Vermittler

Immobilienvermittler

Welche rechtlichen Grundlagen sind zu beachten?

Immobilienvermittler ist, wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen will.
Unter Vermittlung in diesem Sinne versteht man sowohl die einen Vertragsabschluss lediglich vorbereitende Tätigkeit, als auch eine Tätigkeit, die den Vertragsabschluss herbeiführt. Auf den Erfolg der Tätigkeit kommt es hierbei nicht an. Vermittlung setzt zudem ein Drei-Personen-Verhältnis voraus.
Die s. g. Nachweismakler (Vermittlung von Räumen oder Wohnräumen) benennen Auftraggebern einen bisher unbekannten Interessenten oder ein Objekt sowie künftige Vertragspartner, so dass Auftraggeber die Möglichkeit haben, von sich aus in Vertragsverhandlungen einzutreten.

Ist eine Erlaubnis erforderlich?

Immobilienvermittler benötigen eine Erlaubnis nach § 34 c Abs. 1 S. 1 Nr. 1 GewO. Antragsberechtigt sind natürliche und juristische Personen. Ist ein Gewerbetreibender eine juristische Person (z. B. GmbH, UG, AG), so hat diese mittels der vertretungsberechtigten Personen (Geschäftsführer) den Antrag auf Erteilung einer Erlaubnis zu stellen. Bei Personengesellschaften ohne eigene Rechtspersönlichkeit (z. B. GbR, OHG, KG einschl. GmbH & Co. KG) ist eine Erlaubnis für jeden Gesellschafter, der zur Geschäftsführung berechtigt ist, erforderlich. Üben mehrere Personen diese Tätigkeit aus, benötigt jede von ihnen eine Erlaubnis. Vor der Erlaubniserteilung darf der Geschäftsbetrieb nicht aufgenommen werden.
Die Erlaubnis nach § 34 c Abs. 1 S. 1 Nr. 1 GewO berechtigt bundesweit zur Ausübung des Gewerbes. Im Land Brandenburg ist diese bei der Gewerbebehörde der zuständigen Stadt oder Gemeinde zu beantragen. 
Gleichzeitig mit Aufnahme der Tätigkeit, hat der Gewerbetreibende nach § 14 GewO den Beginn der gewerblichen Tätigkeit am jeweiligen Betriebssitz anzuzeigen. Das Erlaubnisverfahren und die Gewerbeanzeige sind gebührenpflichtig.
Immobilienvermittler unterliegen nicht den Pflichten nach § 16 Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), jedoch kann die Erlaubnisbehörde auch bei ihnen aus besonderem Anlass eine außerordentliche Prüfung anordnen.
Die erteilte Erlaubnis ist nicht auf andere natürliche Personen übertragbar. Sie erlischt durch
  • Widerruf oder Rücknahme durch die Erlaubnisbehörde
  • mit Betriebsaufgabe durch Verzichtserklärung
  • Tod des Erlaubnisinhabers
  • Löschung der juristischen Person im Handelsregister

Welche Antragsunterlagen sind nachzuweisen?

  • Antragsformblatt (erhältlich bei der zuständigen Behörde)
  • Auszug aus dem Handelsregister oder Genossenschaftsregister, sofern das Unternehmen im Handelsregister eingetragen ist
  • Führungszeugnis und die Auskunft aus dem Gewerbezentralregister (GZR) zur Vorlage bei einer Behörde Belegart "OG" für jeden Antragsteller bzw. vertretungsberechtigte Person (Diese Auskünfte sind bei dem für den Wohnsitz zuständigen Einwohnermeldeamt zu beantragen und dürfen nicht älter als 3 Monate sein. Alternativ können diese Dokumente auch elektronisch angefordert werden)
  • Auskunft über Einträge im Zentralen Schuldnerverzeichnis Vollstreckungsgericht - www.vollstreckungsportal.de (§ 882 b/h ZPO)
  • Auskunft über die Einträge im Insolvenzverzeichnis des Amtsgerichtes, in dessen Bezirk der Antragsteller in den letzten 3 Jahren seinen Wohnsitz oder eine gewerbliche Niederlassung hatte (§ 26 InsO)
  • Bescheinigung in Steuersachen des zuständigen Finanzamtes

Ist eine Sachkundeprüfung erforderlich?

Mit dem Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienvermittler und Wohnimmobilienverwalter vom 17.10.2017 wurde für Immobilienvermittler eine Weiterbildungsverpflichtung eingeführt. Die vormals geplante Einführung einer Berufszulassungsregelung für Immobilienvermittler durch verpflichtenden Nachweis einer Sachkundeprüfung, wurde nicht umgesetzt. Jedoch ist dieses Vorhaben erneut im Koalitionsvertrag des Jahres 2021 (S. 92) verankert. Die Ausgestaltung der Weiterbildungspflicht ist in der Makler- und Bauträgerverordnung MaBV geregelt.
Danach haben Immobilienvermittler innerhalb von 3 Jahren 20 Zeitstunden Weiterbildung zu absolvieren. Diese Regelung betrifft auch die bei der Vermittlung mitwirkenden Beschäftigten. Die Weiterbildung kann in Präsenzform, in einem begleiteten Selbststudium mit nachweisbarer Lernerfolgskontrolle durch den Weiterbildungsanbieter, durch betriebsinterne Maßnahmen des Gewerbetreibenden oder in einer anderen geeigneten Form erfolgen.
Für Gewerbetreibende und ihre zur Weiterbildung verpflichteten Beschäftigten mit einem bereits vorhandenen Abschluss als Immobilienkaufmann oder Immobilienkauffrau sowie als Geprüfter Immobilienfachwirt oder Geprüfte Immobilienfachwirtin beginnt die Weiterbildungspflicht erst drei Jahre nach dem Erwerb dieses Abschlusses. Weiterführende Informationen finden Sie in unserem Merkblatt.

Ist eine grenzüberschreitende Tätigkeit zulässig?

Immobilienvermittler mit Niederlassung in Deutschland können unter Inanspruchnahme der Dienstleistungsfreiheit in einem anderen Mitgliedsstaat vorübergehend selbständig tätig werden. In Umsetzung der Dienstleistungsrichtlinie sieht der mit Wirkung zum 28.12.2009 in Kraft getretene § 4 Abs. 1 GewO folgendes vor:
Sofern Immobilienvermittler eine Niederlassung in einem anderen EU-/EWR- Staat haben und von dieser Niederlassung aus nur vorübergehend unter Inanspruchnahme der Dienstleistungsfreiheit in Deutschland tätig werden, sind sie von den Vorschriften des § 34 c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 3 GewO befreit, d. h. sie benötigen keine Erlaubnis nach § 34 c GewO.

Sind Pflichten im Rahmen der Geldwäscheprävention zu beachten?

Immobilienvermittler sind Verpflichtete im Sinne von § 2 Abs. 1 Ziffer 10 des Gesetzes über das Aufspüren von Gewinnen aus schweren Straftaten (GwG). Als zuständige Aufsichtsbehörde fungiert in Brandenburg das Ministeriums für Wirtschaft und Energie des Landes Brandenburg (MWE). Hier finden Sie weitere Informationen.