Mietrecht & Gewerbeflächen

Spätestens wenn das heimische Arbeitszimmer an seine Grenzen stößt, werden gewerbliche Miet­flächen unverzichtbar. Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht, das Verbraucher umfassend schützt, verhandeln Unternehmer hier gleichberechtigt auf Augenhöhe. Wer unkritisch Muster-AGB übernimmt, übersieht oft unwirksame Klauseln und verpasst wertvolle Verhandlungsspielräume.

Wohnraum oder Gewerberaum - darüber entscheidet die Nutzung

Ob Sie Wohnraum oder Gewerberaum anmieten, entscheidet die tatsächliche Nutzung. Richten Sie Ihr Büro in einer Privatwohnung ein und nutzen den übrigen Bereich weiterhin rein privat, greift das Wohnraummietrecht. Das bedeutet erweiterte Rechte, aber auch strenge Beschränkungen. Deshalb: Möchten Sie eine Wohnung überwiegend geschäftlich nutzen, holen Sie unbedingt vorher die Zustimmung des Vermieters ein, um Vertragsverletzungen zu vermeiden.
Gewerbemietverträge sind formfrei, doch nach § 550 BGB zieht ein münd­licher Vertrag über zwölf Monate Laufzeit eine unbefristete Bindung nach sich. Das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz bringt bereits seit dem 1. Januar 2025 erhebliche Erleichterungen bei dem Formerfordernis für langfristige Mietverträge mit sich. Danach genügt für Verträge ab zwölf Monaten Laufzeit die Textform nach § 126b BGB. Daraus folgt, wenn der Vertrag nicht mindestens die Textform erfüllt, bleibt er zwar unbefristet, ist aber ordentlich kündbar.

Für Altverträge ist bis Jahresende die Schriftform erforderlich

Für vor dem 1. Januar 2025 geschlossene Verträge gilt bis zum 31. Dezember 2025 noch das alte Schriftformerfordernis. Ab dem 1. Januar 2026 müssen auch Alt­verträge und nachträgliche Änderungen in Textform erfolgen, ohne die bisherige Vertragsbindung zu gefährden. Nach der ständigen Rechtsprechung zum Schriftformerfordernis gilt, dass die Mietdokumente fest zu verbinden sind, statt lose zusammengehalten zu werden.
Langfristige Mietverträge bieten Ihnen und dem Vermieter Planungssicherheit. Während der Vermieter seine ­Einnahmen kalkulieren und Umbaukosten einfacher refinanzieren kann, benötigen Sie als Unternehmer Flexibilität – vor allem, falls Umsatzrückgänge eine vorzeitige Vertragsauflösung erfordern. Kündigungsrechte und klar definierte Fristen für etwaige Verlängerungen sollten deshalb transparent formuliert sein, damit sie nicht der aktuellen Recht­sprechung zum Opfer fallen.

Tipp: Pauschale für Kleinstreparaturen

Ein weiterer Knackpunkt ist die Regelung von Instandhaltung und Reparaturen. Feste Fristen für Schönheitsreparaturen können den Mieter unangemessen belasten und sind oft unwirksam. Etablieren Sie stattdessen eine jährliche Pauschale für Kleinstreparaturen bis zu einem klar benannten Höchstbetrag. Legen Sie im Vertrag detailliert fest, welche größeren Instandhaltungsmaßnahmen der Vermieter übernimmt, um Unklarheiten zu vermeiden.

Kleines Geschäft braucht Konkurrenzschutz

Gerade in Einkaufszentren oder Ladenpassagen zahlt sich ein präziser Konkurrenzschutz aus. Definieren Sie genau, welche Produkte und Dienstleistungen ausgeschlossen werden sollen: Statt allgemein von „Eiscafés“ zu sprechen, sollte in Ihrem Vertrag beispielsweise „Eis- und Kaffeespezialitäten“ festgeschrieben sein. So wahren Sie Ihr Alleinstellungsmerkmal und vermeiden Rechtsstreitigkeiten.
Am Ende profitieren Sie von einem individuell zugeschnittenen Gewerberaummietvertrag, der Ihre unternehmerischen Bedürfnisse ebenso berücksichtigt wie das Kalkulationsinteresse des Vermieters.
Verhandeln Sie eigene Abreden, statt unreflektiert Formulartexte zu übernehmen und lassen Sie Ihre Verträge regelmäßig rechtlich prüfen. Nur wer die Details kennt und klare Regeln schafft, sichert seine Freiheit und minimiert das Risiko teurer Überraschungen.
Jessica Stoof, IHK Region Stuttgart, für Magazin Wirtchaft, Rubrik Rat&Tat