Recht

Die WEG-Reform: Das ändert sich für Verwalter

Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), am 22. Oktober 2020 im Bundesgesetzblatt verkündet, sieht insbesondere für WEG-Verwalter wichtige Änderungen vor. Diese sind überwiegend am 1. Dezember 2020 in Kraft getreten.
Ab 1. Dezember 2023 können Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen. Die ursprüngliche Frist 1. Dezember 2022 wurde vom Gesetzgeber um ein Jahr verlängert.

Bestellung eines zertifizierten Verwalters

Ab dem 1. Dezember 2023 können Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen. Zur Erlangung der Zertifizierung müssen Verwalter in einer vor der Industrie- und Handelskammer abzulegenden Prüfung nachweisen, dass sie über die für ihre Tätigkeit notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügen.
Es gilt eine verlängerte Übergangsfrist für Verwalter, die bei Inkrafttreten der WEG-Reform bereits bestellte Verwalter waren. Sie gelten bis zum 01.06.2024 (nur) gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaften als zertifizierte Verwalter.

Befreiung von der Prüfungspflicht

Von der Prüfungspflicht befreit sind Verwalter, die über eine der folgenden Qualifikationen verfügen:
  • Volljuristen
  • Immobilienkaufleute
  • Kaufleute der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft
  • Geprüfte Immobilienfachwirte und Hochschulabsolventen mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt.
Ihre Ausbildung ist dem zertifizierten Verwalter gleichgestellt und sie dürfen sich als zertifizierte Verwalter bezeichnen. Gleiches gilt für Juristische Personen und Personengesellschaften, wenn ihre Beschäftigten, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind, die Prüfung zum zertifizierten Verwalter bestanden haben oder einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind.
Die in § 7 ZertVerwV festgelegten Abschlüsse sind abschließend und können nicht mit anderen Abschlüssen oder Zertifikaten gleichgesetzt werden. Eine Bescheinigung zur Gleichwertigkeit ist durch den Gesetzgeber nicht vorgesehen und wird durch die Industrie- und Handelskammern nicht ausgestellt Der Verwalter muss selbst prüfen, ob er unter § 7 ZertVerwV fällt. Die Anerkennung erfolgt letztlich durch die Wohnungseigentumsgemeinschaft.

Prüfung zum zertifizierten Verwalter

In einer Rechtsverordnung sind die Einzelheiten zu Prüfungsinhalten, dem Verfahren der Prüfung sowie  Ausnahmen von der Prüfungspflichtregelungen geregelt.
Die folgenden Industrie- und Handelskammern in NRW werden die Prüfung voraussichtlich ab der zweiten Jahreshälfte 2022 anbieten: IHK Bonn, IHK Düsseldorf, IHK Hagen, IHK Mittlerer Niederrhein (Krefeld), IHK Nord Westfalen (Münster) und IHK Ostwestfalen (Bielefeld).
Ausnahme für Kleingemeinschaften: Die Zertifizierungsregelung gilt für Kleingemeinschaften in Eigenverwaltung nicht, wenn weniger als neun Sondereigentumsrechte bestehen, ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt (siehe § 19 Absatz 2 Nr.6 WEG).

Maßnahmen

Verwalter können ohne Beschlussfassung über Maßnahmen entscheiden, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Dieses Recht kann durch Beschluss eingeschränkt oder erweitert werden. Für die Bedeutung der Maßnahme und den damit einhergehenden Verpflichtungen soll es der Gesetzesbegründung zufolge auf die Größe der Anlage ankommen.

Gerichtliche und außergerichtliche Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft

Verwalter sind zur gerichtlichen und außergerichtlichen Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft berechtigt und verpflichtet. Beim Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrages bedarf es jedoch eines vorherigen Beschlusses der Wohnungseigentümer.

Prozesskosten

Die Pflicht zur Übernahme der Prozesskosten im Falle groben Verschuldens entfällt. § 49 Abs. 2 WEG wurde gestrichen.

Vermögensbericht

Verwalter müssen künftig einen Vermögensbericht erstellen, der den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.

Abberufung

Die Abberufung eines Verwalters ist jederzeit möglich. Eines wichtigen Grundes bedarf es hierzu nicht mehr.

Hinweis: Dieses Merkblatt soll – als Service Ihrer IHK Köln – nur erste Hinweise geben und erhebt kei­nen Anspruch auf Vollständigkeit.