Die fünf wichtigsten Erkenntnisse auf einen Blick:
1. Der Büroimmobilienmarkt bleibt stabil, die Unterschiede zwischen den Standorten nehmen jedoch zu Trotz Homeoffice, Konjunkturschwäche und struktureller Veränderungen zeigt der Büroimmobilienmarkt nur leichte Anzeichen eines Einbruchs. Die durchschnittliche Nettomiete liegt in der Region Stuttgart bei 12,86 Euro pro Quadratmeter, hinzu kommen Nebenkosten von 3,06 Euro.
2. Die Stuttgarter Innenstadt setzt sich zunehmend vom übrigen Markt ab Mit durchschnittlich 15,47 Euro pro Quadratmeter bleibt Stuttgart der teuerste Bürostandort der Region, in der City innerhalb des Innenstadtrings sind es bereits 23,38 Euro. Auch bei der Flächengröße zeigt sich Stuttgarts Sonderrolle, denn während im Umland kleinere Flächen pro Quadratmeter teurer sind, erzielen in Stuttgart größere zusammenhängende Flächen höhere Mieten.
3. Steigende Mietkosten erhöhen den Anpassungsdruck bei Unternehmen 36 Prozent der Unternehmen verzeichnen Mietsteigerungen, in Stuttgart sogar 48 Prozent. Betroffene planen häufiger Umzüge oder Flächenreduzierungen, dennoch plant nur rund jedes vierte Unternehmen tatsächlich Anpassungen und wenn, stehen Flächenreduzierungen deutlich häufiger im Fokus als Erweiterungen.
4. Lage und Erreichbarkeit bleiben wichtige Preistreiber Büroflächen in Stadt- oder Ortszentren erzielen die höchsten Mieten, gefolgt von Randlagen und Gewerbegebieten. Bei der Erreichbarkeit punktet Stuttgart mit einer sehr guten ÖPNV-Anbindung, während die Landkreise eine bessere Pkw-Erreichbarkeit bieten. Die erstmals abgefragte Erreichbarkeit zu Fuß bzw. mit dem Fahrrad wird regionsweit ausgewogen positiv bewertet.
5. Der Gebäudebestand ist alt und die Energiewende kommt nur langsam voran 92 Prozent der Büroflächen sind älter als zehn Jahre, mehr als die Hälfte wurde seit über zehn Jahren nicht modernisiert und fossile Heizsysteme dominieren weiterhin. Mehr als die Hälfte der Flächen wird mit Gas beheizt, Wärmepumpen erreichen nur 7 Prozent. Die Heizungsart spielt für 74 Prozent der Unternehmen bei der Anmietung derzeit noch keine entscheidende Rolle.
Tabelle 1: Übersicht der Mietpreise und Nebenkosten, Kreisebene
Mietpreisentwicklung
Die Nettomiete für Büroflächen in der Region Stuttgart beträgt durchschnittlich 12,86 €/m². Mit 15,47 €/m² liegt die Landeshauptstadt Stuttgart 20 Prozent über diesem Wert und behauptet damit ihre Stellung als mit Abstand teuerster Bürostandort der Region. Auch die durch Homeoffice und hybride Arbeitsmodelle ausgelösten Veränderungen der Arbeitswelt hatten keinen Einfluss auf diese Situation. Dies verdeutlicht die nach wie vor hohe Nachfrage nach zentralen, gut vernetzten Bürostandorten und deren strategische Bedeutung für Unternehmen.
Der Landkreis Böblingen ist mit 12,00 €/m² nach Stuttgart der Standort mit den höchsten durchschnittlichen Mieten gefolgt von Esslingen mit 11,73 €/m², Rems-Murr mit 10,84 €/m² und Ludwigsburg mit 10,49 €/m². Am günstigsten ist die Miete im Kreis Göppingen mit 9,34 €/m².
Betrachtet man die Dynamik der Mietpreisentwicklung, fallen folgende Veränderungen auf: Während sich aktuell insbesondere die Stadt Stuttgart und der Rems-Murr-Kreis dynamisch entwickeln, hat sich das Mietpreiswachstum in den Landkreisen Böblingen und Esslingen gegenüber den vorangegangenen Erhebungszeiträumen deutlich abgeschwächt. Ludwigsburg und Göppingen bewegen sich weiterhin im Mittelfeld. Dies unterstreicht, dass sich die Mietpreisentwicklung in der Landeshauptstadt und an den übrigen Standorten der Region zunehmend auseinanderentwickelt.
Grafik 1: Nominale Mietpreisentwicklung 2017-2026, Kreisebene
Im Vergleich zu den vorangegangenen Erhebungen liegen die Durchschnittsmieten zwar höher, nach Berücksichtigung der allgemeinen Preisentwicklung fällt der reale Anstieg jedoch deutlich geringer aus. Büromietverträge enthalten häufig sogenannte Anpassungsklauseln, die die Anpassung des Mietzinses an die Entwicklung der allgemeinen Lebenshaltungskosten vorsehen. In vielen Fällen wird dabei der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts als Grundlage verwendet. Als Orientierungswert gelten für Bestandsmärkte jährliche Mietsteigerungen von 2 bis 4 Prozent.
Nebenkostenentwicklung
Mit durchschnittlich 3,06 €/m² machen die Nettonebenkosten 24 Prozent der Nettomiete aus. Je Euro Nettomiete entstehen somit zusätzlich 0,24 € Nebenkosten.
Mit 3,52 €/m² liegt die Landeshauptstadt Stuttgart 15 Prozent über diesem Wert und behauptet damit ihre Stellung als teuerster Standort der Region auch bei den Nebenkosten. Unter den Landkreisen hat Böblingen mit 3,20 €/m² die teuersten Nebenkosten, gefolgt von Ludwigsburg mit 2,73 €/m² und Esslingen mit 2,70 €/m². Am günstigsten sind die Nebenkosten im Rems-Murr-Kreis mit 2,33 €/m², knapp vor Göppingen mit 2,47 €/m².
Die Dynamik der Nebenkostenentwicklung zeigt ein ähnliches Bild wie bei der Miete, die Landeshauptstadt Stuttgart und der Landkreis Böblingen verzeichnen die stärksten Zuwächse.
Grafik 2: Nominale Nebenkostenentwicklung 2017-2026, Kreisebene
Steigende Mieten erhöhen den Anpassungsdruck bei Unternehmen
36 Prozent der Unternehmen in der Region geben an, von Mietsteigerungen in den vergangenen zwei Jahren betroffen zu sein. Der Preisdruck konzentriert sich dabei auf die Landeshauptstadt, in welcher 48 Prozent der Betriebe von Mietsteigerungen berichten. Im Landkreis Esslingen ist nur jedes fünfte Unternehmen von gestiegenen Mieten betroffen.
Die Miete ist in den letzten zwei Jahren …
Standort
gestiegen.
konstant geblieben.
gesunken.
Region Stuttgart
35,8%
63,9%
0,0%
Stadtkreis Stuttgart
48,2%
51,8%
0,0%
Landkreis Böblingen
34,8%
65,2%
0,0%
Landkreis Esslingen
20,0%
80,0%
0,0%
Landkreis Göppingen
31,8%
68,2%
0,0%
Landkreis Ludwigsburg
32,7%
67,3%
0,0%
Landkreis Rems-Murr
28,3%
71,7%
0,0%
Tabelle 2: Entwicklung der Miete in den letzten zwei Jahren, Kreisebene
Die Ergebnisse zeigen, dass steigende Mieten zunehmend Einfluss auf betriebliche Standort- und Flächenentscheidungen nehmen. Unternehmen, die von Mieterhöhungen betroffen waren, denken deutlich häufiger über einen Umzug oder eine Reduzierung ihrer Büroflächen nach als Unternehmen mit stabilen Mietkosten. Die Mietpreisentwicklung wirkt damit als wichtiger Impuls, bestehende Flächenkonzepte und Standortentscheidungen kritisch zu hinterfragen.
Dennoch plant die Mehrheit der Unternehmen keine grundlegenden Veränderungen ihrer Büroflächen. Nur rund jedes vierte Unternehmen erwägt Anpassungen. Wenn Veränderungen geplant werden, stehen Flächenreduzierungen deutlich häufiger auf der Agenda als Erweiterungen.
Geplant ist …
Die Miete ist in den letzten zwei Jahren …
Keine Veränderung
Umzug an anderen Standort
Reduzierung
Reduzierung durch Umzug
Erweiterung
Erweiterung durch Umzug
gestiegen.
63,7%
12,3%
10,3%
7,5%
5,5%
0,7%
konstant geblieben.
81,1%
6,8%
3,8%
2,7%
3,0%
2,7%
gesunken.
0
0
0
0
0
0
Tabelle 3: Mietpreisveränderungen der letzten zwei Jahre und geplante Flächenveränderungen, Regionsebene
Unabhängig von der bisherigen Mietentwicklung planen 15 Prozent der befragten Unternehmen einen Umzug an einen anderen Standort.
Einflussfaktoren auf die Höhe des Mietpreises
Die Attraktivität eines Standorts wird durch verschiedene Faktoren bestimmt und zählt zu den wichtigsten Kriterien bei der Standortwahl von Unternehmen. Entsprechend hängen auch die erzielbaren Mietpreise von diesen Standortqualitäten ab.
Lage und Erreichbarkeit: Das Zentrum bleibt teuer
Die Auswertung der Frage nach der Lage der Bürofläche an den einzelnen Standorten zeigt einen deutlichen Zusammenhang zwischen Standort und Mietniveau. Am höchsten sind die Nettomieten in den Ortszentren, Büroflächen in Randlagen bewegen sich im Mittelfeld und die günstigsten Flächen befinden sich in Gewerbegebieten.
Lage
Standort
Ortszentrum
Randlage
Gewerbegebiet
Region Stuttgart
14,10 €
12,33 €
10,36 €
Stadtkreis Stuttgart
16,88 €
15,56 €
11,66 €
Landkreis Böblingen
13,04 €
12,12 €
10,23 €
Landkreis Esslingen
13,54 €
11,49 €
9,96 €
Landkreis Göppingen
10,61 €
8,49 €
8,75 €
Landkreis Ludwigsburg
10,62 €
10,40 €
9,86 €
Landkreis Rems-Murr
12,15 €
10,35 €
9,54 €
Tabelle 4: Nettomietpreise nach Lage, Kreisebene
Die Gesamtregion Stuttgart und die angrenzenden Landkreise sind generell gut mit dem Auto erreichbar. Dies bestätigen 88 Prozent der befragten Unternehmen, was leicht über dem Wert der letzten Umfrage von 2023 liegt. Besonders zufrieden mit der Anbindung per Straße sind die Unternehmen in den Landkreisen Esslingen, Rems-Murr und Ludwigsburg, während die Anbindung in den Landkreisen Böblingen und Göppingen vergleichsweise schlechter bewertet wird. Am schlechtesten erreichbar mit dem PKW ist die Landeshauptstadt.
Die Erreichbarkeit der Region wird mit öffentlichen Verkehrsmitteln deutlich schlechter bewertet als mit dem PKW. Im Vergleich zur vorherigen Umfrage hat sich die Zufriedenheit allerdings um 6 Prozent verbessert. Während in der Stadt Stuttgart die Anbindung an den ÖPNV besonders gut gewertet wird, ist im Landkreis Göppingen und Böblingen die Zufriedenheit deutlich geringer ausgeprägt. Die Erreichbarkeit mit dem Fahrrad beziehungsweise zu Fuß wird in der gesamten Region relativ einheitlich bewertet. 86 Prozent der Befragten schätzen die Einbindung als gut ein.
Erreichbarkeit
Auto
ÖPNV
Fahrrad/Fuß
Standort
gut
ausreichend
schlecht
gut
ausreichend
schlecht
gut
ausreichend
schlecht
Region Stuttgart
88%
9%
3%
75%
20%
6%
86%
11%
3%
Stadt Stuttgart
82%
13%
5%
89%
7%
4%
86%
10%
4%
Landkreis Böblingen
89%
6%
4%
59%
30%
11%
89%
7%
4%
Landkreis Esslingen
95%
4%
1%
70%
25%
5%
82%
14%
4%
Landkreis Göppingen
82%
18%
0%
52%
38%
10%
86%
14%
0%
Landkreis Ludwigsburg
93%
5%
2%
65%
29%
5%
87%
9%
4%
Landkreis Rems-Murr
95%
5%
0%
71%
22%
7%
86%
14%
0%
Tabelle 5: Erreichbarkeit, Kreisebene
Flächengröße: Kleine Flächen erzielen höhere Quadratmeterpreise
Büroflächen bis 200 m² erzielen in der Regel höhere Mieten pro Quadratmeter, während bei großen Flächen ab 200 m² ein günstigeres Mietniveau erreicht wird. Dies lässt sich vor allem durch einen Fixkosten-Effekt erklären, da sich bestimmte Kosten unabhängig von der Flächengröße auf weniger Quadratmeter verteilen. Eine Ausnahme bildet die Landeshauptstadt Stuttgart, wo größere Flächen sogar teurer sind als kleinere. Ein ähnlicher, allerdings nur marginaler Effekt zeigt sich auch im Landkreis Böblingen. Dies deutet darauf hin, dass hier das Angebot größerer, zusammenhängender Flächen ein Engpass darstellt.
Durchschnittlicher Mietpreis je m²
Standort
≤ 200 m²
> 200 m²
Region Stuttgart
12,84 €
12,62 €
Stadt Stuttgart
14,99 €
15,92 €
Landkreis Böblingen
11,98 €
12,02 €
Landkreis Esslingen
12,92 €
10,02 €
Landkreis Göppingen
9,95 €
8,29 €
Landkreis Ludwigsburg
10,84 €
9,97 €
Landkreis Rems-Murr
11,65 €
9,87 €
Tabelle 6: Nettomiete nach Flächengröße, Kreisebene
Gebäude- und Sanierungsalter: Modernisierte Büroflächen erzielen höhere Mieten
Das Alter der Gebäude spielt eine entscheidende Rolle bei der Festlegung der Mietpreise. Jüngere, renovierte Gebäude erzielen in der Regel signifikant höhere Mieten im Vergleich zu älteren Büroflächen. Daher sind Investitionen in einen zeitgemäßen Bürostandard äußerst lohnenswert. 92 Prozent der Büroimmobilien in der Region sind älter als zehn Jahre, zudem wurden 58 Prozent seit über zehn Jahren nicht mehr renoviert.
Renovierungsalter
Gebäudealter
0 – 4 Jahre
5 – 10 Jahre
mehr als 10 Jahre
0 – 4 Jahre
14,25 €
5 – 10 Jahre
12,75 €
13,57 €
mehr als 10 Jahre
14,47 €
12,80 €
12,38 €
Tabelle 7: Nettomiete nach Gebäude- und Renovierungsalter, Region Stuttgart
Heizart: Die Energiewende ist im Büromarkt kaum angekommen
Mit 52 Prozent werden mehr als die Hälfte der Büroflächen in der Region Stuttgart mit Gas beheizt. Fernwärme erreicht einen Anteil von 19 Prozent, auf Ölheizungen entfallen 13 Prozent, Wärmepumpen spielen mit lediglich 7 Prozent bislang nur eine untergeordnete Rolle, während sonstige Heizungsarten wie Strom- oder Pelletheizungen zusammen auf 10 Prozent kommen. Der weiterhin hohe Anteil fossiler Energieträger zeigt, dass die Transformation zu klimafreundlichen Heizsystemen noch am Anfang steht. In Kombination mit dem alten Bürogebäudebestand deutet dies auf einen Sanierungsstau hin.
Die Art der Beheizung steht in einem Zusammenhang mit dem erzielten Mietniveau und die preisliche Spannweite zwischen den Heizsystemen ist beachtlich. Bürogebäude mit Fernwärme und Wärmepumpen erzielen tendenziell höhere Mieten als Objekte mit Gas- oder Ölheizung.
Heizart
Standort
Fernwärme
Wärmepumpe
Gas
Öl
Sonstiges (Strom, Pellets etc.)
Landkreise der Region
12,79 €
11,27 €
10,82 €
10,41 €
10,98 €
Stadtkreis Stuttgart
18,49 €
14,70 €
14,13 €
11,47 €
15,63 €
Tabelle 8: Nettomiete nach Heizungsart, Stadtkreis und Landkreise
Die Auswertung der Frage, ob die Heizungsart bei der Auswahl der Bürofläche eine Rolle gespielt hat, zeigt, welchen Stellenwert Nachhaltigkeit und Kosteneffizienz bei der Standortentscheidung von Unternehmen haben. Für 74 Prozent der befragten Unternehmen war die Heizungsart bei der Anmietung von Büroflächen kein relevantes Entscheidungskriterium. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Erhebung Bestandsmieten erfasst und der Bürogebäudebestand in der Region insgesamt vergleichsweise alt ist.
Bei den Betrieben, für die die Heizungsart ein Auswahlkriterium bei der Anmietung von Büroflächen darstellte, zeigen sich deutliche Unterschiede zwischen den Heizsystemen. Fernwärme und Wärmepumpen werden besonders häufig von Unternehmen genutzt, für die Nachhaltigkeitsaspekte bei der Standortwahl eine wichtige Rolle spielen. Gasbeheizte Gebäude werden dagegen überdurchschnittlich häufig von Unternehmen genutzt, für die Kosteneffizienz bei der Anmietung ausschlaggebend war, sowie von Betrieben, für die die Heizungsart bei der Standortwahl keine Bedeutung hatte.
Heizart
Ausschlaggebender Faktor
Fernwärme
Gas
Öl
Wärmepumpe
Sonstiges (Strom, Pellets etc.)
Kosteneffizienz
12%
41%
6%
12%
29%
Nachhaltigkeit
20%
0%
0%
40%
40%
Nachhaltigkeit und Kosteneffizienz
46%
14%
4%
21%
14%
weder noch
17%
56%
14%
5%
8%
Tabelle 9: Rolle der Heizungswahl und Nutzung der Heizungsart, Region Stuttgart
Einordnung der Ergebnisse
Die Ergebnisse lassen sich sowohl in den bundesweiten Markttrend einordnen als auch in konkrete Handlungsempfehlungen für die verschiedenen Akteure des Büromarktes ableiten.
Bundestrend spiegelt regionale Entwicklung
Die Entwicklungen entsprechen den aktuellen Trends auf den deutschen Top-7-Büromärkten. Der zunehmende „Flight-to-Quality“ lenkt die Nachfrage auf moderne, hochwertige Büroflächen in zentralen Lagen, während ältere Bestandsobjekte unter steigenden Leerständen und wachsendem Modernisierungsdruck leiden. Mit einer Leerstandsquote von rund 6 Prozent liegt Stuttgart unter dem Durchschnitt der Top-7-Büromärkte von rund 9 Prozent. Gleichzeitig bleibt das Mietniveau vergleichsweise moderat, denn die Spitzenmiete von 36 €/m² in der City liegt rund 40 Prozent unter dem Münchner Niveau, 35 Prozent unter dem Frankfurter und 24 Prozent unter dem Berliner Niveau. Dies unterstreicht die hohe Marktstabilität und Wettbewerbsfähigkeit des Standorts.
Handlungsimpulse für unterschiedliche Stakeholder
Je nach Perspektive lassen sich aus den Ergebnissen unterschiedliche Handlungsimpulse ableiten.
Mieter bestehender Büroflächen oder Flächensuchende
Steigende Miet- und Nebenkosten erhöhen den Druck, Flächenstrategien regelmäßig zu überprüfen. Unternehmen sollten ihren tatsächlichen Flächenbedarf analysieren und prüfen, ob moderne Arbeitsplatzkonzepte, Flächenoptimierungen oder Standortanpassungen wirtschaftliche Vorteile bieten. Besonders in hochpreisigen Lagen gewinnt eine effiziente Nutzung vorhandener Büroflächen an Bedeutung. Unterschiede bei Erreichbarkeit, Nebenkosten, Gebäudequalität und Modernisierungsstand beeinflussen die Gesamtkosten eines Standorts zunehmend. Für manche Unternehmen können hochwertige Büroflächen in den peripheren Lagen von Stuttgart oder den Landkreisen eine wirtschaftlich attraktive Alternative zu den Spitzenlagen in Stuttgart darstellen. Angesichts der zunehmenden Anforderungen der EU-Taxonomie-Verordnung kann die Anmietung moderner, energieeffizienter Flächen Unternehmen Vorteile hinsichtlich ihrer Nachhaltigkeitsziele und ESG-Berichterstattung verschaffen.
Vermieter und Eigentümer
Die Ergebnisse bestätigen den Trend zu qualitativ hochwertigen Büroflächen. Investitionen in Modernisierung, Energieeffizienz und nachhaltige Gebäudetechnik verbessern nicht nur die Vermarktungschancen, sondern unterstützen auch die Erfüllung steigender ESG-Anforderungen und stärken langfristig die Wettbewerbsfähigkeit von Bestandsobjekten. Besonders ältere Bürogebäude geraten angesichts verschärfter regulatorischer Vorgaben und steigender Nachhaltigkeitsanforderungen zunehmend unter Anpassungsdruck.
Kommunen und Wirtschaftsförderungen
Die zunehmende Konzentration der Nachfrage auf zentrale Standorte verdeutlicht die Bedeutung attraktiver Standortbedingungen. Kommunen sollten gezielt in Erreichbarkeit, Standortqualität und die Entwicklung moderner Bürostandorte investieren, um ihre Wettbewerbsfähigkeit im regionalen Standortwettbewerb zu stärken. Insbesondere Umlandstandorte stehen vor der Herausforderung, ihre Standortvorteile stärker sichtbar zu machen.
Politik und Regionalplanung
Die wachsenden Mietunterschiede zwischen Stuttgart und dem Umland unterstreichen die Bedeutung leistungsfähiger Verkehrsverbindungen innerhalb der Region. Eine bessere ÖPNV-Anbindung kann dazu beitragen, zusätzliche Bürostandorte attraktiver zu machen und die wirtschaftliche Entwicklung breiter in der Region zu verteilen.
Handlungsimpulse für Investoren und Projektentwickler
Die Nachfrage konzentriert sich weiterhin auf moderne, gut erreichbare und qualitativ hochwertige Büroflächen. Investitionen in die Revitalisierung von Bestandsobjekten, energetische Modernisierung und nachhaltige Gebäudekonzepte bieten vor dem Hintergrund zunehmender ESG-Anforderungen attraktive Wertsteigerungs- und Vermarktungspotenziale. Neubauprojekte sollten konsequent auf Energieeffizienz, ESG-Konformität sowie eine hohe Flächenqualität und langfristige Nutzungsflexibilität ausgerichtet werden.
Datengrundlage und Methodik
Diese Auswertung beruht auf der Mietpreisumfrage, an welcher zwischen dem 22. April und dem 30. Juni 2026 insgesamt 500 Unternehmen teilgenommen haben.
Berücksichtigt wurden Bestandsmieten für Büroflächen in der Stadt Stuttgart sowie in den Landkreisen Böblingen, Esslingen, Göppingen, Ludwigsburg und Rems-Murr.
Im Gegensatz zu vielen Marktberichten von Maklerhäusern und Branchenverbänden basiert die Auswertung auf bestehenden Mietverträgen und nicht auf Neuvermietungen. Die Ergebnisse bilden damit das tatsächliche Mietniveau ansässiger Unternehmen ab, während kurzfristige Marktschwankungen nur eingeschränkt berücksichtigt werden.
Die Befragung richtete sich überwiegend an Unternehmen mit einem Schwerpunkt auf Büroflächen, insbesondere aus den Bereichen unternehmensnahe Dienstleistungen, Beratung, Verwaltung, Kreativwirtschaft sowie Forschung und Entwicklung.
