bereits jetzt sinnvoll aufbereitet und dafür möglichst ein klar definierter Prozess aufgesetzt werden.
Nach Verlautbarung des nordrhein-westfälischen Finanzministers, Lutz Lienenkämper, soll es „eine hilfreiche Zusammenstellung der in den Katasterämtern und bei den Gutachterausschüssen verfügbaren Daten auf einer dafür besonders weiterentwickelten und auf die Anforderungen der Grundsteuererklärung speziell angepassten Online-Plattform geben“. Bislang allerdings existiert diese Plattform nicht.
Die Ableitung der Bodenrichtwerte ist Aufgabe der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte im Sinne des § 192 Baugesetzbuch. Die Bodenrichtwerte können regelmäßig kostenfrei über die Bodenrichtwertinformationssysteme (BORIS) der Länder online abgefragt werden. Die für die erste Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte maßgeblichen Bodenrichtwerte auf den 1.1.2022 werden erst im Laufe des ersten oder zweiten Quartals 2022 zur Verfügung stehen.
Steuerpflichtige werden in der Regel nicht direkt zur Abgabe einer Steuererklärung aufgefordert werden. Vielmehr wird die Aufforderung zur Abgabe einer Erklärung voraussichtlich durch eine öffentliche Bekanntmachung ab Ende März 2022 erfolgen. Es ist aber auch denkbar, dass beispielsweise an Unternehmen mit umfangreichem Immobilienbestand gezielt Einzelaufforderungen ergehen werden.
Die elektronische Abgabe der Feststellungerklärung wird jedenfalls von den Ländern durch weitere Informationen unterstützt werden. Spezifische Informationen zur Verfahrensweise finden Sie bereits in den  FAQs der nordrhein-westfälischen Finanzverwaltung. Ein Steuer-Chatbot, der Fragen rund um die Reform der Grundsteuer beantwortet, ist bereits unter    www.steuerchatbot.de und unter    www.elster.de freigeschaltet und von allen Interessierten nutzbar.

Anzeigepflicht

Darüber hinaus sind Steuerpflichtige gem. § 228 BewG bereits ab dem 1. Januar 2022 in der Pflicht, alle sich ergebenden Änderungen, die sich u. a. auf die Höhe des Grundsteuerwerts auswirken könnten, wie z. B. Neubauten, An- und Umbauten oder Nutzungsänderungen, dem Finanzamt jeweils bis zum 31. Januar des Folgejahres elektronisch anzuzeigen.

Option: Grundsteuer C

Künftig sollen Gemeinden außerdem für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz festlegen können, wenn auf diesen keine Bebauung erfolgt. Diese Grundsteuer C verteuert damit die Spekulation und soll finanzielle Anreize setzen, auf baureifen Grundstücken tatsächlich auch Wohnraum zu schaffen. Der Bundestag hat beschlossen, den Anwendungsbereich über Gebiete mit Wohnungsmangel hinaus zu erweitern. Die IHK-Organisation hat jedoch deutlich in Ihrer Positionierung darauf verwiesen, dass vor allem Unternehmen gerade wegen nicht absehbarer wirtschaftlicher Entwicklungen ein hohes Interesse daran haben, Flächen in Reserve zu halten, um ggf. später expandieren zu können. Eine zusätzliche steuerliche Belastung wäre daher im Sinne der lokalen Standortsicherung kontraproduktiv.

Forderungen der Wirtschaft

Aus Sicht der Wirtschaft ist es wichtig, dass die Umsetzung der Reform unter dem Grundsatz der Aufkommensneutralität angegangen wird. Keinesfalls darf es für die Grundbesitzer nach der Reform zu einer Mehrbelastung kommen. Insbesondere vom Land NRW – allein hier geht es um ein Steueraufkommen von rund 3,5 Milliarden Euro – erwartet die IHK-Organisation, dass es sich für ein weitestgehend bürokratiearmes und automatisiertes Erhebungsverfahren einsetzt.
Da die Hebesätze in NRW bundesweit bereits auf Spitzenniveau liegen, erwartet die IHK-Organisation zudem von den nordrhein-westfälischen Kommunen, dass diese im Sinne der Sicherung ihrer Standortattraktivität und Wettbewerbsfähigkeit ihrer ortsansässigen Unternehmen eine entsprechende aufkommensneutrale Anpassung vornehmen.