Fit für den Green Deal

Nachhaltige Immobilienwirtschaft und Flächennutzung

Der Gebäudesektor in Deutschland und Europa

Gebäude spielen in Europa eine entscheidende Rolle beim Klimaschutz. In der Europäischen Union verursachen sie etwa 40 Prozent des gesamten Energieverbrauchs und einen großen Anteil der Treibhausgasemissionen. Um die Klimaziele des europäischen Green Deal zu erreichen, müssen Gebäude künftig deutlich energiesparender und klimafreundlicher werden.
Dazu wurde die europäische Gebäuderichtlinie (EPBD) im Jahr 2024 überarbeitet. Sie sieht vor, dass ab dem 1. Januar 2030 alle neuen Gebäude in der EU sogenannte „Null-Emissions-Gebäude“ (Zero-Emission Buildings, ZEB) sein müssen. Öffentliche Neubauten müssen diesen Standard schon ab 2028 erfüllen.
Ein Null-Emissions-Gebäude ist ein Gebäude mit einer sehr hohen Energieeffizienz. Es deckt den größten Teil seines Energiebedarfs aus erneuerbaren Quellen und verursacht bei der Nutzung keine direkten CO₂-Emissionen.
In Deutschland ist der Gebäudesektor ebenfalls ein wichtiger Hebel für das Erreichen der nationalen Klimaziele. Nach Angaben des Umweltbundesamtes verursachte er im Jahr 2024 rund 100 Millionen Tonnen CO₂-Äquivalente. Das ist zwar etwas weniger als im Vorjahr, aber immer noch zu viel, um die gesetzlich festgelegten Klimaziele zu erreichen. Deshalb arbeitet die Bundesregierung weiter daran, die gesetzlichen Vorgaben im Gebäudebereich regelmäßig anzupassen und zu verschärfen.

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist die zentrale rechtliche Grundlage für die Energieeffizienz von Gebäuden in Deutschland. Es gilt seit November 2020 und wurde zuletzt zum 1. Januar 2024 umfassend geändert.
Das GEG hat mehrere frühere Vorschriften zusammengeführt – die Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz.
Das Gesetz schreibt vor:
  • wie hoch der Energiebedarf neuer Gebäude maximal sein darf,
  • wie viel Energie aus erneuerbaren Quellen stammen muss und
  • wann und wie ein Energieausweis erstellt und vorgelegt werden muss.

Neue Regeln für Heizungen

Seit 2024 gilt: Neue Heizungen müssen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden.
Das betrifft Neubauten sofort. Im Bestand hängt die Pflicht von der kommunalen Wärmeplanung ab:
  • In Städten und Gemeinden mit mehr als 100 000 Einwohnern gilt sie ab Juli 2026.
  • In kleineren Kommunen gilt sie ab Juli 2028.
Bestehende Heizungen dürfen weiter genutzt und repariert werden. Erst wenn eine Heizung ersetzt werden muss, greifen die neuen Vorgaben. Es gibt zudem Übergangs- und Härtefallregelungen.
Weitere Informationen stellt das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen bereit: https://www.bmwsb.bund.de/gebaeudeenergiegesetz-geg

Die kommunale Wärmeplanung

Ein weiteres zentrales Gesetz ist das Wärmeplanungsgesetz. Es verpflichtet Städte und Gemeinden dazu, bis spätestens 2026 (bei größeren Kommunen) bzw. 2028 (bei kleineren Kommunen) eine Wärmeplanung vorzulegen.
In diesen Plänen wird festgelegt, wie die Wärmeversorgung in Zukunft gestaltet werden soll – also zum Beispiel, welche Gebiete über Fernwärme versorgt werden oder wo der Ausbau von Wasserstoffnetzen vorgesehen ist.
Erst wenn ein solcher Plan vorliegt, kann die Pflicht zum Einbau einer erneuerbaren Heizung in bestehenden Gebäuden verbindlich greifen.

Der Energieausweis

Der Energieausweis informiert über die Energieeffizienz eines Gebäudes.
Er ist Pflicht, wenn ein Gebäude neu gebaut, verkauft oder neu vermietet wird.
Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig.
Interessentinnen und Interessenten haben das Recht, den Energieausweis vor dem Abschluss eines Miet- oder Kaufvertrags einzusehen. In Immobilienanzeigen müssen die wichtigsten Angaben daraus veröffentlicht werden, zum Beispiel der Energiekennwert und die Art der Heizungsanlage.
Die Regelungen dazu finden sich im Gebäudeenergiegesetz (GEG). Die europäischen Vorgaben werden in den kommenden Jahren weiterentwickelt. Geplant sind einheitliche Energieklassen (A bis G) und digitale Energieausweise für alle Gebäude in der EU.

Die EU-Taxonomie – Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft

Die EU-Taxonomie-Verordnung legt fest, wann eine wirtschaftliche Tätigkeit als ökologisch nachhaltig gilt. Sie spielt für Bauherren, Investoren und Banken eine wichtige Rolle, da sie Einfluss auf Finanzierungen und Förderungen hat.
Für Gebäude gelten folgende Kriterien:
  • Bestehende Gebäude gelten als nachhaltig, wenn sie die Energieeffizienzklasse A haben oder zu den energieeffizientesten 15 Prozent des Gebäudebestands gehören.
  • Neubauten gelten als nachhaltig, wenn ihr Primärenergiebedarf mindestens 10 Prozent unter dem nationalen Referenzwert für Niedrigstenergiegebäude liegt.
  • Renovierungen gelten als nachhaltig, wenn sie den Energiebedarf des Gebäudes um mindestens 30 Prozent senken.
Zusätzlich verlangt die EU-Taxonomie, dass Klimarisiken (zum Beispiel Hitze, Hochwasser oder Sturm) bewertet werden und geeignete Anpassungsmaßnahmen vorgesehen sind.
Detaillierte Informationen finden sich auf den Seiten der Europäischen Kommission: https://finance.ec.europa.eu/sustainable-finance/tools-and-standards/eu-taxonomy_en

Energiestandards für Gebäude

In Deutschland gibt es neben den gesetzlichen Vorgaben des GEG verschiedene freiwillige Standards, die meist mit einer besseren Energieeffizienz und Fördermöglichkeiten verbunden sind.

Niedrigstenergiegebäude

Der Niedrigstenergiegebäudestandard ist die aktuelle gesetzliche Mindestanforderung. Er entspricht etwa dem energetischen Niveau der EnEV 2016. Ab dem Jahr 2030 wird er durch den europäischen Null-Emissions-Gebäudestandard ersetzt.

Passivhaus

Ein Passivhaus deckt den Großteil seines Wärmebedarfs durch passive Energiequellen, also Sonnenlicht, Abwärme von Personen und Geräten. Es ist besonders gut gedämmt und luftdicht.

Null- und Plusenergiehaus

Ein Nullenergiehaus produziert im Jahresverlauf so viel Energie, wie es selbst verbraucht.
Ein Plusenergiehaus erzeugt sogar mehr Energie, als es verbraucht, zum Beispiel durch große Photovoltaikanlagen.

KfW-Effizienzhausstandards

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördert den Neubau und die Sanierung besonders energieeffizienter Gebäude.
Im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) können Eigentümerinnen und Eigentümer zinsgünstige Kredite oder Zuschüsse erhalten.
Aktuell werden unter anderem folgende Programme angeboten:
  • Klimafreundlicher Neubau (KFN) – mit den Effizienzhaus-Standards 40 und 55 sowie dem Nachhaltigkeitssiegel QNG,
  • Heizungsförderung – Zuschüsse von bis zu 70 Prozent für erneuerbare Heizsysteme,
  • Einzelmaßnahmen – Förderung von Dämmung, Fenstertausch oder Heizungsoptimierung.
Detaillierte Informationen:
https://www.kfw.de/beg und https://www.bafa.de/DE/Energie/Effiziente_Gebaeude/effiziente_gebaeude_node.html?

Baustoffrecycling und Ressourcenschutz

Der Bau verbraucht viele Rohstoffe wie Sand, Kies oder Kalkstein. Um Ressourcen zu schonen, wurde im Jahr 2023 die Ersatzbaustoffverordnung eingeführt. Sie legt fest, unter welchen Bedingungen recycelte Baustoffe verwendet werden dürfen. Damit sollen Abfälle verringert und der Einsatz von Recyclingmaterial im Bau gefördert werden.
Gerade öffentliche Bauherren können durch den Einsatz recycelter Baustoffe eine Vorbildfunktion übernehmen.

Digitalisierung im Bauwesen

Die Digitalisierung verändert die Bauwirtschaft tiefgreifend. Ein zentrales Werkzeug ist das Building Information Modeling (BIM).
Dabei werden alle Informationen über ein Gebäude – von der Planung über den Bau bis zum Betrieb – digital erfasst.
BIM ermöglicht es, Bauprozesse zu optimieren, Kosten zu senken und die Wiederverwendung von Materialien zu erleichtern. Auch für die Umsetzung der Kreislaufwirtschaft im Bauwesen spielt diese Methode eine immer größere Rolle.

Herausforderungen für die Bau- und Immobilienwirtschaft

Die Branche steht vor mehreren großen Herausforderungen:
Fachkräftemangel:
Für die notwendige Sanierungswelle fehlen vielerorts qualifizierte Handwerkerinnen, Planer und Ingenieure. Ohne ausreichend Fachkräfte drohen Verzögerungen und steigende Baukosten.
Steigende Baukosten:
Materialknappheit, Energiepreise und hohe Zinsen führen dazu, dass viele Bauprojekte teurer werden.
Klimaanpassung:
Neben der Reduzierung von Emissionen müssen Gebäude besser gegen Hitze, Starkregen und Hochwasser geschützt werden.

Die Position der IHK Darmstadt

  1. Digitale Schlüsseltechnologien müssen vorangetrieben werden, um Baukosten zu senken und Bauzeiten zu beschleunigen. Dabei ist der Mittelstand frühzeitig einzubinden und eine internationale Spitzenposition des Standorts anzustreben.
  2. Antrags- und Genehmigungsverfahren müssen online zugängig und in einen digitalen Workflow integriert werden, um die notwendigen Verwaltungsprozesse zu beschleunigen und kontinuierlich zu optimieren.
  3. Von Detailregulierung sollte Abstand genommen werden. Besser sind Effizienz- und Umweltstandards, die transparent und technologieoffen zu erreichen sind. Die Gesetzgebung sollte Treiber für Innovationen statt zusätzlicher Bürokratie sein.
  4. Eine prosperierende Wirtschaft braucht schnell verfügbare und bezahlbare Industrie- und Gewerbeflächen. Daher müssen weiterhin marktfähige Gewerbe- und Industriegebiete angeboten und Kommunen bei der strategischen Flächenplanung unterstützt werden.
  5. Die Renovierungswelle ist nur zu bewältigen, wenn qualifizierte Fachkräfte zur Verfügung stehen. Ausbildungs- und Weiterqualifizierungen müssen attraktiv und zeitgemäß mit dem wirtschaftlichen, gesellschaftlichen und technologischen Strukturwandel modernisiert werden.
Die IHK Darmstadt Rhein Main Neckar erarbeitet regelmäßig Positionen im Themenbereich der Bau- und Immobilienwirtschaft.

Weiterführende Informationen und offizielle Quellen