Der „zertifizierte Verwalter“ im Wohnungseigentumsgesetz

Mit dem „Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG)“ hat der Gesetzgeber das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) unter anderem um die Vorschrift des § 26a WEG, den „zertifizierten Verwalter“, ergänzt. Die Einzelheiten regelt die Mitte Dezember 2021 in Kraft getretene Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz” (Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung – ZertVerwV). Die Antworten auf die wichtigsten Fragen zum Gesetz:

Informationen zur Prüfung

Ab dem 01. Dezember 2022 müssen Verwalter von Wohnimmobilien nach §24 Wohnimmobilieneigentumsgesetz über die IHK-Prüfung "Zertifizierter WEG-Verwalter" verfügen. Erste Informationen zur Prüfung (PDF-Datei · 9799 KB) finden Sie hier.

Was ist ein zertifizierter Verwalter?

Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.
Der „zertifizierte Verwalter“ ist insbesondere relevant wegen der in § 19 Abs. 2 WEG genannten Voraussetzungen für das Vorliegen einer „ordnungsgemäßen Verwaltung und Benutzung“. Die Vorschrift des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG gilt erst ab dem 1. Dezember 2022.
Eine der Voraussetzungen ist die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEG. Auf eine solche Bestellung kann die WEG allerdings dann verzichten, wenn weniger als neun Sondereigentumsrechte bestehen, ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG).

Wie ist die Gleichstellung zum zertifizierten Verwalter durch bestimmte berufliche Qualifikationen geregelt sowie deren Anerkennung?

Die Liste der aufgezählten Abschlüsse in § 7 ZertVerwV https://www.gesetze-im-internet.de/zertverwv/__7.html ist abschließend. Der Verwalter muss selbst prüfen, ob er unter § 7 ZertVerwV fällt. Bei einem Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt muss der Betroffene selbst entscheiden, ob er seinen Abschluss als gleichwertig ansieht und dies ggf. gegenüber der WEG oder anderen Anfragenden (Mitbewerber) darlegen.
Erfolgt keine Ankerkennung durch die WEG, ist ggf. Klage gegenüber der WEG vor dem Zivilgericht einzureichen. Ebenso verhält es sich mit wettbewerbsrechtlichen Streitigkeiten nach UWG. Auch dies sind Themen/Streitigkeiten, die ggf. vor den Zivilgerichten ausgetragen werden müssen.
Eine Bescheinigung zur Gleichwertigkeit ist durch den Verordnungsgeber nicht vorgesehen und kann deshalb auch durch die IHK nicht ausgestellt werden. Die IHK kann deshalb insbesondere zum Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt (§ 7 Satz 1 Nummer 4 ZertVerwV) keine verbindlichen Auskünfte erteilen.

Gibt es bereits Prüfungen?

Nähere Bestimmungen zur Prüfung, zu deren Inhalt und Verfahren, Bestimmungen über das zu erteilende Zertifikat sowie Voraussetzungen, unter denen sich juristische Personen und Personengesellschaften als zertifizierte Verwalter bezeichnen dürfen, wurden durch die “Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz” festgelegt.
Die Industrie- und Handelskammern bereiten derzeit auf dieser rechtlichen Basis die Prüfungen vor. Einzelheiten zur Prüfung und Termine werden erarbeitet. Geplant sind die Prüfungen ab dem 2. Halbjahr 2022.

Gibt es eine Übergangsfrist?

Die Vorschrift des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG gilt erst ab dem 1. Dezember 2022. Bis dahin kann eine ordnungsgemäße Verwaltung und Benutzung also auch dann angenommen werden, wenn kein zertifizierter Verwalter im Sinne des § 26a WEG bestellt ist. Alle anderen Voraussetzungen des § 19 Abs. 2 müssen dafür natürlich vorliegen.
Weiterhin gibt es eine befristete Bestandsschutzregelung ( § 48 Abs. 4 WEG), wonach eine Person, die am 1. Dezember 2020 Verwalter einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war, gegenüber dieser bis zum 1. Juni 2024 als zertifizierter Verwalter gilt. Bis zu diesem Datum sollte der Verwalter oder die Verwalterin die Prüfung nach § 26a WEG aber abgelegt haben.

Wenn ich nicht zertifiziert bin, verliere ich dann meine Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung (GewO)?

Eine Zertifizierung bzw. fehlende Zertifizierung hat keinen Einfluss auf die Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO. Sie ist weder für die Erteilung der Erlaubnis, noch für deren Erhalt erforderlich.

Muss ich mich trotz Zertifizierung weiterbilden?

Die Weiterbildungspflicht nach § 34c Abs. 2a GewO für Wohnimmobilienverwalter gilt auch für zertifizierte Verwalter. Gegebenenfalls kann eine einmalige Anerkennung als Weiterbildung erfolgen.