Energie - 16.09.2026
Das Gebäudemodernisierungsgesetz
Mit der Änderung des Gebäudeenergiegesetzes gelten seit dem 29. Juli 2026 neue Vorgaben für Gebäude und Heizungen. Das Gesetz schafft unter anderem mehr Wahlmöglichkeiten beim Heizungstausch, führt stufenweise Effizienz- und Solarpflichten ein und erweitert die Anforderungen an Ladepunkte.
Umsetzung der EU-Gebäudeeffizienzrichtlinie
Die Bundesregierung hat die Vorgaben der EU-Richtlinie weitgehend ohne zusätzliche nationale Verschärfungen umgesetzt. Das Gebäudemodernisierungsgesetz ändert zahlreiche Regelungen für sowohl Wohngebäude als auch für gewerblich genutzte Gebäude, darunter insbesondere:
- Einführung des Nullemissionsstandards für Neubauten
- neue Vorgaben für Nichtwohngebäude
- Regelungen zu Solar und Gebäudetechnik
- Regelungen zum Energieausweis
- Einführung von Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen auf Basis von Ökobilanzierungen
Nullemissionsgebäude
Ab dem 1. Januar 2030 sind neue Gebäude als “Nullemissionsgebäude” unter Beachtung folgender Grundanforderungen zu errichten:
- Der Gesamtenergiebedarf für Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung und Kühlung sowie bei Nichtwohngebäuden zusätzlich für die eingebaute Beleuchtung darf dabei den jeweiligen Höchstwert der §§ 15 oder 18 nicht überschreiten.
- Energieverluste beim Heizen und Kühlen durch baulichen Wärmeschutz müssen nach Maßgabe der §§ 16 oder 19 vermieden werden.
- Am Gebäudestandort dürfen keine Kohlenstoffdioxidemissionen aus fossilen Brennstoffen verursacht werden.
Eine Stromdirektheizung darf in ein neues Wohngebäude i.d.R. nur eingebaut werden, wenn die Anforderungen an den baulichen Wärmeschutz um mindestens 45 Prozent unterschritten werden.
Neue Nichtwohngebäude, die im Eigentum der öffentlichen Hand liegen und von einer Behörde genutzt werden, müssen die Anforderungen bereits ab 1. Januar 2028 erfüllen.
Neue Regeln für Gebäude und Heizungen
Mehr Wahl beim Heizungstausch
Beim Einbau einer Heizung entfällt die bisherige Vorgabe mindestens 65% erneuerbare Energien für deren Betrieb zu nutzen. Eigentümer können gemäß § 42 somit zwischen mehreren Heizungsarten wählen. Dazu zählen:
- Gas- und Ölheizung (§ 42a sowie § 43 Abs. 1, 2 und 4 GModG: Klimaneutrale Brennstoffe ab 2045, Einhalten der Biotreppe, Einsatz von Biomethan oder einer raumlufttechnischen Anlage mit Wärmerückgewinnung)
- Wärmepumpe
- solarthermische Anlage (§ 44: Prüfzeichen „Solar Keymark“)
- Biomasse-Hybridheizung (§ 45 Abs. 2: Nutzung fester Biomasse)
- Biomasse- bzw. Wasserstoffheizung (§ 42, Abs. 2: Verwendung grüner, blauer, orangener oder türkiser Wasserstoff einschließlich daraus hergestellter Derivate)
- Wärmepumpen-Hybridheizung (§ 43 Abs. 5: Anforderungen an Teillastpunkt)
- Solarthermie-Hybridheizung (§§ 43 Abs. 3 und 44: Aperturfläche)
- hocheffiziente KWK-Anlage (gebäudeintegriert oder gebäudenah und netzintegriert)
- Stromdirektheizung (§ 46 Abs. 1: Anforderungen an den baulichen Wärmeschutz)
- Fernwärmeanschluss
- andere innovative Heizungslösungen
Wichtig: Der Wegfall der bisherigen Quote bedeutet keine dauerhafte Freistellung fossiler Heizungen. Für neu eingebaute Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen gelten später steigende Vorgaben.
Wird nach Inkrafttreten des Gesetzes in einem bestehenden Gebäude eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung eingebaut, muss ein wachsender Anteil der erzeugten Wärme aus bestimmten klimafreundlichen Brennstoffen stammen. Diese schrittweise Steigerung wird auch Bio-Treppe genannt.
Zulässig sind unter anderem Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas sowie bestimmte Arten von Wasserstoff. Die Pflicht kann teilweise auch durch Solarthermie, Wärmerückgewinnung oder eine passende Wärmepumpen-Hybridanlage erfüllt werden. Für einzelne Lösungen sind technische Nachweise erforderlich. Die exakte Auflistung und Bedingungen finden Sie im Gesetzesbeschluss, unter § 43.
Die Bio-Treppe
| Zeitpunkt | Mindestanteil |
|---|---|
| ab 1. Januar 2029 | 10 % |
| ab 1. Januar 2030 | 15 % |
| ab 1. Januar 2035 | 30 % |
| ab 1. Januar 2040 | 60 % |
Daneben kündigt das Gesetz eine weitere Grüngas- und Grünheizölquote in § 42a an. Die Bundesregierung muss hierzu bis zum 1. Dezember 2026 ein eigenes Gesetz vorlegen. Die konkrete Ausgestaltung steht daher noch nicht fest. Ziel ist eine vollständige Umstellung der betroffenen Brennstoffe bis 2045.
Unternehmen sollten deshalb nicht allein den Kaufpreis einer neuen Heizung prüfen. Zu beachten sind auch:
- Verfügbarkeit geeigneter Brennstoffe
- Preisentwicklung
- Netzverfügbarkeit und Entwicklung der Netzkosten
- Installations- und Wartungskosten
- erforderliche Herkunftsnachweise
- technische Eignung und Alternativen
- verbleibende Nutzungsdauer des Gebäudes
Neue Anforderungen an Nichtwohngebäude
Für bestehende Nichtwohngebäude führt das Gesetz Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz ein. Als Maßstab wird der Primärenergiebedarf eines vergleichbaren Referenzgebäudes herangezogen.
| Zeitpunkt | max. Faktor |
| ab 1. Januar 2030 | 3,5 |
| ab 1. Januar 2033 | 2,95 |
Zu beachten:
Diese Pflicht gilt nicht in jedem Fall. Ausnahmen bestehen unter anderem bei technischer Unmöglichkeit oder wirtschaftlicher Unzumutbarkeit. Auch bestimmte Denkmäler sowie Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Nutzgebäude mit niedrigem Energiebedarf können ausgenommen sein.
Die Anforderung gilt außerdem als erfüllt, wenn das Gebäude bestimmte Alters- oder Sanierungsstandards erreicht. Gleiches gilt bei einer überwiegenden Versorgung durch Wärmepumpe oder Biomasse sowie bei Fernwärme. Die Stelle hierzu finden Sie im Gesetzesbeschluss unter § 40.
Unternehmen mit älteren Büro-, Handels- oder Lagergebäuden sollten frühzeitig prüfen:
- Das Baujahr des Gebäudes bzw. erfolgte Sanierungsmaßnahmen
- Den Primärenergiebedarf
- Welche Nachweise vorliegen (§ 41)
- Treffen gesetzliche Ausnahmen zu?
- Die technisch erforderlichen Sanierungsmaßnahmen
- Die technische oder wirtschaftliche Zumutbarkeit
Gebäudeautomatisierung (§ 56 GModG)
Ein Nichtwohngebäude mit der Nennleistung einer Heizungsanlage, einer kombinierten Raumheizungs- und Lüftungsanlage, einer Klimaanlage oder einer kombinierten Klima- und Lüftungsanlage von mehr als 70 Kilowatt Leistung muss gemäß bis zum Ablauf des 31. Dezember 2029 mit einem System für die Gebäudeautomatisierung und Gebäudesteuerung sowie einer automatischen Beleuchtungssteuerung ausgerüstet werden, es sei denn, die Ausrüstung ist technisch nicht möglich oder wirtschaftlich unzumutbar.
Prüfung und Optimierung von Heizungsanlagen
| Wärmeerzeuger | Betreiberpflicht bei Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen selbständigen Nutzungseinheiten |
| Wärmepumpen zur Erzeugung von Raumwärme und Warmwasser (Inbetriebnahme nach 31.12.2023) (§ 60a) |
|
| Heizungsanlage mit Wasser als Wärmeträger (Einbau vor dem 1. Oktober 2009) (§ 60b) |
|
| Heizungsanlage mit Wasser als Wärmeträger (Einbau nach 30. September 2009) (§ 60b) |
|
Prüfung und Optimierung von Klima- und Lüftungsanlagen
| Anlagen | Betreiberpflicht |
|
Klimaanlage oder kombinierte Klima- und Lüftungsanlage mit einer Nennleistung für den Kältebedarf >12 Kilowatt bis 70 Kilowatt
(§§ 74 bis 76)
|
|
|
Klimaanlage oder kombinierte Klima- und Lüftungsanlage mit einer Nennleistung für den Kältebedarf >70 Kilowatt oder Lüftungsanlage mit einer Nennleistung >70 Kilowatt
(§§ 74 bis 76)
|
|
Wichtige Hinweise:
- Klimaanlagen oder kombinierte Klima- und Lüftungsanlagen mit einer Nennleistung von mehr als 12 Kilowatt, die am 1. Oktober 2023 mehr als zehn Jahre alt waren, sind bis 31. Dezember 2028 erstmals einer Inspektion zu unterziehen.
- Lüftungsanlagen mit einer Nennleistung von mehr als 12 Kilowatt, die am 1. Januar 2027 mehr als vier und bis zu 12 Jahre alt waren, sind innerhalb von sechs Jahren, über zwölf Jahre alte Lüftungsanlagen innerhalb von vier Jahren und über 20 Jahre alte Lüftungsanlagen innerhalb von zwei Jahren nach dem 1. Januar 2027 erstmals einer Inspektion zu unterziehen.
Energieausweise werden erweitert
Das GModG ändert auch die Regeln für Energieausweise (§§ 79 bis 88c). Der Energieausweis muss künftig digital in einem maschinenlesbaren Format und auf Verlangen des Bauherrn oder des Eigentümers auch in Papierform ausgestellt werden. Neben gleichbleibenden Angaben, z.B. zu Registriernummer, Art, Typ und Anschrift des Gebäudes, enthält der Energieausweis nach § 85 GModG zahlreiche neue bzw. geänderte Mindestangaben:
| Thema | § 85 Gebäudeenergiegesetz | § 85 GModG | Änderung |
|---|---|---|---|
| Ausstellerangaben | Name, Anschrift, Berufsbezeichnung, Ausstellungsdatum und Unterschrift | Name, Anschrift, Ausstellungsdatum und Ablaufdatum | formal angepasst |
| Energieeffizienzklasse | nicht als allgemeine Pflichtangabe | Pflichtangabe für alle Energieausweise | neu |
| Primärenergiekennwert (kWh/m²a) | nur im Bedarfs-/Verbrauchsteil | Pflichtangabe im Ausweis | neu als Standardangabe |
| Endenergiekennwert (kWh/m²a) | nur im Bedarfs-/Verbrauchsteil | Pflichtangabe im Ausweis | neu als Standardangabe |
| Erneuerbare Energien | Art der genutzten EE zur Erfüllung § 71 GEG | Anteil der am Standort erzeugten EE an der Endenergie (%) | inhaltlich erweitert |
| Gebäudenutzfläche | Gebäudenutzfläche (Wohngebäude) / Nettogrundfläche (NWG) | Nutzfläche einheitlich | Systematik geändert |
| Treibhausgasemissionen im Betrieb | CO₂-Äquivalente bereits in Bedarfs- und Verbrauchsausweisen enthalten | allgemeine Pflichtangabe | systematisch vereinheitlicht |
| Lebenszyklus-Emissionen (A-C) | nicht enthalten | Pflicht für Neubauten ab 2028/2030 | neu |
| Inspektionspflichtige Anlagen | Anlage + Fälligkeit der nächsten Inspektion | Nur Angabe, ob Anlage vorhanden | vereinfacht |
| Primärenergie (MWh/Jahr) | nicht enthalten | Pflichtangabe | neu |
| Endenergie (MWh/Jahr) | nicht enthalten | Pflichtangabe | neu |
| Erzeugte erneuerbare Energie (MWh/Jahr) | nicht enthalten | Pflichtangabe | neu |
| Nutzenergie (kWh/m²a) | nicht enthalten | Pflichtangabe | neu |
| Smart Readiness | nicht enthalten | Ja/Nein-Angabe zur Reaktionsfähigkeit auf externe Signale | neu |
| Niedertemperaturfähigkeit Heizsystem | nicht enthalten | Ja/Nein-Angabe | neu |
| Referenzgebäudevergleich NWG | nicht enthalten | Verhältnis Primärenergiebedarf zu Referenzgebäude | neu |
| Sommerlicher Wärmeschutz | nicht im Energieausweis | Nachweis bei Neubauten | neu |
| Modernisierungsempfehlungen | separater Bestandteil nach § 84 | Pflichtangabe im Ausweis | inhaltlich erweitert und neu eingeordnet |
| Berechnungsverfahren | nicht angegeben | Verwendetes Nachweisverfahren muss benannt werden | neu |
Insbesondere wird die Ermittlung der Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen erstmals im Rahmen einer Ökobilanzierung nach den Bilanzierungsregeln des Anhangs A der DIN SPEC 91606: 2026-07 gefordert (§ 7 Abs. 5). Als Datengrundlage kann die nationale Referenzdatenbank des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen verwendet werden.
Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen
Die Ermittlung der Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen sowie die Berichterstattung durch eine fachkundige Person ist künftig erforderlich.
| Zeitpunkt | Geltungsbereich |
| ab 1. Januar 2028 | für neu zu errichtende Gebäude mit einer Nutzfläche von mehr als 1000m² |
| ab 1. Januar 2030 | für alle neu zu errichtenden Gebäude |
Bei der Ermittlung muss gemäß § 88b die Summe der gebäudebezogenen sowie betriebs- und nutzungsbedingten Treibhausgasemissionen, die über den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes entstehen, betrachtet werden:
Lebenszyklusphase A: Herstellung- und Errichtung
- Herstellung von Bauprodukten
- Transport von Bauprodukten
- Tätigkeiten auf der Baustelle
Lebenszyklusphase B: Nutzung
- Energieaufwand im Gebäude
- Ersatz von Bauprodukten
Lebenszyklusphase C: Entsorgung
- Rückbau
- Transport
- Umgang mit ausgebauten Komponenten und Materialien durch Wiederverwendung, Recycling, thermische Verwertung oder ihrer endgültigen Entsorgung
Solarpflichten werden ausgeweitet
Das Gesetz führt in § 106 bundesweite Vorgaben für Solaranlagen ein. Diese sind gestaffelt nach Gebäudeart, Nutzung und Fläche.
WICHTIG: Die Länder können weitergehende Regeln festlegen, weswegen Unternehmen zusätzlich die Vorgaben des jeweiligen Bundeslandes beachten müssen.
Zeitplan für die Solarpflicht
| Beginn | Betroffene Gebäude |
|---|---|
| 1. Januar 2027 |
|
| 1. Januar 2028 |
|
| 1. Januar 2029 |
|
| 1. Januar 2030 |
|
| 1. Januar 2031 |
|
Auch hier entfallen die Vorgaben, wenn eine Anlage technisch nicht möglich, funktional nicht realisierbar oder wirtschaftlich unzumutbar ist. Entgegenstehende öffentlich-rechtliche Vorschriften, oder wenn für bestehende Nichtwohngebäude Renovierungsanforderungen nach § 40 Abs. 1 zu ergreifen sind, können ebenfalls eine Ausnahme begründen.
Bei bestehenden gewerblichen Gebäuden entsteht die Pflicht ab 2028 nicht allein wegen ihrer Größe. Es müssen zusätzlich bestimmte Änderungen erfolgen, die eine energetische Gesamtbewertung des Gebäudes auslösen. Der Einzelfall sollte daher vor Beginn einer Sanierung fachlich geprüft werden.
Mehr Ladeinfrastruktur an Gebäuden
Zusätzlich zu dem Gebäudeenergiegesetz wird das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz geändert.
Für Nichtwohngebäude mit mehr als 20 Stellplätzen gilt dann ab dem 1. Januar 2027 grundsätzlich eine Wahlmöglichkeit:
- ein Ladepunkt für jeweils zehn Stellplätze oder
- eine Leitungsinfrastruktur für mindestens 50% der Stellplätze.
Für größere Renovierungen gelten zusätzliche Vorgaben. Bei Nichtwohngebäuden mit mehr als fünf Stellplätzen müssen grundsätzlich mindestens 50% vorverkabelt werden. Für die übrigen Stellplätze ist eine Leitungsinfrastruktur vorzusehen. Hinzu kommen Ladepunkte. Bei Gebäuden mit überwiegender Verwaltungsnutzung gelten strengere Werte. Die exakte Beschreibung kann dem Gesetz unter Artikel 7 entnommen werden.
Für öffentlich zugängliche Stellplätze enthält das Gesetz alternative Erfüllungswege. Auch Ausnahmen aufgrund erheblicher Probleme für das Stromnetz sind vorgesehen.
Wichtig: Das GEIG gilt nicht für Nichtwohngebäude im Eigentum kleiner und mittlerer Unternehmen, wenn diese überwiegend selbst genutzt werden. (§ 1 Abs. 2 GEIG)
Genaueres dazu finden Sie auch in unserem Artikel: Ladeinfrastrukturpflichten an Gebäuden neu geregelt
Quellen und weitere Informationen:
- Bundesgesetzblatt Nr. 226 vom 28. Juli 2026
- Gesetzesbeschluss GModG - 409/26
- IHK Lippe zu Detmold