Nachfrage nach Büros in Stuttgart-City bleibt hoch

Trotz Homeoffice, hybrider Arbeitsmodelle und schwacher Konjunktur bleiben zentrale Bürostandorte in Stuttgart gefragt. Die von Unternehmen gezahlten Mieten sind in der Landeshauptstadt gestiegen. Besonders hoch ist das Mietniveau in der City: Innerhalb des Stuttgarter Innenstadtrings zahlen Unternehmen inzwischen durchschnittlich 23,38 Euro netto pro Quadratmeter.

„Homeoffice hat den Bürobedarf verändert, aber die Innenstadt als Arbeitsort keineswegs überflüssig gemacht“, sagt IHK-Hauptgeschäftsführerin Susanne Herre. „Unternehmen achten heute genau darauf, wofür sie Bürofläche brau-chen. Wenn sie sich für einen Standort entscheiden, spielen gute Erreichbarkeit, die Qualität der Gebäude und ein attraktives Umfeld eine große Rolle. Das stärkt zentrale Lagen und ist eine gute Nachricht für den Wirtschaftsstandort Stuttgart.“

Gleichzeitig zeigt die neue IHK-Mietpreisumfrage: Der Büromarkt entwickelt sich zunehmend unterschiedlich. Zentrale, gut erreichbare und hochwertige Büroflächen können sich vom übrigen Markt absetzen, während ältere oder weniger attraktiv gelegene Flächen stärker unter Anpassungsdruck geraten.

Die durchschnittliche Nettomiete für Büroflächen liegt in der Region Stuttgart aktuell bei 12,86 Euro pro Quadratmeter, hinzu kommen durchschnittliche Nebenkosten von 3,06 Euro. In der Landeshauptstadt liegt das Mietniveau mit durchschnittlich 15,47 Euro deutlich höher. Anders als viele Immobilienmarktberichte betrachtet die IHK-Umfrage keine Mieten aus Angeboten oder Neuverträgen, sondern die Bestandsmieten, die die Betriebe derzeit bezahlen.

Der Blick auf die vergangenen Erhebungen verstärkt dieses Bild. Regionsweit stieg die durchschnittliche Nettomiete seit 2017 von 9,90 Euro pro Quadratmeter auf heute 12,86 Euro. Noch dynamischer verlief die Entwicklung in der Landeshauptstadt: Dort erhöhte sich die durchschnittliche Nettomiete von 11,40 Euro im Jahr 2017 auf heute 15,47 Euro.

Auch die Lage macht einen Unterschied. In Ortszentren der Region werden durchschnittlich 14,10 Euro pro Quadratmeter gezahlt, in Gewerbegebieten dagegen 10,36 Euro. In Stuttgart ist der Abstand noch größer: Im Ortszentrum liegen die durchschnittlichen Nettomieten bei 16,88 Euro, in Gewerbegebieten bei 11,66 Euro.

Ein wichtiger Faktor für attraktive Bürostandorte ist die Erreichbarkeit. Dabei zeigen sich Unterschiede zwischen Stadt und Umland: Während die Landkreise bei der Anbindung mit dem Auto punkten, ist Stuttgart beim öffentlichen Nahverkehr stark. 89 Prozent der Stuttgarter Unternehmen bewerten die ÖPNV-Anbindung ihres Standorts als gut, gegenüber 75 Prozent im Regionsdurchschnitt.

Die Zufriedenheit mit dem öffentlichen Nahverkehr hat sich in der Region gegenüber der Befragung von 2023 zudem um sechs Prozentpunkte verbessert. Die Erreichbarkeit zu Fuß beziehungsweise mit dem Fahrrad, nach der erstmals gefragt wurde, bewerten regionsweit 86 Prozent positiv. „Stuttgart kann hier mit kurzen Wegen, einer sehr guten ÖPNV-Anbindung und einem attraktiven Umfeld punkten“, sagt Herre. „Gerade bei hybriden Arbeitsmodellen sind das wichtige Argumente für einen Bürostandort.“

Die höheren Mietkosten bleiben für die Unternehmen allerdings nicht ohne Folgen. 36 Prozent der Betriebe in der Region berichten von Mietsteigerungen in-nerhalb der vergangenen zwei Jahre, in Stuttgart sind es 48 Prozent.
Unternehmen mit gestiegenen Mieten denken häufiger über Veränderungen nach: Zwölf Prozent erwägen einen Umzug an einen anderen Standort, bei Betrieben mit konstanten Mietkosten sind es knapp sieben Prozent. Auch Flächenreduzierungen werden bei gestiegenen Mieten häufiger geplant. Trotzdem beabsichtigt die Mehrheit der Unternehmen keine Veränderung ihrer Büroflächen.

Neben Lage und Erreichbarkeit gewinnt auch die Qualität des Gebäudebestands an Bedeutung. 92 Prozent der von den Unternehmen genutzten Büroimmobilien sind älter als zehn Jahre, 58 Prozent der Flächen wurden seit mehr als zehn Jahren nicht renoviert. Die Umfrage zeigt zugleich, dass modernisierte Büroflächen höhere Mieten erzielen als länger nicht renovierte Objekte.

Für Eigentümer und Investoren wird die Weiterentwicklung des Bestands damit zu einem Wettbewerbsfaktor. Investitionen in Modernisierung, Energieeffizienz und zeitgemäße Gebäudetechnik können die Attraktivität und Vermarktungsfähigkeit von Büroimmobilien stärken.

„Für Unternehmen zählt nicht allein der Quadratmeterpreis“, sagt Herre. „Entscheidend sind die Gesamtkosten, die Erreichbarkeit und zunehmend auch die Qualität einer Immobilie. Deshalb müssen wir gute Verkehrsverbindungen sichern und zugleich den Gebäudebestand weiterentwickeln. So stärken wir attraktive Bürostandorte in Stuttgart und in der gesamten Region.“

Zur Umfrage
An der Mietpreisumfrage der IHK Region Stuttgart beteiligten sich zwischen dem 22. April und dem 30. Juni 2026 insgesamt 500 Unternehmen. Berücksichtigt wurden Bestandsmieten für Büroflächen in der Stadt Stuttgart sowie in den Landkreisen Böblingen, Esslingen, Göppingen, Ludwigsburg und Rems-Murr.