Zugang zum Beruf

Selbstständig als Immobilienmakler

1. Die Tätigkeit als Immobilienmakler

Sie möchten sich als gewerbsmäßig tätiger Immobilienmakler selbständig machen? In diesem Fall benötigen Sie zur Ausübung Ihrer Tätigkeit, neben der Gewerbeanmeldung, zunächst eine gewerberechtliche Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung (GewO). Ob die von Ihnen geplante Tätigkeit eine solche Erlaubnis erfordert, bestimmt sich nach § 34c Abs. 1 S. 1 Nr. 1 GewO.
Immobilienmakler in diesem Sinne ist, wer gewerbsmäßig den Abschluss von:
  • Verträgen über Grundstücke (zum Beispiel Verkauf, Belastung, Vermietung, Verpachtung von Grundstücken und Wohnungseigentum, Verträge über die Vermittlung von Hypotheken und Grundschulden),
  • grundstücksgleiche Rechte (zum Beispiel Erbbaurecht),
  • gewerbliche Räume oder Wohnräume vermittelt oder
  • als sogenannter Nachweismakler, die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen will.
Der Begriff der Vermittlung umfasst dabei die Tätigkeit, die einen Vertragsabschluss herbeiführt. Aber auch Tätigkeiten, die einen Vertragsabschluss lediglich vorbereiten, werden vom Vermittlungsbegriff umfasst. Grundsätzlich wird bei der Vermittlung ein „Drei-Personen Verhältnis“ vorausgesetzt – unabhängig vom Erfolg der Vermittlung.
Exkurs: Nachweismakler
Ein Nachweismakler ist, wer seinem Auftraggeber einen bisher unbekannten Interessenten oder ein Objekt sowie den künftigen Vertragspartner benennt, so dass der Auftraggeber die Möglichkeit hat, von sich aus in Vertragsverhandlungen einzutreten. Auch der Nachweismakler benötigt eine Erlaubnis im Sinne des § 34c Abs. 1 S. 1 Nr. 1 GewO.
Ausnahme: Tippgeber
Von der Tätigkeit als Vermittler oder Nachweismakler zu unterscheiden ist der bloße Tippgeber, welcher selbst bei gewerbsmäßigem Handeln nicht unter § 34c GewO fällt. Sofern Sie als Tippgeber lediglich den Kontakt zu einem Makler herstellen und der Provisionsanspruch nicht an einen erfolgreichen Vertragsabschluss geknüpft ist, benötigen Sie keine Erlaubnis. Eine erlaubnispflichtige Vermittlung ist hingegen bereits anzunehmen, wenn durch die Tätigkeit der Abschluss des Vertrages auch nur vorbereitet wird.

2. Zuständige Erlaubnisbehörden

Ab dem 1. März 2019 wird die Zuständigkeit auf die IHKs in Baden-Württemberg übertragen. Bis dahin sind die unteren Verwaltungsbehörden zuständig. Auf Landkreisebene sind dies die Landratsämter und für die kreisfreien Städte die Ordnungsämter.
Hintergrund für die Zuständigkeitsübertragung war folgender:
Die Industrie- und Handelskammern in Baden-Württemberg verfügen bereits seit Jahren über bestes Know-how bei den Erlaubnis- und Registrierungsverfahren für Finanz- und Versicherungsvermittler. Erst im Jahr 2016 wurde die hoheitliche Aufgabe um die Berufszulassung der Immobiliardarlehensvermittler erweitert. Die positiven Rückmeldungen der Unternehmen haben gezeigt, dass diese Aufgaben zuverlässig und dennoch kundenorientiert, effizient und kostengünstig durchgeführt worden sind.
Da viele Vermittler sowohl in den von der IHK als auch den Landratsämtern betreuten Bereichen tätig sind, führten diese unterschiedlichen Zuständigkeiten oft zu Unsicherheiten. Häufig war  unklar, an wen sie sich für eine Erlaubniserteilung wenden müssen. Diese Problematik wird nun in Zukunft aufgelöst werden, indem für diese verwandten Berufsfelder ausschließlich die IHKs für die Erlaubniserteilung zuständig sind. Eine „One-Stop-Shop-Lösung“, wie sie inzwischen bereits in Schleswig-Holstein sowie in Niedersachsen praktiziert wird.
Anpassung der Impressumsangaben
Seit dem 1. März 2019 sind in Baden-Württemberg die Industrie- und Handelskammern die zuständigen Erlaubnis- und Aufsichtsbehörden nach § 34c GewO. Die Erlaubnisinhaber sollten im Impressum ihrer Webseiten daher die Angaben zur zuständigen Aufsichtsbehörde anpassen, sonst drohen Abmahnungen von Mitbewerbern. § 5 Abs. 1 Nr. 3 TMG schreibt im Impressum von Webseiten unter anderem Angaben zur zuständigen Aufsichtsbehörde vor, „soweit der Dienst im Rahmen einer Tätigkeit angeboten oder erbracht wird, die der behördlichen Zulassung bedarf”. Diese Angabe kann beispielsweise wie folgt aussehen:

Zuständige Aufsichtsbehörde für die Tätigkeit nach § 34c GewO:
IHK Region Stuttgart
Jägerstr. 30
70174 Stuttgart

3. Die Erlaubnisvoraussetzungen

Neben Ihrem Antrag auf Erteilung einer Erlaubnis als Immobilienmakler, prüfen die zuständigen Erlaubnisbehörden, ob Sie die erforderliche Zuverlässigkeit (im Sinne der Gewerbeordnung) besitzen, um die gewerbliche Tätigkeit auszuüben. Darüber hinaus wird überprüft, ob geordnete Vermögensverhältnisse vorliegen.
Bestehen Zweifel an der Zuverlässigkeit oder den geordneten Vermögensverhältnissen des Antragstellers oder einer mit der Leitung des Betriebes beauftragten Person, ist die Erlaubnis zu versagen. Gleiches gilt auch für eine Person, die mit der Leitung einer Zweigniederlassung beauftragt ist.
Um den Behörden diese Prüfung zu ermöglichen, sind Ihrem Erlaubnisantrag in der Regel folgende Unterlagen beizufügen:
  • Führungszeugnis (Belegart OG) und Gewerbezentralregisterauszug zur Vorlage bei einer Behörde (als Verwendungszweck ist „Erlaubnis nach § 34c GewO“ anzugeben),
  • Bescheinigung in Steuersachen des Finanzamtes,
  • Bestätigung über Eintragungen im Schuldnerverzeichnis und über Insolvenzfreiheit vom Amtsgericht,
  • Auskunft aus dem zentralen Vollstreckungsgericht (www.vollstreckungsportal.de),
  • bei juristischen Personen (zum Beispiel AG, GmbH), der Handelsregisterauszug.
Wir empfehlen Ihnen, sich vor Antragstellung auf den Internetseiten der Behörden über die erforderlichen Unterlagen zu informieren. Dort finden Sie in den meisten Fällen auch die Antragsformulare, weitere Details zu den Erlaubnisvoraussetzungen sowie die richtigen Ansprechpartner.

4. Erlaubnis

Bitte nutzen Sie zur Antragstellung und zum Hochladen Ihrer vollständigen Unterlagen den Link zu unserem Online-Antragsverfahren. Sie erhalten darüber eine Bestätigung, dass die Unterlagen erfolgreich hochgeladen wurden und können ggf. auch Dokumente online nachreichen. Damit wird ein wichtiger Beitrag zur Nachhaltigkeit geleistet. Dieses bundes- und kammerweite Projekt ist Ausweis moderner Wirtschaftsverwaltung und soll den Bedürfnissen der Gewerbetreibenden nach einem unkomplizierten und bedienerfreundlichen Erlaubnisverfahren entsprechen.
Den Link zum Online-Antragsverfahren können Sie in einem gängigen und aktuell unterstützten Browser öffnen, beispielsweise Google Chrome, Microsoft Edge und Mozilla Firefox. Das Online-Antragsverfahren wird vom Internet Explorer NICHT unterstützt.
Um sich einen Überblick über die erforderlichen Unterlagen zu verschaffen, können Sie hier vorab die jeweiligen Checklisten einsehen:
Natürliche Personen (nicht im Handelsregister eingetragene Einzelunternehmer, Gesellschafter von GbRs, OHGs und KGs sowie im Handelsregister eingetragene Kaufleute) verwenden bitte das
Juristische Personen (GmbHs, AGs und Genossenschaften) verwenden bitte das
Zum Nachweis der Zuverlässigkeit können auch polizeiliches Führungszeugnis und Gewerbezentralregisterauszug zur Vorlage bei einer Behörde beim Online-Portal des Bundesamts für Justiz beantragt werden. Hier finden Sie auch ein Merkblatt zu den Beleg-Arten. Für Ihren Antrag ist die Beleg-Art OG ausreichend. Alternativ haben Sie bei freigeschalteter Online-Ausweisfunktion Ihres Ausweisdokuments die Möglichkeit, diese Dokumente online mit Hilfe des elektronischen Personalausweises, eines Kartenlesegerätes, der installierten „AusweisApp2“ sowie ggf. eines digitalen Erfassungsgerätes (Scanner oder Digitalkamera) zum Hochladen von Nachweisen zu beantragen.

5. Berufspflichten für Immobilienmakler

Für Immobilienmakler, die ihre Tätigkeit nach § 34c GewO ausüben, gilt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Sie unterliegen damit besonderen Buchführungs-, Informations-, Anzeige- und Absicherungspflichten. Die Abgabe eines Prüfberichts oder eine Negativerklärung im Sinne des § 16 MaBV entfällt. Aus besonderem Anlass kann die zuständige Behörde jedoch eine außerordentliche Prüfung anordnen.
Zudem bestehen seit August 2018 Weiterbildungspflichten:
Entgegen des ursprünglichen Sachkundenachweises hat sich der Gesetzgeber für eine gesetzlich geregelte Weiterbildungspflicht entscheiden. Seit August 2018 sind Neuerungen für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter in Kraft getreten. Das Gesetz kann unter www.bgbl.de – Kostenloser Bürgerzugang – Bundesgesetzblatt Teil I Nr. 69 vom 23. Oktober 2017 eingesehen werden.
Gewerbetreibende mit einer Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO (Wohnimmobilienverwalter) und § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO (Immobilienmakler) müssen sich jeweils im Umfang von 20 Stunden innerhalb von drei Kalenderjahren weiterbilden. Der erste Weiterbildungszeitraum beginnt am 1. Januar des Kalenderjahres, in dem eine weiterbildungspflichtige Erlaubnis erteilt wurde.
Beispiel:
Erlaubnis erteilt am 10. Oktober 2020
1. Weiterbildungszeitraum vom 01.01.2020 bis 31.12.2022
2. Weiterbildungszeitraum vom 01.01.2023 bis 31.12.2025

Grundsätzlich trifft die Pflicht auch alle gesetzlichen Vertreter einer juristischen Person und mitwirkende Beschäftigte, die unmittelbar erlaubnispflichtige Tätigkeiten ausüben. Juristische Personen können die Weiterbildungspflicht an beschäftigte „Aufsichtspersonen“ delegieren.
Die Weiterbildung kann in Präsenzform, in einem begleiteten Selbststudium oder durch betriebsinterne Maßnahmen des Gewerbetreibenden durchgeführt werden. Der jeweilige Anbieter muss sicherstellen, dass die in Anlage 2 der Makler- und Bauträgerverordnung festgelegten Anforderungen an die Weiterbildung erfüllt werden.
Eine Pflicht zur Vorlage der Weiterbildungsnachweise gegenüber der zuständigen Behörde besteht nicht. Die Behörde kann jedoch gegenüber dem Gewerbetreibenden anordnen, eine Erklärung zur Pflichterfüllung nach dem Muster laut Anlage 3 der Verordnung abzugeben.

Weitere Informationen zur Weiterbildung finden Sie unter dem Thema: Rund um die Weiterbildungspflicht.
Neue Registrierungspflicht nach dem Geldwäschegesetz bis zum 1. Januar 2024
Bis zum 1. Januar 2024 müssen sich beispielsweise Versicherungsvermittler, Immobilienmakler und Finanzanlagenvermittler im elektronischen Meldeportal „goAML Web“ registrieren. Hierbei handelt es sich um das Verdachtsmeldesystem der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen (FIU). Weitere Informationen hierzu finden Sie auf unserer Informationsseite zur Geldwäscheprävention: Registrierung bei der FIU.

6. Mitteilung von Änderungen

Sofern sich nach Erlaubniserteilung Änderungen ergeben wie z. B. Adressänderungen, Namens- oder Firmenänderungen, ein Wechsel in der Geschäftsführung oder im Vorstand bei juristischen Personen, ein Eintritt oder Wechsel von Leitungspersonal (Betriebsleiter oder Zweigniederlassungsleiter) verwenden Sie für die Änderungsmitteilung bitte folgendes Formular:
Formular Mitteilung über Änderungen (nicht barrierefrei, PDF-Datei · 83 KB)
Stand: Januar 2024