Immobilienmakler

Wissenswertes

• Erlaubnisvoraussetzungen
  Eine Erlaubnis nach § 34c GewO benötigt, wer gewerbsmäßig

  1. den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweist,
  2. den Abschluss von Darlehensverträgen, mit Ausnahme von Verträgen im Sinne des § 34i Absatz 1 Satz 1 (Immobiliardarlehen für Verbraucher) bzw. Nachrang- oder partiarische Darlehen nach § 34f GewO, vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweist,
  3. Bauvorhaben
     -- als Bauherr im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung vorbereitet oder durchführt und dazu Vermögenswerte von Erwerbern, Mietern, Pächtern oder sonstigen Nutzungsberechtigten oder von Bewerbern um Erwerbs- oder Nutzungsrechte verwendet,
     -- als Baubetreuer im fremden Namen für fremde Rechnung wirtschaftlich vorbereitet oder durchführt.
  4. das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern im Sinne des § 1 Absatz 2, 3, 5 und 6 des Wohnungseigentumsgesetzes oder für Dritte Mietverhältnisse über Wohnräume im Sinne des § 549 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verwalten will (Wohnimmobilienverwalter ab 1. August 2018).

  Antragsteller kann eine natürliche Person (z. B. Einzelunternehmer/in oder im Handelsregister eingetragene/r Kaufmann/Kauffrau) oder eine juristische Person (z. B. GmbH oder Aktiengesellschaft) sein.

  Bei Gesellschaften ohne eigene Rechtspersönlichkeit (z. B. GbR, OHG oder KG) ist die Erlaubnis für jeden geschäftsführenden Gesellschafter erforderlich, da diese Gesellschaften keine eigene Erlaubnis erhalten können.

  Bei der juristischen Person stellt diese selbst, vertreten durch ihre Organe (Geschäftsführer/Vorstand), den Antrag auf Erlaubnis. Die entsprechenden Unterlagen sind für alle Geschäftsführer/Vorstandsmitglieder einzureichen. Ein Wechsel der mit der Leitung des Betriebs oder in der Zweigniederlassung beauftragten Person sowie bei juristischen Personen der gesetzliche Vertreter, ist der zuständigen Behörde unverzüglich anzuzeigen (vgl. § 9 MaBV).

  Für die Erlaubnis ist nachzuweisen, dass der Antragsteller zuverlässig ist und in geordneten Vermögensverhältnissen lebt. Deshalb darf in der Regel über sein Vermögen weder ein Insolvenzverfahren eröffnet oder mangels Masse abgewiesen worden sein, noch dürfen Eintragungen über Haftanordnungen beziehungsweise eidesstattliche Versicherungen im zentralen Schuldnerverzeichnis stehen.

  Eine Erlaubnis wird auch dann versagt, wenn der Antragsteller oder Betriebsleiter in den letzten fünf Jahren wegen eines Verbrechens oder wegen Diebstahls, Unterschlagung, Erpressung, Betrugs, Untreue, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wuchers oder wegen einer Konkurs- bzw. Insolvenzstraftat rechtskräftig verurteilt wurde.

  Zugangsvoraussetzungen in Form einer bestimmten Ausbildung oder fachlichen Qualifikation werden aber nicht verlangt. Für die Wohnimmobilienverwalter besteht eine Verpflichtung, eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung vorzuhalten. Bei der Berufsausübung selbst sind jedoch noch weitere Besonderheiten zu beachten. In erster Linie ergeben sich diese aus den Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) und - sofern Wohnungen vermittelt werden - auch aus dem Wohnungsvermittlungsgesetz.

  Die Erlaubnis kann, insbesondere zum Schutz vor Gefahren für die Allgemeinheit oder die Auftraggeber mit Auflagen verbunden oder inhaltlich beschränkt werden. Erst dann, wenn die Erlaubnis erteilt ist, erfüllen Immobilienmakler, Darlehensvermittler (auch als so genannte Nachweismakler), Bauträger und Baubetreuer sowie Wohnimmobilienverwalter die beruflichen Zugangsvoraussetzungen. Ist die Erlaubnis erteilt worden, muss vor Aufnahme der Gewerbetätigkeit der Beginn beim Gewerbeamt des Betriebssitzes angezeigt werden. Dort sind auch eventuelle Betriebsverlegungen oder Inhaberwechsel anzumelden.

  Die Erlaubnis ist persönlicher Natur. Sie erlischt mit Rückgabe, Tod des Inhabers, Wegfall der juristischen Person und ist nicht auf Andere übertragbar.

  
  

  Befreit von der Erlaubnispflicht des § 34c GewO sind nach Absatz 5

  • Kreditinstitute mit Erlaubnis nach § 32 Abs. 1 KWG und Geschäftsstellen von  ausländischen Unternehmen nach § 53b Abs. 1 Satz 1 KWG;
  • Gewerbetreibende, die lediglich zur Finanzierung der von ihnen abgeschlossenen Warenverkäufe oder Dienstleistungen Darlehensverträge vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen;
  • Geschäftsstellen von Unternehmen mit Sitz in einem anderen EU-Mitgliedsstaat, die nach § 53b KWG unter bestimmten Voraussetzungen Darlehen vermitteln dürfen und
  • Gewerbetreibende, soweit sie nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 lediglich Verträge mit Teilnutzung von Wohngebäuden nach § 481 BGB vermitteln oder entsprechende Vertragsabschlüsse nachweisen wollen (Time-Sharing-Modelle).

  Die Gebühren für das Erlaubnisverfahren entnehmen Sie bitte dem aktuellen Gebührentarif Ihrer Industrie- und Handelskammer. Besondere Ausgaben im Zuge des Erlaubnisverfahrens (z. B. Einsichtnahme in das Vollstreckungsportal) werden gesondert berechnet.
• Weiterbildungs- und Nachweispflicht
  Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter für Dritte sind seit 1. August 2018 nach aktueller Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) verpflichtet, sich fachlich entsprechend ihrer ausgeübten Tätigkeit in einem Umfang von 20 Zeitstunden innerhalb von drei Jahren weiterzubilden.  Diese Pflicht gilt auch für unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkende Beschäftigte.

  Details zur Nachweispflicht gegenüber der zuständigen Behörde sind in der Vierten Verordnung zur Änderung der Makler- und Bauträgerverordnung geregelt.

  Die zur Weiterbildung verpflichteten Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter haben Nachweise zu sammeln über Weiterbildungsmaßnahmen, an denen sie und ihre zur Weiterbildung verpflichteten Beschäftigten teilgenommen haben. Eine "Weiterbildungsdelegation" des Gewerbetreibenden auf eine angemessene Zahl vertretungsberechtigter Aufsichtspersonen ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Die Details hierzu werden in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geregelt.

  Die Weiterbildung kann in Präsenzform, in einem begleiteten Selbststudium (z. B. E-Learning), durch betriebsinterne Maßnahmen des Gewerbetreibenden oder in einer anderen geeigneten Form erfolgen. Bei Weiterbildungsmaßnahmen in einem begleiteten Selbststudium ist eine nachweisbare Lernerfolgskontrolle durch den Anbieter der Weiterbildung erforderlich. Der Anbieter der Weiterbildung muss sicherstellen, dass bestimmte Anforderungen an die Qualität der Weiterbildungsmaßnahme eingehalten werden.

  Für zur Weiterbildung verpflichtete Gewerbetreibende und ihre zur Weiterbildung verpflichteten Beschäftigten, die im Besitz eines Ausbildungsabschlusses als Immobilienkaufmann oder Immobilienkauffrau oder eines Weiterbildungsabschlusses als Geprüfter Immobilienfachwirt oder Geprüfte Immobilienfachwirtin sind, beginnt die Pflicht zur Weiterbildung drei Jahre nach Erwerb des Ausbildungs- oder Weiterbildungsabschlusses.

  Die Nachweise und Unterlagen über die Weiterbildungsmaßnahmen sind fünf Jahre auf einem dauerhaften Datenträger vorzuhalten und in den Geschäftsräumen aufzubewahren. Die Aufbewahrungsfrist beginnt mit dem Ende des Kalenderjahres, in dem die Weiterbildungsmaßnahme durchgeführt wurde.

  Die Industrie- und Handelskammern in Schleswig-Holstein können als zuständige Erlaubnisbehörde anordnen, dass der Gewerbetreibende ihr gegenüber eine unentgeltliche Erklärung über die Erfüllung der Weiterbildungspflicht (PDF-Datei · 146 KB) in den vorangegangenen drei Kalenderjahren durch ihn und seine zur Weiterbildung verpflichteten Beschäftigten abgibt. Die Erklärung kann elektronisch erfolgen. Wer die Erklärung (PDF-Datei · 146 KB) nach Anordnung der Erlaubnisbehörde nicht, nicht richtig oder nicht vollständig vorlegt, begeht eine Ordnungswidrigkeit.
• Einführung eines zertifizierten Verwalters
  Das "Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften  (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz -WEMoG)" enthält zahlreiche Veränderungen für Verwalter von Wohnungseigentum und deren Eigentümern. Nachdem der Bundesrat am 9. Oktober 2020 das Gesetz beschlossen hatte, traten nun die zahlreichen neuen Regelungen zum 1. Dezember 2020 in Kraft. 

  Nach dem WEMoG bedarf es für die Erteilung der Erlaubnis für die Tätigkeit als gewerblicher Verwalter nach § 34c Gewerbeordnung auch weiterhin keiner verbindlichen Qualifikation in Form einer Sachkundeprüfung oder gleichgestellten Berufsabschluss. Jedoch gibt das Wohneigentumsgesetz (WEG) in § 19 Abs. 2 Nr. 6 vor, dass zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung und Benutzung auch die Bestellung eines zertifizierten Verwalters gehört.

  Wann treten die Regelungen für den zertifizierten Verwalter in Kraft?

  Die Regelungen zum zertifizierten Verwalter treten zum 1. Dezember 2023 in Kraft.

  Was ist ein zertifizierter Verwalter? 

  Als „zertifizierter Verwalter“ darf sich bezeichnen, wer eine entsprechende Prüfung vor einer Industrie- und Handelskammer abgelegt hat. Das ergibt sich aus dem § 26a WEG. Zweck der Prüfung ist es, den Nachweis zu erbringen, dass eine Person über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.

  Laut  Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter ist einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt, wer

  • die Befähigung zum Richteramt,
  • eine abgeschlossene Berufsausbildung zur Immobilienkauffrau oder zum Immobilienkaufmann, zur Kauffrau oder zum Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft,
  • einen anerkannten Abschluss Geprüfter Immobilienfachwirt/Geprüfte Immobilienfachwirtin oder
  • einen Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt

  besitzt. Diese Personen dürfen sich als zertifizierte Verwalter bezeichnen.

  Eine Bescheinigung zur Gleichwertigkeit, zum Beispiel mit einer Urkunde durch die IHK oder eine andere Stelle, ist vom Gesetzgeber nicht vorgesehen.

  Die IHK kann deshalb insbesondere zum Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt (§ 7 Satz 1 Nummer 4 ZertVerwV) keine verbindlichen Auskünfte erteilen. Bei einem Hochschulabschluss muss es sich in jedem Fall um eine nach Hochschulrahmengesetz  anerkannte Hochschule in Deutschland handeln.

  Juristische Personen und Personengesellschaften dürfen sich als zertifizierte Verwalter bezeichnen, wenn die bei ihnen Beschäftigten, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind, die Prüfung zum zertifizierten Verwalter bestanden haben oder nach § 7 ZertVerwV einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind.

  Eine Bescheinigung zur Gleichwertigkeit ist durch den Gesetzgeber nicht vorgesehen und kann deshalb durch die IHKs nicht ausgestellt werden. Eine Anerkennung erfolgt letztlich durch die Wohnungseigentumsgesellschaft.

  Wann können Sie die Prüfung zum zertifizierten Verwalter ablegen? 

  Die Prüfung zum zertifizierten Verwalter können Sie bei jeder IHK ablegen, die dies anbietet. In Schleswig-Holstein findet die Prüfung bei der IHK zu Kiel statt.

  Wie wird die Prüfung aussehen?

  Der  Rahmenplan für die Prüfung zum zertifizierten Verwalter beschreibt Lernziele und Lerninhalte in vier Themenbereichen:

  1. Grundlagen der Immobilienwirtschaft
  2. Rechtliche Grundlagen
  3. Kaufmännische Grundlagen
  4. Technische Grundlagen 

  Die Prüfung setzt sich aus einem schriftlichen und einem mündlichen Teil zusammen. Die Teilnahme am mündlichen Teil der Prüfung setzt das Bestehen des schriftlichen Teils voraus. Der schriftliche Teil dauert 90 Minuten. Der mündliche Teil dauert mindestens 15 Minuten und soll sich zumindest auf das Wohnungseigentumsgesetz beziehen. 

  
  

  Prüfungstermine zertifizierter Verwalter

  2023	Anmeldeschluss
  16.01.2023	26.12.2022
  13.02.2023	23.01.2023
  13.03.2023	20.02.2023
  08.05.2023	17.04.2023
  04.09.2023	14.08.2023
  02.10.2023	11.09.2023
  06.11.2023	16.10.2023
  04.12.2023	13.11.2023

  Die mündliche Prüfung findet in der Regel in der auf die schriftliche Prüfung folgenden Woche statt.

  
  

  Welche Übergangszeit hat ein jetzt tätiger Verwalter, wenn die WEG einen zertifizierten Verwalter verlangt? 

  Personen, die bei Inkrafttreten der WEG-Reform, das heißt zum 1. Dezember 2020 zum Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt sind, gelten gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaft noch bis zum 1. Juni 2024 als zertifizierter Verwalter, vgl. § 48 Absatz 4 Satz 2 WEG.  

  Gibt es Ausnahmen, wo eine WEG einen zertifizierten Verwalter verlangen kann?   

  Ausnahmen bestehen für kleinere Einheiten, d.h. es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (§ 25 Abs. 2 WEG) verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. 

  Muss ich zwingend ein "zertifizierter Verwalter" für meine Tätigkeit als Verwalter sein?  

  Grundsätzlich soll jedem Wohnungseigentümer ein Anspruch eingeräumt werden, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird. „Das lässt jedoch die Möglichkeit unberührt, dass mit einem Verwalter, der nicht über ein Zertifikat verfügt, aber das Vertrauen aller Wohnungseigentümer besitzt, weiterhin zusammengearbeitet wird." (siehe Gesetzesbegründung S. 44f). 

  Sie stellt insbesondere keine Voraussetzung für die Erteilung der Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung dar. Die Tätigkeit als Verwalter ist deshalb auch dann gewerberechtlich zulässig, wenn der Verwalter nicht die Voraussetzungen als zertifizierter Verwalter erfüllt.

  Muss ich mich trotzdem weiterbilden? 

  Die Regelungen zum zertifizierten Verwalter haben keinen Einfluss auf die in § 34c Abs. 2a GewO i.V.m. § 15b MaBV vorgeschriebene Weiterbildungspflicht. Auch zertifizierte Verwalter unterliegen also weiterhin der Weiterbildungspflicht in einem Umfang von 20 Stunden innerhalb eines Zeitraums von drei Kalenderjahren.
• Aus- und Fortbildung
  Möchten Sie ohne Kenntnisse in der Immobilienwirtschaft einen Einstieg finden, können Sie verschiedene Seminare besuchen. Mögliche Seminarangebote und Kursanbieter recherchieren Sie gern über die folgenden Internetseiten.

  • Das Weiterbildungs-Informations-System WIS ermöglicht die bundesweite Suche nach Seminaren, IHK-Prüfungen und Weiterbildungslinks.
  • Im Kursportal Schleswig-Holstein können Sie landesweit Kurse und Seminare aus den Programmen einer Vielzahl von Anbietern recherchieren und direkt miteinander vergleichen.
  • Die Staatliche Zentralstelle für Fernunterricht (ZFU) in Köln ist die zuständige Behörde für die Prüfung und Zulassung aller in Deutschland zulassungspflichtigen Fernlehrgänge nach dem Fernunterrichtsschutzgesetz.

  Ein Einstieg ist zudem über eine dreijährige Ausbildung zum Immobilienkaufmann/zur Immobilienkauffrau möglich.  Im Zuge der Aufstiegsfortbildung besteht die Möglichkeit, die Fortbildung zum Geprüften Immobilienfachwirt /zur geprüften Immobilienfachwirtin abzulegen. Beide Abschlüsse enden mit einer Prüfung vor der IHK auf Grundlage des Berufsbildungsgesetzes.

  Kontaktadressen der Verbände:

  Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband e.V.
  Littenstraße 10
  10179 Berlin
  Telefon: 030 275726-0
  Telefax: 030 275726-49
  info@ivd.net

  Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V.
  Littenstraße 10
  10179 Berlin
  Telefon: 030 308729-17
  Telefax: 030 308729-19
  service@bvi-verwalter.de

  Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV)

  Leipziger Platz 9
  10117 Berlin
  Telefon: 030 3009679-0
  Telefax: 030 3009679-21
  E-Mail: info@ddiv.de