Gewerbesteuer und Grundsteuer

Stand: Juli 2023
Diese IHK-Information wurde mit der gebotenen Sorgfalt bearbeitet. Eine Gewähr für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Erläuterungen kann jedoch nicht übernommen werden.
Die Gewerbesteuer und die Grundsteuer stellen im Bereich des Steuerrechts insoweit eine Besonderheit dar, als es sich um kommunale Steuern handelt. D. h. zum einen, dass das Aufkommen aus der Gewerbesteuer und der Grundsteuer den Gemeinden zusteht. Es bedeutet zum anderen aber auch, dass diese Steuern aufgrund des kommunalen Hebesatzrechtes in den verschiedenen Gemeinden - je nach Hebesatz - unterschiedlich hoch sind. Damit stellen diese Steuerarten einen wichtigen Standortfaktor dar.
Diese IHK-Information stellt die Errechnung von Gewerbesteuer und Grundsteuer dar. Dabei sind die im Rahmen der Unternehmenssteuerreform 2008 erfolgten Änderungen bei der Gewerbesteuer berücksichtigt. Daneben soll die Übersicht der Hebesätze (abrufbar über die seitliche Servicespalte) dazu beitragen, Transparenz über die Hebesätze kommunaler Steuern in den Gemeinden zu schaffen.

1. Gewerbesteuer

1.1 Allgemeines

Jeder im Inland betriebene Gewerbebetrieb unterliegt der Gewerbesteuer. Die Gemeinden sind berechtigt, von jedem Gewerbebetrieb diese Steuer als Gemeindesteuer zu erheben. Jeder Gewerbebetrieb muss beim zuständigen Gewerbeamt (Bürgermeisteramt, Gemeinde) angemeldet werden.

1.2 Wer ist gewerbesteuerpflichtig?

Jeder Gewerbebetrieb ist gewerbesteuerpflichtig. Die Gewerbeordnung definiert den Begriff des Gewerbebetriebs nicht. Eine nähere Beschreibung findet sich im Einkommensteuergesetz (EStG). Danach ist eine selbständige nachhaltige Betätigung, die mit der Absicht, Gewinn zu erzielen, unternommen wird und sich als Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt, Gewerbebetrieb, wenn die Betätigung weder als Ausübung von Land- und Forstwirtschaft noch als Ausübung eines freien Berufes noch als eine andere selbständige Tätigkeit (Abgrenzung zur privaten Vermögensverwaltung) anzusehen ist. Die maßgebenden Kriterien eines Gewerbebetriebs sind somit:
  • Selbstständigkeit der Tätigkeit, das heißt, die Tätigkeit muss auf eigene Rechnung (Unternehmerrisiko) und auf eigene Verantwortung (Unternehmerinitiative) ausgeübt werden.
  • Nachhaltigkeit der Tätigkeit, das heißt, die ihr zugrunde liegende Absicht, die Tätigkeit zu wiederholen und daraus eine ständige Erwerbsquelle zu machen.
  • Gewinnerzielungsabsicht, das heißt, die Absicht, eine Mehrung des Betriebsvermögens zu erzielen.
  • Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr, die vorliegt, wenn ein Steuerpflichtiger mit Gewinnerzielungsabsicht nachhaltig am Leistungs- oder Güteraustausch teilnimmt. Damit werden solche Tätigkeiten aus dem gewerblichen Bereich ausgeklammert, die zwar von einer Gewinnerzielungsabsicht getragen werden, aber nicht auf einen Leistungs- oder Güteraustausch (z. B. Bettelei) gerichtet sind.
Kapitalgesellschaften wie die Aktiengesellschaft (AG) und die Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) sind bereits kraft ihrer Rechtsform Gewerbebetriebe.
Freiberufler unterliegen nicht der Gewerbesteuer. Die Abgrenzung zwischen freiberuflicher Tätigkeit und Gewerbebetrieb ist oftmals schwierig. Das ausschlaggebende Entscheidungskriterium ist die geistige, schöpferische Arbeit, die bei einer freiberuflichen Tätigkeit im Vordergrund steht.
Nach § 18 Abs. 1 Nr. 1 EStG gehören insbesondere zu der freiberuflichen Tätigkeit
  • die selbstständig ausgeübte wissenschaftliche, künstlerische, schriftstellerische, unterrichtende oder erzieherische Tätigkeit;
  • die selbstständige Berufstätigkeit der Ärzte, Zahnärzte, Tierärzte, Rechtsanwälte, Notare, Patentanwälte, Vermessungsingenieure, Ingenieure, Architekten, Handelschemiker, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, beratende Volks- und Betriebswirte, vereidigten Buchprüfer (vereidigten Bücherrevisoren), Steuerbevollmächtigten, Heilpraktiker, Dentisten, Krankengymnasten, Journalisten, Bildberichterstatter, Dolmetscher, Übersetzer, Lotsen (sog. Katalogberufe) und
  • den Katalogberufen ähnliche Berufe.
Damit ein Beruf dem Katalogberuf ähnlich ist, muss er in wesentlichen Punkten mit diesem übereinstimmen. Dazu gehört, dass Ausbildung und die berufliche Tätigkeit selbst mit dem Katalogberuf vergleichbar sind.
Alle anderen Tätigkeiten, die nicht in § 18 Abs. 1 EStG aufgeführt sind oder zu den "ähnlichen Tätigkeiten" zählen, sind gewerblich, wenn sie nicht zur Land- und Forstwirtschaft gehören.

1.3 Beginn und Ende der Gewerbesteuerpflicht

Die Gewerbesteuerpflicht beginnt bei Einzelgewerbetreibenden und Personengesellschaften im Zeitpunkt der Aufnahme der maßgeblichen Tätigkeit, bei Kapitalgesellschaften regelmäßig mit der Eintragung in das Handelsregister. Sie endet bei Einzelgewerbetreibenden und Personengesellschaften mit der tatsächlichen Einstellung des Betriebs, bei Kapitalgesellschaften erst mit dem Aufhören jeglicher Tätigkeit überhaupt (in der Regel mit dem Zeitpunkt, in dem das Vermögen an die Gesellschafter verteilt wird).

1.4 Wie hoch ist die Gewerbesteuerbelastung?

1.4.1 Bemessungsgrundlage der Gewerbesteuer
Nach Abschaffung der Gewerbekapitalsteuer ab dem Veranlagungszeitraum 1998 ist aktuell der Gewerbeertrag die alleinige Besteuerungsgrundlage. Ausgangspunkt für dessen Ermittlung ist der Gewinn, der der Einkommensteuer oder Körperschaftsteuer zugrunde gelegt wird.
Bei der Ermittlung des Gewerbeertrages sind dem Gewinn bestimmte Beträge wieder hinzuzurechnen, die bei der Gewinnermittlung abgezogen wurden. Ab dem 1. Januar 2008 müssen sämtliche anfallenden Zinsaufwendungen, Renten, dauernde Lasten und Gewinnanteile stiller Gesellschafter in Höhe von 25 Prozent auf die gewerbesteuerliche Bemessungsgrundlage hinzugerechnet werden. Ebenfalls mit 25 Prozent hinzuzurechnen sind die folgenden pauschalierten Finanzierungsanteile:
  • Lizenzen und Konzessionen mit einem Finanzierungsanteil von 25 Prozent
  • Mieten, Pachten und Leasingraten
    - bei beweglichem Anlagevermögen mit einem Finanzierungsanteil von 20 Prozent,
    - bei unbeweglichem Vermögen mit einem Finanzierungsanteil von 50 Prozent
Beispiel:
Von den Kosten für Geschäftsraummiete in Höhe von 100.000 Euro jährlich, ist der darin enthaltene 50-prozentige Finanzierungsanteil zu 25 Prozent dem Gewerbeertrag hinzuzurechnen. Dies wären 12.500 Euro.
Von der Summe der so ermittelten Zinsen und fiktiven Zinsanteile wird in einem zweiten Schritt ein Freibetrag in Höhe von 100.000 Euro in Abzug gebracht.
Mit Blick auf etwaige Kürzungen der Summe des Gewinns und der Hinzurechnungen nach § 9 GewStG ist zu beachten (vgl. hierzu die Aufstellung unter 1.8), dass im Rahmen der Unternehmensteuerreform 2008 die Abzugsfähigkeit der Gewerbesteuer als Betriebsausgabe entfallen ist. Sie mindert also ihre eigene Bemessungsgrundlage nicht mehr.
Ein Gewerbeverlust liegt vor, wenn der Gewerbeertrag (Gewinn + Hinzurechnungen - Kürzungen) einen negativen Betrag ergibt. Der aktuelle Gewerbeertrag ist um die Gewerbeverluste der vorangegangenen Erhebungszeiträume zu kürzen.
1.4.2 Errechnung der Steuer
Die Steuerschuld berechnet sich nach der Feststellung des Gewerbeertrages wie folgt:
Zunächst ist der Gewerbeertrag auf volle 100 Euro nach unten abzurunden. Der abgerundete Gewerbeertrag ist darauf bei natürlichen Personen sowie bei Personengesellschaften (z. B. OHG, KG) um einen Freibetrag von 24.500 Euro, bei bestimmten sonstigen juristischen Personen, z. B. bei rechtsfähigen Vereinen, um einen Freibetrag von 5.000 Euro, höchstens jedoch in Höhe des abgerundeten Gewerbeertrags, zu kürzen.
Für Kapitalgesellschaften (AG, GmbH, KGaA) gibt es keinen Freibetrag.
Für den so ermittelten Gewerbeertrag ist nach folgendem Schema die Steuermesszahl zu bestimmen:
  • bei natürlichen Personen und Personengesellschaften
Freibetrag
24.500 Euro
für die darüber hinausgehenden Beträge
3,5 v. H.
  • bei Kapitalgesellschaften (z. B. GmbH und AG)
Freibetrag
-
für alle Beträge
3,5 v. H.
Durch die Multiplikation des Gewerbeertrags mit der Steuermesszahl ergibt sich der Steuermessbetrag.
Auf den Steuermessbetrag ist der Hebesatz der jeweiligen Gemeinde anzuwenden, in Entenhausen beträgt dieser beispielsweise derzeit 430 Prozent. Die Hebesätze der Gemeinden im Bezirk der unserer IHK können Sie über die seitliche Servicespalte abrufen.
Anhand einer Beispielsrechnung soll die Ermittlung der zu zahlenden Gewerbesteuer bei einem Personenunternehmen und einer Kapitalgesellschaft verdeutlicht werden:
Beispiel: Der Unternehmer Hans Meier (Einzelkaufmann) und die Peter Schulz GmbH (Kapitalgesellschaft) - beide ansässig in Entenhausen - erwirtschaften im Jahr 2015 je einen Gewerbeertrag von 60.000 Euro.
Gewerbesteuer-Belastung bei der Kapitalgesellschaft: Die Kapitalgesellschaft Peter Schulz GmbH muss Gewerbesteuer in Höhe von 8.610 Euro abführen. Dies ergibt sich folgendermaßen:
Schritt 1:
Gewerbeertrag x Steuermesszahl = Steuermessbetrag
Hier: 60.000 Euro x 3,5 v. H. = 2.100 Euro
Schritt 2:
Steuermessbetrag x Hebesatz in Prozent = zu zahlende Gewerbesteuer
Hier: 2.100 Euro x 430 v. H. (Entenhausen) = 9.030 Euro
Gewerbesteuer-Belastung beim Personenunternehmen: Das Personenunternehmen Hans Maier muss Gewerbesteuer in Höhe von 5.342,75 Euro abführen. Dies ergibt sich folgendermaßen:

Gewerbeertrag Steuer-
messzahl		 Steuermessbetrag
(= Gewerbeertrag
x Messzahl)		 Gewerbesteuerbelastung
(= Steuermessbetrag x
Hebesatz in Prozent)
Schritt 1 24.500 Euro steuerfrei
Schritt 2 35.500 Euro 3,5 v. H. 1,242,50 Euro 5.342,75 Euro
Summe 60.000 Euro 5.342,75 Euro
Für Personengesellschaften und Einzelunternehmen ist die Gewerbesteuerbelastung somit aufgrund des Freibetrags niedriger als für Kapitalgesellschaften.

1.5 Wie und wann wird die Gewerbesteuer erklärt?

Alle gewerbesteuerpflichtigen Einzelunternehmen und Personengesellschaften, deren Gewerbeertrag im Erhebungszeitraum den Freibetrag von 24.500 Euro überstiegen hat, müssen eine Gewerbesteuererklärung abgeben, des weiteren Kapitalgesellschaften sowie Vereine, die einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb unterhalten und deren Gewerbeertrag im Erhebungszeitraum 5.000 Euro überstiegen hat.
Die Verpflichtung zur Abgabe der Gewerbesteuererklärung zieht die Verpflichtung zu Vorauszahlungen nach sich. Die Vorauszahlungen, die vierteljährlich zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November zu leisten sind, werden normalerweise durch den letzten Gewerbesteuerbescheid festgesetzt.

1.6 Wer ist für die Festsetzung der Gewerbesteuer zuständig?

Für die Feststellung der Besteuerungsgrundlagen, die Festsetzung des Steuermessbetrages und den Erlass des Messbescheides ist das Finanzamt zuständig, in dessen Bezirk sich der Gewerbebetrieb befindet. Unterhält ein Gewerbebetrieb mehrere Betriebsstätten, die in zwei oder mehr Gemeinden liegen, muss der Gewerbesteuermessbetrag nach einem besonderen Maßstab zerlegt werden. Die Gewerbesteuer wird in einem zweiten Schritt von der jeweiligen Gemeinde durch Gewerbesteuerbescheid festgesetzt. Basis hierfür sind der Steuermessbetrag sowie der individuelle Hebesatz der Gemeinde. Die Gewerbesteuer wird an die Gemeinde entrichtet.

1.7 Wer kann die Gewerbesteuer anrechnen?

Bei Personenunternehmen erfolgt eine Kompensation der Gewerbesteuer durch die Anrechnung des 4,0-fachen des Gewerbesteuermessbetrages auf die Einkommensteuer, § 35 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz (EStG). Dadurch wird eine Gewerbesteuerkompensation bei einem Gewerbesteuerhebesatz von 400 Prozent erreicht. Die Anhebung von vormals 3,8 auf 4,0 erfolgte durch das 2. Corona-Steuerhilfegesetz vom 29. Juni 2020 und gilt erstmalig für den Veranlagungszeitraum 2020.
Diese Anrechnung beschränkt sich auf den Anteil der Einkommensteuer, der auf gewerbliche Einkünfte entfällt. Die Anrechnung auf die tarifliche Einkommensteuer ist aber auf die Höhe der tatsächlich zu zahlenden Gewerbesteuer begrenzt.

1.8 Übersicht zur Ermittlung der Gewerbesteuerschuld

Gewinn aus Gewerbebetrieb
+ Hinzurechnungen nach § 8 GewStG:
25 % der Zinsen und fiktiven Zinsanteile von Mieten, Leasing, Pachten usw. (vgl. oben unter 1.4.1)
- Kürzungen nach § 9 GewStG, zum Beispiel
1. 1,2 v. H. des Einheitswertes des betrieblichen Grundbesitzes, sofern Grundbesitz nicht von der Grundsteuer befreit
2. Anteile am Gewinn einer Personengesellschaft
3. Hälfte bestimmter Miet- oder Pachterträge
4. Spenden im Sinne des § 10 b Abs. 1 EStG oder des § 9 Abs. 1 Nr. 2 KStG, die aus Mitteln des Gewerbebetriebs geleistet worden sind (§ 9 Nr. 5 GewStG)
= maßgebender Gewerbeertrag (§ 10 GewStG)
- Gewerbeverlust
= Gewerbeertrag
abgerundet auf volle 100 Euro
- Freibetrag von 24.500 Euro bzw. 5.000 Euro (nur bei Personenunternehmen bzw. bestimmten juristischen Personen)
= verbleibender Betrag
x Steuermesszahl 3,5 v. H.
= Steuermessbetrag nach dem Gewerbeertrag
x Hebesatz der Gemeinde
= Gewerbesteuerschuld

2. Grundsteuer

2.1. Was unterliegt der Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine Steuer auf Grundbesitz. Dies sind im Wesentlichen alle bebauten und unbebauten Grundstücke. Die Grundsteuer ist im Grundsteuergesetz geregelt. Es gibt zwei Arten: Zum einen die „Grundsteuer A“ für das Land- und Forstwirtschaft Vermögen und zum anderen die „Grundsteuer B“ für alle übrigen bebauten oder unbebauten Grundstücke.

2.2 Wer ist Grundsteuerschuldner?

Von der Grundsteuer sind grundsätzlich alle Unternehmen betroffen – ob‎ als Mieter oder Eigentümer. Schuldner der Grundsteuer ist der bürgerlich-rechtliche bzw. wirtschaftliche Eigentümer des Grundbesitzes. Die Grundsteuer gehört zu den laufenden öffentlichen Lasten und somit zu den Betriebskosten eines Grundstücks. Sie kann im Falle einer Grundstücksvermietung/-verpachtung auf den Mieter/Pächter umgelegt werden.

2.3. Wie berechnet sich die Grundsteuer bis 2024?

Noch bis Ende 2024 wird der Grundsteuerwert nach dem Bewertungsgesetz ermittelt. Das Finanzamt erlässt einen sogenannten Einheitswertbescheid. Auf Basis des Einheitswerts ermittelt das Finanzamt den Grundsteuermessbetrag. Hierbei wird der Einheitswert mit einem Tausendsatz, der sogenannten Steuermesszahl multipliziert. Die Steuermesszahl beträgt:
• bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben sechs Promille,
• bei Einfamilienhäusern 2,6 Promille,
• bei Zweifamilienhäusern 3,1 Promille und
• bei sonstigen Immobilien 3,5 Promille.
Das Finanzamt erlässt hierüber einen Grundsteuermessbescheid, der die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuerschuld ist. Die Gemeinde erhält davon eine Zweitschrift und wendet auf den Grundsteuermessbetrag ihren individuellen Grundsteuerhebesatz an, indem sie den Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz multipliziert. Hierdurch wird die zu zahlende Grundsteuer ermittelt.

2.4. Wie berechnet sich die Grundsteuer ab 2025?

Ab 2025 wird die Grundsteuer auf einer neuen Grundlage berechnet. Notwendig wurde dies, weil das Bundesverfassungsgericht die bisherige Besteuerung auf Basis der Einheitswerte für verfassungswidrig erklärt und eine gesetzliche Neuregelung gefordert hatte. Im November 2019 hat der Gesetzgeber auf Bundesebene ein komplexes Modell verabschiedet (Bundesmodell). Den Ländern wurde über eine Öffnungsklausel die Möglichkeit eingeräumt, ein eigenes Landesrecht für die Grundsteuer zu schaffen. Niedersachsen hat von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht und am 7. Juli 2021 ein eigenes Grundsteuergesetz verabschiedet. Das Niedersächsische Grundsteuergesetz (NGrStG) (nicht barrierefrei, PDF-Datei · 89 KB) basiert auf einem Flächen-Lage-Modell, das neben der Grundstücksfläche auch die Lage des Grundstücks in die Berechnung einbezieht.
Damit die neue Grundsteuer ab 2025 erhoben werden kann, ist zunächst eine Neubewertung aller Grundstücke notwendig. Jeder Eigentümer eines Grundstücks ist verpflichtet eine Grundsteuererklärung elektronisch bei seinem Finanzamt abzugeben. Die Frist zur Abgabe endet am 31. Dezember 2023.
Für die Erklärung sind nur wenige Angaben erforderlich, wie die Adresse und die Flächengrößen des Grundstücks sowie die Wohn- und/oder Nutzflächen des Gebäudes. Maßgebend sind jeweils die Verhältnisse am 1. Januar 2022.

2.5. Wie funktioniert das Flächen-Lage-Modell?

Das bisherige dreistufige Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer bleibt erhalten. Danach berechnet sich die Grundsteuer wie folgt:
1. Stufe: Ermittlung der Äquivalenzbeträge
Die in der Grundsteuererklärung angegeben Flächen werden mit gesetzlich vorgegebenen wertunabhängigen Äquivalenzzahlen und dem Lage-Faktor multipliziert. Der Lage-Faktor fällt umso höher aus, je besser die Lage ist. Um dies zu beurteilen, wird der Bodenrichtwert für das Grundstück mit dem durchschnittlichen Bodenrichtwert in der Gemeinde verglichen.
Grundstücksfläche x Äquivalenzzahl 0,04 Euro/m² x Lagefaktor
+ Gebäudeflächen x Äquivalenzzahl 0,50 Euro/m² x Lagefaktor
= Äquivalenzbeträge (Grund und Boden, Gebäude)

Die Äquivalenzbeträge werden durch den Steuerbescheid bekannt gegeben. Dieser enthält die Höhe der Äquivalenzbeträge und die Zurechnung des Grundstücks zur jeweiligen Eigentümerin oder zum jeweiligen Eigentümer.
2. Stufe: Ermittlung des Grundsteuermessbetrages
Anschließend stellt das zuständige Finanzamt den Grundsteuermessbetrag in einem Messbescheid fest. Hierfür multipliziert es die in der ersten Stufe festgestellten Äquivalenzbeträge des Grundstücks mit der Steuermesszahl.
Der Grundsteuermessbescheid geht an die Grundstückseigentümerin oder -eigentümer und an die zuständige Stadt oder Gemeinde, in der das Grundstück liegt.
3. Stufe: Ermittlung der Grundsteuer
Erst 2025 erhalten die Grundstückseigentümer von ihrer Kommune neue Grundsteuerbescheide. Die Höhe der Grundsteuer wird durch den Beschluss eines neuen Hebesatzes bestimmt. Der Hebesatz ist ein einheitlicher Prozentsatz, der auf den Grundsteuermessbetrag in einer Gemeinde angewendet wird. Die Multiplikation des vom Finanzamt ermittelten Grundsteuermessbetrags mit dem Hebesatz der Gemeinde ergibt die ab 2025 zu zahlende Grundsteuer. Die bisherigen Hebesätze gelten bis 2024. Die Gemeinden müssen neu rechnen und dabei auch einen aufkommensneutralen Hebesatz, also einen Hebesatz, der sich ergäbe, wenn die Höhe des Grundsteueraufkommens gleichbliebe, veröffentlichen. Die Höhe der ab 2025 zu zahlenden Grundsteuer steht daher frühestens im Jahr 2024 fest. Bis 2024 wird die Grundsteuer noch auf Grundlage des bisherigen Einheitswerts erhoben.
Weitere Informationen rund um die Grundsteuerreform und die Abgabe der Grundsteuererklärung sind abrufbar unter:

Grundsteuerreform in Niedersachsen | Landesamt für Steuern Niedersachsen

2.6. Wie wird die Grundsteuer festgesetzt und wann ist sie fällig?

Die Grundsteuer wird in der Regel für ein Kalenderjahr festgesetzt. Hat die Gemeinde jedoch den Hebesatz für mehrere Jahre festgelegt, kann sie die Grundsteuer auch für mehrere Jahre im Voraus festsetzen.
Die Grundsteuer wird zu je einem Viertel ihres Jahresbeitrags am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig. Die Grundsteuer kann auch auf Antrag am 1. Juli in einem Jahresbetrag entrichtet werden. Die Grundsteuer ist stets an die Gemeinde zu zahlen.

2.7. Übersicht über die Hebesätze

Die Hebesätze des Jahres 2023 aller Gemeinden im Bezirk unserer IHK können Sie über die seitliche Servicespalte abrufen. Die Hebesätze des Jahres 202 aller deutschen Städte über 20.000 Einwohner finden Sie dort ebenfalls.