Verwalter

Wohnimmobilienverwalter

Wer ist erlaubnispflichtig?

Die Tätigkeit des Wohnimmobilienverwalters ist gem. § 34 c Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 GewO erlaubnispflichtig.  Neben der Zuverlässigkeit und den geordneten Vermögensverhältnissen haben Wohnimmobilienverwalter eine Berufshaftpflichtversicherung nachweisen. Ein Sachkundenachweis als Erlaubnisvoraussetzung ist nicht erforderlich. Zu beachten sind hier jedoch die Regelungen zum “Zertifizierten Verwalter gem. § 26 a WEG”, die ab dem 01.12.2023 in Kraft treten.
Die Erlaubnispflicht betrifft gewerbsmäßige Wohnungseigentumsverwalter und/ oder die gewerbsmäßige Verwaltung von Mietwohnungen für Dritte. Auch die gewerbsmäßige Verwaltung von Ferienwohnungen und Ferienhäusern für Dritte unterliegt der Erlaubnispflicht.
Nicht von der Erlaubnispflicht betroffen sind die nicht gewerbsmäßig ausgeübte Wohnimmobilienverwaltung, die Verwaltung eigener Wohnräume sowie die Verwaltung von Gewerbegrundstücken und Gewerbeimmobilien. Abgrenzungsfragen sollten mit der zuständigen Erlaubnisbehörde abgeklärt werden.
Antragsberechtigt sind natürliche und juristische Personen. Ist ein Gewerbetreibender eine juristische Person (z. B. GmbH, UG, AG), so hat diese mittels der vertretungsberechtigten Personen (Geschäftsführer) den Antrag zu stellen. Bei Personengesellschaften ohne eigene Rechtspersönlichkeit (z. B. GbR, OHG, KG einschl. GmbH & Co. KG) ist eine Erlaubnis für jeden Gesellschafter, der zur Geschäftsführung berechtigt ist, erforderlich. Üben mehrere Personen diese Tätigkeit aus, benötigt jede von ihnen eine Erlaubnis.
Die Erlaubnis nach § 34 c Abs. 1 S. 1 Nr. 4 GewO berechtigt bundesweit zur Ausübung des Gewerbes. Im Land Brandenburg ist diese bei der Gewerbebehörde der zuständigen Stadt oder Gemeinde gebührenpflichtig zu beantragen. Gleichzeitig mit Aufnahme der Tätigkeit, ist nach § 14 GewO der Beginn der gewerblichen Tätigkeit am jeweiligen Betriebssitz anzuzeigen. 
Die erteilte Erlaubnis ist nicht auf andere natürliche Personen übertragbar.

Welche Antragsunterlagen sind erforderlich?

  • Antragsformblatt (erhältlich bei der zuständigen Behörde – in Brandenburg beim Gewerbeamt)
  • Auszug aus dem Handelsregister oder Genossenschaftsregister, sofern das Unternehmen im Handelsregister eingetragen ist
  • Führungszeugnis und die Auskunft aus dem Gewerbezentralregister (GZR) zur Vorlage bei einer Behörde Belegart "OG" für jeden Antragsteller bzw. vertretungsberechtigte Person (Diese Auskünfte sind bei dem für den Wohnsitz zuständigen Einwohnermeldeamt oder online zu beantragen und dürfen nicht älter als 3 Monate sein)
  • Auskunft über Einträge im Zentralen Schuldnerverzeichnis des Zentralen Vollstreckungsgerichts - www.vollstreckungsportal.de (§ 882 b/h ZPO)
  • Auskunft über Einträge im Insolvenzverzeichnis des Amtsgerichtes, in dessen Bezirk der Antragsteller in den letzten 3 Jahren einen Wohnsitz oder eine gewerbliche Niederlassung hatte (§ 26 InsO)
  • Auskunft in Steuersachen des zuständigen Finanzamtes
  • Nachweis einer Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung

Was ist bei der Vermögensschadenhaftpflichtversicherung zu beachten?

Der Nachweis einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung soll sicherstellen, dass Vermögensschäden, die einer Wohnungseigentumsgemeinschaft durch fehlerhafte Berufsausübung entstehen, abgedeckt sind.
Die Versicherung muss bei einem Inland zum Geschäftsbetrieb zugelassenen Versicherungsunternehmen abgeschlossen werden. Die Mindestversicherungssumme beträgt 500.000 Euro für jeden Versicherungsfall und 1.000.000 Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres.
Ist ein Gewerbetreibender in einer oder mehreren Personenhandelsgesellschaften als geschäftsführender Gesellschafter tätig, so muss nach § 15 Abs. 3 S. 3 jeweils ein Versicherungsvertrag abgeschlossen werden. Für den Nachweis der Versicherung ist ein abgestimmtes Musterformular der Erlaubnisbehörde vorzulegen.

Wie ist der “Zertifizierten Verwalter gem. § 26 a WEG” geregelt?

Durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vom 16. Oktober 2020 (BGBl. I S. 2187) wurden die Anforderungen an eine qualifizierte Verwaltung von Wohnungseigentumsanlagen erhöht. Daneben resultiert aus den immer komplexer werdenden gesellschaftlichen und rechtlichen Zusammenhängen, die die Verwaltertätigkeit prägen, ein zunehmender Bedarf an fachkundiger Verwaltung. Wohnungseigentümer haben daher ab dem 01.12.2023 Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Der ursprünglich geplante Start ab dem 01.12.2022 wurde um ein Jahr verlängert. Weitere Informationen finden Sie hier. (nicht barrierefrei, PDF-Datei · 139 KB)

Wer ist zur regelmäßigen Weiterbildung verpflichtet?

Mit dem Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter vom 17.10.2017 wurde für Wohnimmobilienverwalter eine Weiterbildungsverpflichtung eingeführt. Danach haben seit dem 01.08.2018 Wohnimmobilienverwalter einen Weiterbildungsnachweis von 20 Stunden innerhalb von drei Jahren zu erbringen. Regelungen dazu sind auch in der Makler- und Bauträgerverordnung MaBV (nicht barrierefrei, PDF-Datei · 50 KB) nachzulesen.
Eine Zertifizierung oder staatliche Anerkennung von Weiterbildungsträger oder anderen Anbieter von Weiterbildungsmaßnahmen ist nicht geregelt. Weiterbildungsanbieter haben sicherzustellen, dass die in der der Anlage 2 der MaBV festgelegten Anforderungen an die Qualität der Weiterbildungsmaßnahme erfüllt werden.
Die Weiterbildung kann in Präsenzform, in einem begleiteten Selbststudium mit nachweisbarer Lernerfolgskontrolle durch den Weiterbildungsanbieter, durch betriebsinterne Maßnahmen des Gewerbetreibenden oder in einer anderen geeigneten Form erfolgen. Bei den 20 Weiterbildungsstunden handelt es sich um Zeitstunden (60 Minuten) und nicht um Weiterbildungsstunden (z. B. 45 Minuten).
Die Weiterbildungspflicht gilt für alle Inhaber einer Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 4 GewO, unabhängig davon, ob von der Erlaubnis Gebrauch gemacht wird. Damit unterliegen auch Inhaber einer s. g. „Schubladenerlaubnis“ der Weiterbildungspflicht.
Nach § 15b Abs. 1 Satz 6 MaBV gilt der Erwerb eines Ausbildungsabschlusses als Immobilienkauffrau/ Immobilienkaufmann oder eines Weiterbildungsabschlusses als Geprüfter Immobilienfachwirt/ Geprüfte Immobilienfachwirtin als Weiterbildung i. S. d. § 34c Abs. 2a GewO. Während der Ausbildung bzw. Weiterbildung müssen keine weiteren Weiterbildungsmaßnahmen nach § 34c Abs. 2a GewO absolviert werden. Dies gilt auch dann, wenn die Aus- oder Weiterbildung am Ende abgebrochen oder die Abschlussprüfung nicht bestanden wird.
Darüber hinaus unterliegen die unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkenden Beschäftigen der Weiterbildungspflicht. Nicht der Weiterbildungspflicht unterfallen Beschäftigte, die rein interne Tätigkeiten ohne Bezug zu erlaubnispflichtigen Tätigkeiten ausüben, z. B. Sekretariatsaufgaben, Tätigkeiten in der Buchhaltung oder Personalabteilung.
Nach § 34c Abs. 2a Satz 2 i.V.m. Satz 1 Halbsatz 1 GewO ist es ausreichend, wenn die Weiterbildung durch eine angemessene Zahl von beim Gewerbetreibenden beschäftigten natürlichen Personen erbracht wird, denen die Aufsicht über die bei den erlaubnispflichtigen Tätigkeiten mitwirkenden Beschäftigten obliegt (Delegation). Von einer solchen verantwortlichen Aufsicht ist dann auszugehen, wenn die beaufsichtigenden Personen eine unmittelbare Weisungsbefugnis gegenüber den Beschäftigten, die die erlaubnispflichtigen Tätigkeiten ausüben, haben (z. B. Abteilungs- oder Bereichsleiter, Betriebsleiter einer Zweigniederlassung). Ist eine natürliche Person als Gewerbetreibender oder gesetzlicher Vertreter einer juristischen Person selbst unmittelbar mit der Durchführung der erlaubnispflichtigen Tätigkeiten befasst, ist eine Delegation der Weiterbildungspflicht auf nachgeordnete Beschäftigte nicht zulässig.
Besitzen Gewerbetreibende eine Erlaubnis als Immobilienvermittler nach § 34 c Abs. 1 S. 1 Nr. 1 GewO als auch als Wohnimmobilienverwalter nach § 34 c Abs. 1 S. 1 Nr. 4 GewO, haben sich diese jeweils im Umfang von 20 Stunden weiterzubilden.

Wer ist von der Weiterbildungspflicht befreit?

Die in § 34c Abs. 5 GewO aufgeführten Gewerbetreibenden sind von der Weiterbildungspflicht nach § 34c Abs. 2a GewO befreit:
  1. Kreditinstitute, für die eine Erlaubnis nach § 32 Abs. 1 des Kreditwesengesetzes erteilt wurde, und für Zweigstellen von Unternehmen im Sinne des § 53 b Abs. 1 Satz 1 des Kreditwesengesetzes,
  2. Gewerbetreibende, die lediglich zur Finanzierung der von ihnen abgeschlossenen Warenverkäufe oder zu erbringenden Dienstleistungen den Abschluss von Verträgen über Darlehen vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen,
  3. Zweigstellen von Unternehmen mit Sitz in einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union, die nach § 53 b Abs. 7 des Kreditwesengesetzes Darlehen zwischen Kreditinstituten vermitteln dürfen, soweit sich ihre Tätigkeit nach Absatz 1 auf die Vermittlung von Darlehen zwischen Kreditinstituten beschränkt,
  4. Verträge, soweit Teilzeitnutzung von Wohngebäuden im Sinne des § 481 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gemäß Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 nachgewiesen oder vermittelt wird.

Wie ist die Weiterbildung nachzuweisen und aufzubewahren?

Die Weiterbildungserklärung ist nur auf Anordnung der Erlaubnisbehörde nachzuweisen. Nachweise und Unterlagen zu absolvierten Weiterbildungsmaßnahmen sind für Wohnimmobilienverwalter und deren Angestellte 5 Jahre auf einem dauerhaften Datenträger vorzuhalten und aufzubewahren.
Die Erlaubnisbehörde (in Brandenburg das örtliche Gewerbeamt) kann aber nach § 15b Abs. 3 MaBV gegenüber den Verpflichteten anordnen, eine unentgeltliche Erklärung nach dem Muster der Anlage 3 über die Erfüllung der Weiterbildungspflicht in den vorangegangenen drei Kalenderjahren abzugeben. Die Erklärung kann elektronisch eingereicht werden.
Unentgeltliche Erklärung bedeutet, dass Erlaubnisinhaber keinen Aufwendungsersatz für die Erstellung und Einreichung der Erklärung verlangen kann. Davon zu unterscheiden ist die etwaige Erhebung von Gebühren für die Prüfung der Erklärung durch die zuständige Behörde.
Wohnimmobilienverwalter nach § 34 c Abs. 1 S. 1 Nr. 4 GewO unterliegen nicht der Abgabe eines Prüfberichtes nach § 16 MaBV.