Gewerbeerlaubnis § 34i GewO: Immobiliardarlehensvermittlung

Die Erlaubnis für Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i Gewerbeordnung (GewO) erfasst die gewerbsmäßige Vermittlung von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen oder entsprechende entgeltliche Finanzierungshilfen und die Beratung zu solchen Verträgen. In Niedersachsen sind die Industrie- und Handelskammern für die Erlaubniserteilung und Registrierung zuständig.

Erlaubnispflichtige Tätigkeiten

Unter den Begriff „Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag“ fallen nach der Legaldefinition des Gesetzes entgeltliche Darlehensverträge zwischen einem Unternehmer als Darlehensgeber und einem Verbraucher als Darlehensnehmer, die
  • entweder durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert sind oder
  • die für den Erwerb oder die Erhaltung des Eigentums an Grundstücken, an bestehenden oder zu errichtenden Gebäuden oder für den Erwerb oder die Erhaltung von grundstücksgleichen Rechten bestimmt sind.
Der Gesetzgeber versteht unter "entgeltlichen Finanzierungshilfen" den entgeltlichen Zahlungsaufschub sowie die sonstige entgeltliche Finanzierungshilfe, die sich auf den Erwerb oder die Erhaltung des Eigentumsrechts an Grundstücken, an bestehenden oder zu errichtenden Gebäuden oder auf den Erwerb oder die Erhaltung von grundstücksgleichen Rechten beziehen. Ein unentgeltlicher Zahlungsaufschub ist als entgeltlicher Zahlungsaufschub anzusehen, wenn er davon abhängig gemacht wird, dass die Forderung durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert wird.
Die Vermittlung von Bausparverträgen wird von § 34i Absatz 1 GewO nicht erfasst, weil Bausparverträge als solche keine Immobilar-Verbraucherdarlehensverträge sind. Sie bilden allerdings eine Grundlage für den etwaigen späteren Abschluss eines Bausparvertrages, bei dem es sich oftmals um einen Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag handeln wird, bei dem es sich aber auch um einen Allgemein-Verbraucherdarlehensvertrag handeln kann.
Eine eigene Erlaubnispflicht für den Honorar-Immobiliardarlehensberater ist im Gegensatz zum Honorar-Finanzanlagenberater nach § 34h Gewerbeordnung nicht vorgesehen. Obwohl es sich bei der Erbringung von Beratungsleistungen nach der Wohnimmobilienkreditrichtlinie um eine Tätigkeit handelt, die von der Kreditvermittlungstätigkeit zu unterscheiden ist, sieht das Gesetz nur einen einheitlichen Erlaubnistatbestand vor. Wird der Gewerbetreibende jedoch als Honorar-Immobiliardarlehensberater tätig, gelten hierfür spezielle Berufspflichten.

Anderweitige Darlehensverträge

Die Vermittlung anderer Darlehensverträge fällt unter die Erlaubnispflicht nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 GewO. Allerdings ist zu beachten, dass die Vermittlung und Beratung über partarische Darlehen und Nachrangdarlehen als Vermögensanlagen der Erlaubnispflicht nach § 34f Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 GewO unterfallen.

Mitwirkende Angestellte und Personen in leitender Funktion

Das Gesetz sieht zudem vor, dass der Immobiliardarlehensvermittler Personen, die bei der Vermittlung oder Beratung (nicht zwangsläuftig unmittelbar) mitwirken oder in leitender Position für diese Tätigkeit verantwortlich sind, nur dann beschäftigen darf, wenn deren Zuverlässigkeit und Sachkunde geprüft wurde. Damit geht die Vorschrift im Anwendungsbereich über die vergleichbare Regelung der Finanzanlagenvermittler , die nur die Beschäftigten dem Sachkundeerfordernis unterwirft, die unmittelbar bei der Beratung und Vermittlung mitwirken.

Ausnahmen von der Erlaubnispflicht

Das Gesetz lässt von der Erlaubnispflicht nach § 34i Absatz 1 GewO in zwei Fällen Ausnahmen zu:
  • Kreditinstitute, für die eine Erlaubnis nach § 32 Absatz 1 Kreditwesengesetz (KWG) erteilt wurde und Zweigstellen von Unternehmen im Sinne des § 53b Absatz 1 Satz 1 KWG.
  • Immobiliardarlehensvermittler, die den Abschluss von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen oder entsprechenden entgeltlichen Finanzierungshilfen vermitteln oder Dritte zu solchen Verträgen beraten wollen und dabei im Umfang ihrer Erlaubnis handeln, die dem jeweiligen Gewerbetreibenden auf Grundlage der Wohnimmobilienkreditrichtlinie in seinem Herkunftsmitgliedstaat erteilt wurde. Macht der Gewerbetreibene eines EU-/EWR-Staats von dieser Regelung Gebrauch, werden seine Daten auch in das deutsche Register nach § 11a Absatz 1 Gewerbeordnung eingetragen.

Erlaubnisvoraussetzungen und Antragsunterlagen

Die Erlaubnisvoraussetzungen sind:
  1. gewerberechtliche Zuverlässigkeit
  2. geordneten Vermögensverhältnissen
  3. Berufshaftpflichtversicherung (oder eine gleichwertige Garantie) sowie
  4. Sachkundenachweis.
Notwendig ist ferner, dass der Gewerbetreibende seine Hauptniederlassung oder seinen Hauptsitz im Inland hat und seine Tätigkeit als Immobiliardarlehensvermittler auch im Inland ausübt. Einzelheiten zur Berufshaftpflicht (oder der gleichwertigen Garantie) und der Sachkunde werden nicht durch das Gesetz selbst, sondern durch die Verordnung über die Immobiliardarlehensvermittlung (ImmVermV) geregelt. Mehr Informationen zum Sachkundenachweis finden Sie in unserem Artikel zum Sachkundenachweis für Immobiliardarlehensvermittler.
Die entsprechenden Antragsunterlagen erhalten Sie gerne bei uns auf Nachfrage.

Registrierungspflicht im Vermittlerregister

Sowohl der Immobiliardarlehensvermittler als auch die unmittelbar bei der Vermittlung oder Beratung mitwirkenden oder dafür verantwortlichen Personen müssen unverzüglich nach Aufnahme ihrer Tätigkeit in das Vermittlerregister (externer Link) nach § 11a GewO eingetragen werden. Der Kreis der Beschäftigten, welche die Sachkunde nachweisen müssen, ist somit weiter als die Zahl von registrierungspflichtigen Beschäftigten.
Die gewerbebezogenen Daten sind dort frei einsehbar. Die Nutzung der Daten zu werblichen Zwecken ist untersagt. Zweck des Registers ist es insbesondere, der Allgemeinheit, vor allem Anlegern und Versicherungsunternehmen, die Überprüfung der Zulassung sowie des Umfangs der zugelassenen Tätigkeit der Eintragungspflichtigen zu ermöglichen. Es sorgt so für Transparenz und stärkt den Verbraucherschutz.

Berufspflichten

Das Gesetz legt rechtliche Rahmenbedingungen für den Fall fest, dass der Vermittler eine „unabhängige Beratung“ anbietet oder als „unabhängiger Berater“ auftritt („Honorar- Immobiliardarlehensberater“). Danach muss er seiner Empfehlung, die die Bedürfnisse, die finanzielle Situation und die persönlichen Umstände des Kreditnehmers berücksichtigt, eine hinreichende Anzahl von auf dem Markt angebotenen Immobilienkreditverträgen zu Grunde legen. Zudem darf er vom Kreditgeber keine Zuwendungen annehmen oder von ihm in anderer Weise abhängig sein. Weitere Berufspflichten werden durch die ImmVermV festgelegt.