Indexmiete treibt Mietpreise für Büroflächen hoch

Die Arbeitswelt befindet sich im Wandel, Unternehmen passen sich den neuen Anforderungen an. Die zunehmende Akzeptanz von Homeoffice und die Flexibilität des mobilen Arbeitens haben nicht nur den Alltag der Mitarbeitenden verändert, sondern auch Auswirkungen auf die Gestaltung von Unternehmensräumen. Die Folge: Rund acht Prozent der Unternehmen in der Region Stuttgart haben ihre Büroflächen bereits reduziert, etwa ebenso viele denken darüber nach, es zu tun. Spitzenreiter ist die Landeshauptstadt: Hier will fast jedes vierte Unternehmen einen Teil seiner Räume loswerden. Das ist das Ergebnis einer aktuellen Umfrage der IHK Region Stuttgart unter knapp 500 regionalen Dienstleistungsunternehmen.

„Die Umfrage bestätigt, was wir seit Längerem beobachten. Viele Unternehmen kommen mit deutlich weniger Platz aus, viele Büroräume stehen leer“, sagt IHK-Hauptgeschäftsführerin Susanne Herre. „Hieraus entstehen Chancen für die Entwicklung innovativer Konzepte der Verbindung von urbanem Wohnen und Arbeiten.“ Beispiele hierfür seien bereits am Entstehen und hätten auch die Internationale Bauausstellung in der Region Stuttgart im Blick. Darin liegen  Lösungsansätze für eines der drängenden Probleme der Wirtschaft, so Herre: „Für die Wirtschaft ist bezahlbarer Wohnraum mittlerweile ein wichtiger Faktor, um Fachkräfte zu finden und vor allem zu halten.“

Diejenigen, die Büroflächen benötigen – ob Start-Ups oder international agierende Ingenieurbüros – suchen allerdings nach modernen, ansprechenden und leicht erreichbaren Büroflächen – und die haben ihren Preis. Neue Gebäude an gut erreichbaren und repräsentativen Standorten erzielen in der Stuttgarter City Mietpreise von mehr als 27 Euro pro Quadratmeter – „ein Zeichen für die anhaltende Attraktivität und hohe Nachfrage des Standorts Stuttgart und seiner Region“, so Herre. Allerdings zeigt die Umfrage deutlich, dass vor allem Mieter und Mieterinnen, die ihre Mietverträge vor längerer Zeit abgeschlossen haben, tiefer in die Tasche greifen müssen und nach Wegen suchen, um Mietkosten einzusparen. Generell scheint es zwar gerade so zu sein, dass die Mieten für Büroflächen sinken, dies betrifft aber vor allem Neuvermietungen. Die Bestandsmieten für Büroflächen sind seit der letzten Befragung im Jahr 2017 in der gesamten Region um 16 Prozent gestiegen, Mietpreisreduzierungen sind so gut wie nicht zu beobachten. „Das liegt vor allem daran, dass viele Gewerbemieten über sogenannte Indexmietverträge abgeschlossen werden. Da sich dabei die Mieten am Verbraucherpreisindex orientieren, steigen bei einer Inflation, wie wir sie jetzt gerade erleben, auch die Mieten“, erklärt Herre.

Die Spitze führt hier die Landeshauptstadt mit Spitzenwerten bis zu 27,30 Euro pro Quadratmeter an. Vergleichsweise hohe Mietpreise erreichen auch die Landkreise Böblingen und Esslingen mit durchschnittlich 11,50 Euro pro Quadratmeter. Gefolgt von den Landkreisen Ludwigsburg und Rems-Murr mit Durchschnittsmieten von 9,80 Euro. Relativ günstig arbeiten lässt es sich mit durchschnittlich 9,20 Euro pro Quadratmeter im Landkreis Göppingen.

Was nicht anders zu erwarten war: Auch die durchschnittlichen Nebenkosten sind im Vergleich zu 2017 gestiegen (um 12,5 Prozent auf 2,70 Euro pro Quadratmeter). Mieter und Mieterinnen in der City von Stuttgart tragen hierbei die Hauptlast mit 3,20 Euro pro Quadratmeter. Anscheinend sind die gestiegen Energiepreise noch nicht in den Nebenkosten angekommen. Hier könnte sich die Zahl nochmal nach oben korrigieren.

Die Zufriedenheit mit der Erreichbarkeit per PKW wird von der überwiegenden Mehrheit (85 Prozent) der teilnehmenden Unternehmen als gut bezeichnet. Dieses Ergebnis liegt leicht unter dem Wert der letzten Umfrage von 2017. Die Zufriedenheit mit der Erreichbarkeit per ÖPNV ist deutlich geringer und hat sich im Vergleich zur letzten Befragung um fünf Prozent verringert. Lediglich 69,2 Prozent finden die Anbindungen des öffentlich Nachverkehrs gut. In Stuttgart erhält der ÖPNV die besten Noten (87,8 Prozent sind zufrieden), die größte Unzufriedenheit ist in den Landkreisen Göppingen und Rems-Murr zu beobachten. Hier sind nur etwa 55 Prozent mit der Anbindung zufrieden. Die schlechte Anbindung an den Nahverkehr spiegelt sich dann auch in den Mieten wider. „Mieter und Mieterinnen von Büroflächen suchen nach Flächen mit guter Erreichbarkeit. Das wird auch gerade vor dem Hintergrund des wachsenden Fachkräftemangels und für die Gewinnung von hochqualifizierten Arbeitskräften immer wichtiger“, sagt Herre.

In den Landkreisen der Region ist zu beobachten, dass mit zunehmender Größe der Fläche der Mietpreis pro Quadratmeter sinkt (ab 200 m² um bis zu 1,80 Euro günstiger). In Stuttgart selbst ist das anders: Dort steigt der Mietpreis pro Quadratmeter mit wachsender Fläche. Größere Flächen ab 200 Quadratmetern sind bis zu 2,50 Euro/m² teurer.

Auch beim Alter der Gebäude, in dem sich die Büroflächen befinden, sind preisliche Unterschiede festzustellen. Im Vergleich zu älteren Büroflächen erzielen jüngere und somit modernere Gebäude signifikant höhere Mieten. Investitionen in einen zeitgemäßen Bürostandard scheinen deswegen äußerst lohnend zu sein. Viele Mieter und Mieterinnen achten bei Neuanmietungen auf ein gepflegtes Erscheinungsbild des Gebäudes, gute Energieeffizienz und eine moderne Ausstattung.

Die Umfrage wurde unter Mietern und Mieterinnen ausschließlich aus der Dienstleistungsbranche an den bedeutendsten Bürostandorten der Region durchgeführt. Die IHK Region Stuttgart möchte mit dieser Mietpreisumfrage dazu beitragen, mehr Transparenz auf dem Markt für Büroflächen zu schaffen. Ziel ist es, Mietern und Vermietern gleichermaßen dabei zu helfen, realistische Preisvorstellungen zu entwickeln. Angemessene Mietpreise sind die Grundlage für langfristige Mietverhältnisse, die nicht nur für Mieter von Bedeutung sind, sondern auch für Investoren, die durch die Bereitstellung neuer Büroflächen zur Stärkung der Attraktivität der Region beitragen möchten.

Die gesamte Umfrage finden Sie auf der Webseite der IHK Region Stuttgart.

Die Internationale Bauausstellung 2027 StadtRegion Stuttgart (IBA‘27) sucht nach der Zukunft des Bauens und Zusammenlebens. Darum geht es beim IHK-Talk am mit Andreas Hofer (IBA’27) am 23. November 2023 im IHK-Haus.  Anmeldungen sind möglich auf der Webseite der IHK Region Stuttgart.