Prüfberichte und Negativerklärung Bauträger

Der Gewerbetreibende ist nach § 16 Abs. 1 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) verpflichtet, die Einhaltung der aus den §§ 2 bis 14 MaBV resultierenden Pflichten auf seine Kosten regelmäßig für jedes Kalenderjahr durch einen geeigneten Prüfer prüfen zu lassen und den Prüfungsbericht bis zum 31. Dezember des Folgejahres bei der örtlich zuständigen Erlaubnisbehörde einzureichen.

1. Wann muss ein Prüfungsbericht erstellt werden?

Ein Prüfungsbericht muss immer dann erstellt werden, wenn der Gewerbetreibende im Berichtszeitraum Tätigkeiten eines Bauträgers und/oder Baubetreuers im Sinne des § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 GewO durchgeführt hat.
Solange ein Bauträger keine Vermögenswerte Dritter zur Vorbereitung und Durchführung eines Objekts annimmt, übt dieser grundsätzlich keine erlaubnispflichtige Tätigkeit i. S. von § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 GewO aus; die MaBV kommt dann nicht zur Anwendung. Sofern er jedoch beabsichtigt, Vermögenswerte von Auftraggebern entgegen zunehmen, hat er die Verpflichtung, die Vorschriften der MaBV einzuhalten.
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2. Wer darf einen Prüfungsbericht erstellen?

Geeignete Prüfer sind nach § 16 Abs. 3 MaBV Wirtschaftsprüfer, vereidigte Buchprüfer, Wirtschaftsprüfungs- und Buchprüfungsgesellschaften sowie bestimmte Prüfungsverbände.
Ungeeignet sind Prüfer, bei denen die Besorgnis der Befangenheit besteht, das heißt wenn Umstände vorliegen, die die Unabhängigkeit des Prüfers gefährden. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn nahe Beziehungen zwischen dem Prüfer und dem zu Prüfenden bestehen. Dies können verwandtschaftliche, persönliche oder auch wirtschaftliche Beziehungen sein.
Bei der Prüfung handelt es sich um eine gesetzliche Vorbehaltsaufgabe. Ein Steuerberater wird in § 16 Abs. 3 MaBV nicht benannt.
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3. Welche Aussagen muss ein Prüfungsbericht enthalten? Gibt es Standards?

Geprüft wird, inwieweit sich der Gewerbetreibende an die Vorgaben der §§ 2-14 MaBV gehalten hat. Der Prüfer hat darüber zu berichten, ob er auf der Grundlage seiner Prüfungshandlungen Verstöße des Gewerbetreibenden gegen die Vorschriften der MaBV festgestellt hat. Der Prüfungsbericht hat folgende Informationen zu enthalten:
  • zum Prüfer (Geeignetheit, Befangenheit),
  • rechtliche Verhältnisse des Unternehmens,
  • zu Art und Umfang der durchgeführten Geschäfte (Beachtung von § 34c Abs. 1 Nr. 3 GewO),
  • Abgrenzung der Verantwortlichkeiten,
  • Berichterstattung über Art, Umfang und Ergebnisse der durchgeführten Prüfungshandlungen zu den einzelnen Vorschriften der MaBV,
  • zu den organisatorischen Vorkehrungen (Buchführungs- und Aufbewahrungspflichten (§§ 10 und 14 MaBV,)
  • Sicherungspflichten (§§ 2 bis 8 und 12 MaBV),
  • Informationspflichten (§ 11 MaBV),
  • Unternehmensbezogene Vorschriften (§§ 9 und 14 MaBV),
  • einen Prüfvermerk (Angabe, ob und ggf. welche Verstöße festgestellt wurden).
Das Institut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.V. (IDW) hat für die Prüfung den IDW PS 830 n.F. entwickelt.
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4. Negativerklärung

Sofern der Gewerbetreibende im Kalenderjahr keinerlei Tätigkeiten als Bauträger und/oder Baubetreuer im Sinne des § 34c GewO ausgeführt hat, kann die Pflicht zur Vorlage eines Prüfberichts entfallen.
In diesem Fall ist kein Prüfungsbericht vorzulegen. Der Gewerbetreibende hat allerdings eine entsprechende Erklärung darüber einzureichen, dass er im Kalenderjahr keine Tätigkeit nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 GewO ausgeübt hat (sog. Negativerklärung). Die Mitwirkung eines Pflichtprüfers ist nicht erforderlich. Die Negativerklärung ist der Erlaubnisbehörde unaufgefordert und schriftlich bis spätestens 31. Dezember des Folgejahres vorzulegen. Eine bestimmte Form ist nicht vorgeschrieben. Möglich ist die Verwendung der eingestellten Mustererklärungen (rechts unter Downloads).
Eine Vorlage für die Negativerklärung finden Sie hier. (nicht barrierefrei, PDF-Datei · 73 KB)
Bitte beachten Sie, dass das Berichtsjahr eingetragen ist.
Die Negativerklärung ist grundsätzlich vom Gewerbetreibenden selbst abzugeben und nicht vom Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer.
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5. Verstöße

Wer einen Prüfungsbericht oder eine Negativerklärung nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig übermittelt, begeht nach § 18 Abs.1 Nr. 12 MaBV eine Ordnungswidrigkeit, die mit einer Geldbuße von bis zu 5.000 Euro geahndet werden kann. Werden in einem Prüfungsbericht Verstöße gegen die §§ 2 bis 14 MaBV festgestellt, kann es zur Verhängung einer Geldbuße kommen.
Ein mehrmaliger Verstoß gegen die Vorlagepflicht des Prüfungsberichtes kann die Zuverlässigkeit des Gewerbetreibenden in Frage stellen. Dies gilt ebenso für Fälle, in denen schwerwiegende oder systematische Verstöße des Gewerbetreibenden gegen die prüfungsrelevanten Verpflichtungen oder Verbote der §§ 2 bis 14 MaBV festgestellt werden. In diesen Fällen droht neben der Verhängung einer Geldbuße auch ein Widerruf der Erlaubnis nach § 34c GewO.
Bitte beachten Sie: Nach § 16 Abs. 2 MaBV ist die zuständige Behörde ermächtigt, aus besonderem Anlass eine außerordentliche Prüfung auf Kosten des Gewerbetreibenden durch einen von ihr zu bestimmenden Prüfer anzuordnen. Eine derartige Prüfung kann unter anderem in Betracht kommen, wenn der Prüfungsbericht den Anforderungen nach § 16 Abs. 1 MaBV offensichtlich nicht genügt oder wenn sich seit dem Zeitpunkt der Übermittlung des Prüfungsberichts Anlass zu der Annahme ergeben hat, dass der Gewerbetreibende nicht mehr zuverlässig ist, oder wenn der Prüfer nicht die nach § 16 Abs. 3 MaBV erforderliche Eignung besitzt.
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6. Wo und bis wann sind Prüfungsberichte/Negativerklärungen einzureichen?

Die Prüfungsberichte/Negativmitteilungen sind bis spätestens 31. Dezember des Folgejahrs bei der zuständigen Erlaubnisbehörde vorzulegen. In den Bundesländern mit IHK-Zuständigkeit ist an die örtlich zuständigen IHKs zu adressieren. In den Bundesländern, in denen weiterhin die Stadt- und Landkreise für diese Aufgabe verantwortlich sind, müssen die Prüfungsberichte/Negativmitteilungen den entsprechenden Gewerbebehörden übermittelt werden.
In der Region Stuttgart niedergelassene Bauträger und Baubetreuer senden den/die jeweilige/-n Prüfbericht/Negativerklärung bitte an:
IHK Region Stuttgart
Referat 44
Jägerstr. 30
70174 Stuttgart
oder per e-Mail an: info.versicherung@stuttgart.ihk.de
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Stand: November 2024