Vermittlerrecht

Zertifizierter Wohnimmobilienverwalter

Geltende Rechtsverordnungen

Mit Inkrafttreten der Reform des Wohnungseigentumsrecht zum Dezember 2020 haben Wohnungseigentümer Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter als Teil der ordnungsgemäßen Verwaltung ab dem 1. Dezember 2022. Der Deutsche Bundestag hat im September 2022 einer Verschiebung der Zertifizierung für Immobilienverwalter um ein Jahr auf den 1. Dezember 2023 zugestimmt. Für bei Inkrafttreten der WEG-Reform bereits bestellte Verwalter gilt eine verlängerte Übergangsfrist bis zum 01.06.2024.
Zu beachten: Eine Zertifizierung oder eine fehlende Zertifizierung hat keinen Einfluss auf die Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO, da diese für die Erteilung der Erlaubnis nicht erforderlich ist. Wichtig ist aber zu wissen, dass auch zertifizierte WEG-Verwalter der vorgeschriebenen Weiterbildungspflicht für Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter von 20 Stunden innerhalb eines Zeitraums von drei Kalenderjahren unterliegen. 
Aber: Wenn in einer WEG ein nicht-zertifizierter Verwalter bestellt wird, so entspricht der Beschluss einer nicht ordnungsmäßigen Verwaltung. Durch eine Anfechtung kann der Bestellungsbeschluss gerichtlich für ungültig erklärt werden. Wird der Beschluss nicht angefochten, erwächst Bestandskraft und der Verwalter ist für die beschlossene Bestelldauer im Amt.

Wer ist betroffen?

Die Vorschrift des § 26a betrifft diejenigen, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung befasst sind. Unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung beschäftigt ist, wer Versammlungen leitet oder außerhalb einer Versammlung Entscheidungen als Verwalterin oder Verwalter trifft (vgl. § 27 WEG).
Personen, die ausschließlich Leitungsaufgaben in einem Unternehmen wahrnehmen, ohne selbst unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut zu sein, müssen die Prüfung zum zertifizierten WEG-Verwalter nicht ablegen. Ebenso müssen Personen, die allein untergeordnete Tätigkeiten ausführen (etwa im Sekretariat oder als Hausmeister) keine Prüfung ablegen.

Gibt es Befreiungen von der Prüfungspflicht?

Mit Verkündung der Prüfungsverordnung steht auch fest, wer von der Prüfungspflicht befreit ist und sich aufgrund einer gleichgestellten Qualifikation ebenso als „zertifizierter Verwalter“ bezeichnen darf. Dies regelt § 7 der Prüfungsverordnung. Dem zertifizierten Verwalter ist hiernach gleichgestellt, wer:
  • die Befähigung zum Richteramt,
  • eine abgeschlossene Berufsausübung zur Immobilienkauffrau oder zum Immobilienkaufmann, zur Kauffrau oder zum Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft,
  • einen anerkannten Abschluss Geprüfter Immobilienfachwirt/Geprüfte Immobilienfachwirtin oder
  • einen Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt besitzt.

Ausnahmen für Kleingemeinschaften mit Eigenverwaltung

Zudem besteht eine Ausnahme in kleineren Anlagen für Fälle der sogenannten Eigenverwaltung.
Diese Ausnahme setzt voraus, dass die Anlage aus weniger als neun Sondereigentumsrechten besteht und ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde. Denn in solchen Kleinanlagen nimmt der Verwaltungsaufwand typischerweise einen geringeren Umfang ein. Ein Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht jedoch auch in solchen Anlagen, wenn mindestens ein Drittel der Wohnungseigentümer dies verlangt. 
Diese Voraussetzung stellt sicher, dass der als Verwalter tätige Wohnungseigentümer über hinreichenden Rückhalt in der Gemeinschaft verfügt.

Was gilt für juristische Personen und Personengesellschaften?

Auch für Juristische Personen und Personengesellschaft ist eine Möglichkeit vorgesehen sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen zu dürfen. Dies ist der Fall, wenn die Beschäftigten, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind, die Prüfung zum zertifizierten Verwalter bestanden haben oder nach § 7 der Prüfungsverordnung einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind.
Unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung beschäftigt ist der Verordnungsbegründung zufolge, wer Eigentümerversammlungen leitet oder außerhalb einer Versammlung Entscheidungen als Verwalter trifft. Personen, die Tätigkeiten wie Sekretariat oder Hausmeisterarbeiten ausführen, müssen daher keine Prüfung ablegen; dasselbe gilt für Personen, die ausschließlich Leitungsfunktionen wahrnehmen, ohne konkret mit der WEG-Verwaltung befasst zu sein.

Informationen zur Prüfung bei der IHK

WEG-Verwalter, die zum Stichtag 01.12.2020 noch nicht bei einer WEG bestellt waren, haben zwar noch Zeit. Wir raten jedoch ab, zu lange mit der Prüfung zu warten, da nicht gewährleistet werden kann, dass jeder Prüfungsanwärter “kurz vor knapp” noch einen Prüfungsplatz erhält. 
Die Prüfung zum zertifizierten Verwalter kann deutschlandweit bei jeder IHK abgelegt werden, die diese anbietet. 
Der nächste Standort von Oldenburg aus gesehen ist die Handelskammer Bremen - IHK für Bremen und Bremerhaven.
Besondere Voraussetzungen zur Anmeldung, wie ein verpflichtender Lehrgang vorab, sind nicht vorgeschrieben.
Bitte beachten Sie auch die Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz mit Anlage 1“ (ZertVerwV) und den Rahmenplan für die mündliche Prüfung.