Zertifizierter Verwalter

Mit dem “Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG)“, hat der Gesetzgeber das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) unter anderem um die Vorschrift des § 26a WEG, den “zertifizierten Verwalter“, ergänzt.
Mit “Verwalter” gemeint sind dabei unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung befasste Personen, also diejenigen, die die Eigentümerversammlungen leiten oder außerhalb einer Versammlung als Verwalterin oder Verwalter Entscheidungen treffen. Nicht betroffen sind beispielsweise Hausmeister oder Führungskräfte, die ausschließlich Leitungsaufgaben in Immobilienverwaltungsunternehmen wahrnehmen.
Warum sollten Sie zertifizierter Verwalter werden?
Ab dem 1. Dezember 2022 haben Wohnungseigentümer im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung grundsätzlich einen Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters (vgl. § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG i. V. m. § 48 Abs. 4 S. 1 WEG).
Was ist ein zertifizierter Verwalter?
Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.
Der “zertifizierte Verwalter“ ist insbesondere relevant wegen der in § 19 Abs. 2 WEG genannten Voraussetzungen für das Vorliegen einer “ordnungsgemäßen Verwaltung und Benutzung“.
Eine der Voraussetzungen ist die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEG. Auf eine solche Bestellung kann die WEG allerdings dann verzichten, wenn weniger als neun Sondereigentumsrechte bestehen, ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG).
Wo kann ich mich prüfen lassen? Welche Personen/Qualifikationen sind gleichgestellt?
Die Handelskammer Bremen führt die Prüfungen zum zertifizierten Verwalter durch. Sie können sich mit dem Anmeldeformular am Ende des Artikels anmelden. Dort finden Sie auch die nächsten Prüfungstermine.
Nähere Bestimmungen zur Prüfung, zu deren Inhalt und Verfahren, über das zu erteilende Zertifikat sowie Voraussetzungen, unter denen sich juristische Personen und Personengesellschaften als zertifizierte Verwalter bezeichnen dürfen, regelt eine eigene Rechtsverordnung (PDF-Datei · 176 KB).
Hierin wird festgelegt, welche Personen aufgrund anderweitiger Qualifikationen von der Prüfung befreit sind. Genannt werden hier die Befähigung zum Richteramt, ein Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt, eine abgeschlossene Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann oder zur Immobilienkauffrau oder ein vergleichbarer Berufsabschluss. Diese Personengruppen dürfen sich ebenfalls “Zertifizierter Verwalter” nennen. Eine “Alte-Hasen“-Regelung ist nach derzeitigem Kenntnisstand nicht vorgesehen.
Der Verordnungsgeber hat davon abgesehen, eine entsprechende Liste in die ZertVerwV aufzunehmen. Für die IHKs gibt es keine Rechtsgrundlage und damit auch keine Zuständigkeit, ein Feststellungsverfahren auf Gleichwertigkeit durchzuführen. Insofern muss der Betroffene selbst beurteilen, ob sein Abschluss unter  § 7 ZertVerwV fällt. Bei einem Hochschulabschluss muss es sich in jedem Fall um eine nach Hochschulrahmengesetz  anerkannte Hochschule in Deutschland handeln.
Sofern Sie Ihren Abschluss als gleichwertig ansehen, müssen Sie die gegebenenfalls gegenüber der Wohnungseigentümergesellschaft oder anderen Anfragenden (Mitbewerber) darlegen.
Juristische Personen und Personengesellschaften dürfen sich als zertifizierte Verwalter bezeichnen, wenn die bei ihnen Beschäftigten, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind, die Prüfung zum zertifizierten Verwalter bestanden haben oder nach § 7 ZertVerwV einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind.
Eine Bescheinigung zur Gleichwertigkeit ist durch den Gesetzgeber nicht vorgesehen und kann deshalb durch die IHKs nicht ausgestellt werden. Eine Anerkennung erfolgt letztlich durch die Wohnungseigentumsgesellschaft.
Wie wird die Prüfung aussehen?
Der  Rahmenplan  (PDF-Datei · 798 KB)für die Prüfung zum zertifizierten Verwalter beschreibt Lernziele und Lerninhalte in vier Themenbereichen:
1.    Grundlagen der Immobilienwirtschaft
2.    Rechtliche Grundlagen
3.    Kaufmännische Grundlagen
4.    Technische Grundlagen 
Die Prüfung setzt sich aus einem schriftlichen und einem mündlichen Teil zusammen. Die Teilnahme am mündlichen Teil der Prüfung setzt das Bestehen des schriftlichen Teils voraus. Der schriftliche Teil dauert 90 Minuten. Der mündliche Teil dauert mindestens 15 Minuten und soll sich zumindest auf das Wohnungseigentumsgesetz beziehen. 
Die entsprechende Satzung (PDF-Datei · 558 KB)zur Prüfung wurde vom Plenum der Handelskammer Bremen – IHK für Bremen und Bremerhaven am 13. Juli 2022 beschlossen.
Wenn Sie einen Vorbereitungskurs besuchen möchten, finden Sie Anbieter von Lehrgängen zum Beispiel über Suchmaschinen im Internet oder auch im  Weiterbildungs-Informationssystem WIS.
Gibt es eine Übergangsfrist?
Die Vorschrift des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG gilt erst ab dem 1. Dezember 2022. Bis dahin kann eine ordnungsgemäße Verwaltung und Benutzung also auch dann angenommen werden, wenn kein zertifizierter Verwalter im Sinne des § 26a WEG bestellt ist. Alle anderen Voraussetzungen des § 19 Abs. 2 müssen dafür natürlich vorliegen.
Weiterhin gibt es eine befristete Bestandsschutzregelung (§ 48 Abs. 4 WEG), wonach eine Person, die am 1. Dezember 2020 Verwalter einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war, gegenüber dieser bis zum 1. Juni 2024 als zertifizierter Verwalter gilt. Bis zu diesem Datum sollte der Verwalter oder die Verwalterin die Prüfung nach § 26a WEG aber abgelegt haben.
Wenn ich nicht zertifiziert bin, verliere ich dann meine Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung (GewO)?
Eine Zertifizierung bzw. fehlende Zertifizierung hat keinen Einfluss auf die Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO. Sie ist weder für die Erteilung der Erlaubnis, noch für deren Erhalt erforderlich.
Muss ich mich trotz Zertifizierung weiterbilden?
Die Weiterbildungspflicht nach § 34c Abs. 2a GewO für Wohnimmobilienverwalter gilt auch für zertifizierte Verwalter. Gegebenenfalls kann eine einmalige Anerkennung als Weiterbildung erfolgen.
Prüfung
Prüfungstermine:
  • 17. Okt. 2022 (schriftl. Prüfungsteil), 2. Nov. 2022 (mündl. Prüfungsteil)
  • 7. Nov. 2022 (schriftl. Prüfungsteil), 23. Nov. 2022 (mündl. Prüfungsteil)
  • 30. Nov. 2022 (schriftl. Prüfungsteil), 8. Dez. 2022 (mündl. Prüfungsteil)