Existenzgründung als Immobilienmakler / Wohnimmobilienverwalter

Für die Ausübung eines Gewerbes gilt in der Regel der Grundsatz der Gewerbefreiheit. Wollen Sie jedoch eine selbstständige Tätigkeit als Immobilienmakler oder Wohnimmobilienverwalter aufnehmen, so reicht die übliche Gewerbeanmeldung nicht aus. Es handelt sich nämlich um ein erlaubnispflichtiges Gewerbe. Die Erlaubnispflicht besteht, da durch den Gesetzgeber angenommen wird, dass es sich bei diesen Tätigkeiten um ein sensibles Arbeitsfeld handelt, in dem ein besonderer Vertrauensschutz erforderlich ist und zahlreiche rechtliche Bestimmungen zu beachten sind.
Mit den nachfolgenden Informationen wollen wir Sie über die wichtigsten Grundlagen der Erlaubniserteilung für Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter aufklären und Ihnen darüber hinaus wichtige Kontaktadressen und Literaturtipps an die Hand geben. Für Fragen steht Ihnen Ihre IHK zu Rostock mit den jeweiligen Ansprechpartnern gerne zur Verfügung.

I. Erlaubnispflicht

Für folgende selbständig ausgeübte Berufstätigkeiten ist eine Erlaubnis nach
§ 34 c GewO notwendig:
§ 34 c Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer, Wohnimmobilienverwalter, Verordnungsermächtung
(1) Wer gewerbsmäßig
1.
den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen,
2.
den Abschluss von Darlehensverträgen, mit Ausnahme von Verträgen im Sinne des § 34i Absatz 1 Satz 1, vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen,
3.
Bauvorhaben
a) als Bauherr im eigenem Namen für eigene oder fremde Rechnung vorbereiten und durchführen und dazu Vermögenswerte von Erwerbern, Mietern, Pächtern oder sonstigen Nutzungsberechtigten oder von Bewerbern um Erwerbs- oder Nutzungsrechte verwenden,
b) als Baubetreuer im fremdem Namen für fremde Rechnung wirtschaftlich vorbereiten oder durchführen
4.
das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern im Sinne des
§ 1 Absatz 2, 3, 5 und 6 des Wohneigentumsgesetztes oder für Dritte Mietverhältnisse über Wohnräume im Sinne des § 549 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verwalten (Wohnimmobilienverwalter)
will, bedarf der Erlaubnis der zuständigen Behörde (Gewerbeamt).

Immobilienmakler müssen vor Erteilung der Erlaubnis das Vorliegen von Zuverlässigkeit und geordneten Vermögensverhältnissen nachweisen. Ein Sachkundenachweis muss nicht erbracht werden.
Wohnimmobilienverwalter müssen im Zuge der Erlaubniserteilung den Nachweis der persönlichen Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse sowie das Bestehen einer entsprechenden Berufshaftpflichtversicherung belegen.
Der Erlaubnispflicht unterliegen neben den Wohnungseigentumsverwaltern auch Mietwohnungsverwalter. Dazu zählen auch Verwalter von Ferienwohnungen und Ferienhäusern für Dritte.
Darüber hinaus besteht für Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter eine Pflicht zur regelmäßigen Weiterbildung von 20 Zeitstunden innerhalb von drei Jahren. Gleiches gilt für die unmittelbar bei den erlaubnispflichtigen Tätigkeiten mitwirkenden Angestellten. Eine „Weiterbildungsdelegation“ des Gewerbetreibenden auf eine angemessene Zahl vertretungsberechtigter Aufsichtspersonen, ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Die zuständige Behörde kann demnach anordnen, dass der Gewerbetreibende ihr gegenüber eine unentgeltliche Erklärung über die Erfüllung der Weiterbildungspflicht in den letzten drei Kalenderjahren durch ihn und seine Beschäftigten abgibt.
Zur Weiterbildung verpflichtete Gewerbetreibende sind folglich verpflichtet, Nachweise und Unterlagen über entsprechende Weiterbildungsmaßnahmen zu sammeln und fünf Jahre ab Ende des Kalenderjahres, in dem die Weiterbildungsmaßnahme durchgeführt wurde, aufzubewahren.
Für Gewerbetreibende und ihre weiterbildungspflichtigen Beschäftigten, die im Besitz eines Ausbildungsabschlusses als Immobilienkaufmann/-frau oder eines Weiterbildungsabschlusses als Geprüfter Immobilienfachwirt/-in sind, beginnt die Pflicht zur Weiterbildung drei Jahre nach Erwerb des Ausbildungs- oder Weiterbildungsabschlusses.
Durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz ist die Bestellung eines zertifizierten Verwalters grundsätzliche Voraussetzung für eine ordnungsgemäße Benutzung und Verwaltung (vgl. § 19 Absatz 2 Nummer 6 des Wohnungseigentumsgesetzes – WEG). Dies gilt allerdings nicht wenn: 
  • weniger als neun Sondereigentumsrechte bestehen,
  • ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (§ 19 Absatz 2 WEG) die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt
Als zertifizierter Verwalter darf sich nach § 26a Absatz 1 WEG bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. 

II. Erlaubnisvoraussetzungen

Die Makler-Erlaubnis und die Erlaubnis für Wohnimmobilienverwalter wird erteilt, wenn der Antragsteller nicht einschlägig vorbestraft ist und kein Konkurs- oder Vergleichsverfahren, bzw. keine Eintragung im Schuldnerverzeichnis (Eidesstattliche Versicherung über das Vermögen oder Haftanordnung zur Erzwingung der Abgabe der Eidesstattlichen Versicherung) vorliegt. Wohnimmobilienverwalter müssen darüber hinaus den Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung erbringen. Die Behörde kann vor der Erlaubniserteilung die Industrie- und Handelskammern hören, wenn der Antragsteller in den letzten fünf Jahren eine berufliche Tätigkeit als Geschäftsführer einer GmbH, als persönlich haftender Gesellschafter einer OHG oder KG oder als Inhaber eines Einzelunternehmens ausgeübt hat. In begründeten Einzelfällen ist ferner die Strafverfolgungsbehörde im Hinblick auf laufende Ermittlungsverfahren einzuschalten.

III. Antragsunterlagen / Behördengang

Für die Erteilung einer Erlaubnis sind folgende Schritte bzw. Unterlagen notwendig:
(1) Antrag auf Erlaubniserteilung nach § 34 c GewO:
Erhältlich und einzureichen bei dem für den Sitz des Gewerbes zuständigen Ordnungsamt des Kreises bzw. der kreisfreien Stadt. Antragsberechtigt sind natürliche und juristische Personen. Ist ein Gewerbetreibender eine juristische Person (z.B. GmbH, AG), so ist diese antragsberechtigt. Bei Personengesellschaften ohne eigene Rechtspersönlichkeit (z.B. GbR, OHG, KG einschl. GmbH & Co. KG) ist eine Erlaubnis für jeden Gesellschafter, der zur Geschäftsführung berechtigt ist, erforderlich. Üben mehrere Personen diese Tätigkeit aus, benötigt jede von ihnen eine Erlaubnis.
(2) Ergänzende Antragsunterlagen:
  • Führungszeugnis (nicht älter als drei Monate; zu beantragen beim Einwohnermeldeamt)
  • Auszug aus dem Gewerbezentralregister (nicht älter als drei Monate; zu beantragen beim Ordnungsamt)
  • Bescheinigung in Steuersachen des zuständigen Finanzamtes
  • Steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung (zu beantragen beim Finanzamt)
  • Bescheinigung, dass keine Eintragung im Schuldnerverzeichnis vorliegt (online zu beantragen unter www.vollstreckungsportal.de)
  • Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung
    (nur für Wohnimmobilienverwalter gem. § 34 c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO)
  • Auszug aus dem Gewerbezentralregister für die Gesellschaft (nicht älter als drei Monate; zu beantragen beim Ordnungsamt)
  • Handelsregisterauszug

IV. Gebühren

Die Gebühren für die Erteilung der Erlaubnis können beim zuständigen Ordnungsamt erfragt werden. Sie betragen (regional unterschiedlich) je nach Umfang der beantragten Tätigkeit zwischen ca. 200 Euro und 2.000 Euro.

V. Relevante Aus- und Weiterbildungen

VI. Fachliteratur für Immobilienmakler

  • Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. aktualisierte und erweiterte Auflage 2018, Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, ISBN  978-3648112076
  • Handbuch für den Makler, 3. erweiterte Auflage 1994, Dr. Helmut Demme, Verband Deutscher Makler (Berlin), ISBN 3-87485-640-2 
  • Maklerrecht, Lexikon des öffentlichen und privaten Maklerrechts, 3. erweiterte Auflage 2016, Walter Mäschle, C.H. Beck Verlag, ISBN 978-3-406-70257-0
  • Immobilienmakler Praxis-Handbuch: Organisations- und Musterhandbuch für die Vermittlung von Immobilien, 2003, Günter Brittnacher, Hermann Hansen, Peter Hezog, Herausgeber: Lexware, ISBN 3-8092-1236-9
  • Immobilienwerbung und Wettbewerbsrecht: Fehler in der Immobilienwerbung vermeiden und auf Abmahnungen richtig reagieren, 8. Auflage, Rudolf Koch, Grabener Verlag, ISBN 978-3925573224
  • Immobilien-Fachwissen von A - Z, H. J. Grabener (Herausgeber), Erwin Sailer (Autor),
    Ulf Matzen (Autor), Grabener Verlag 2014, ISBN 978-3925573521
  • weitere Informationen auf www.grabener-verlag.de – Kommunikation der Immobilienwirtschaft

VII. Relevante Kontaktadressen für Immobilienmakler

Immobilienverband Deutschland IVD
Verband der Immobilienberater,
Makler, Verwalter und Sachverständigen
Region Nord e.V.
Büschstraße 12
20354 Hamburg
Telefon 040 - 35 75 99 0
Telefax 040 - 34 58 95
Internet: www.ivd-nord.de
E-Mail: info@ivd-nord.de
IVD Nord e.V.
Niederlassung Rostock
Richard Wagner Str. 15
18055 Rostock
Tel.: 0381 492 38 56
E-Mail: info@ivd-nord.de
Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V.
Leipziger Platz 9
10117 Berlin
Telefon 030 – 30 09 679 0
Telefax 030 – 30 09 679 21
Internet: www.ddiv.de
E-Mail: info@ddiv.de
Verband der Immobilienverwalter
Schleswig-Holstein / Hamburg / Mecklenburg-Vorpommern e. V.
Geschäftsstelle Mecklenburg-Vorpommern
Zur Steinbeck 1
18225 Kühlungsborn
Telefon (Zentrale Schleswig Holstein) 0431 – 8 47 57
Telefax (Zentrale Schleswig-Holstein) 0431- 99 0 999 99
Internet: www.immoverwalter.org
E-Mail: info@immoverwalter.org