Recht und Steuern

Makler, Bauträger, Baubetreuer (§ 34 c GewO)

Rechtsgrundlagen

Selbstständige Immobilienmakler, Bauträger, Baubetreuer, Vermittler von Kapitalanlagen oder Darlehen und Wohnimmobilienverwalter benötigen neben der Gewerbeanmeldung nach § 14 Gewerbeordnung (GewO) zur Ausübung ihrer Tätigkeit zusätzlich eine besondere Erlaubnis nach § 34 c GewO.
Vom Geltungsbereich des § 34 c GewO werden Gewerbetreibende erfasst, die
  • Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen;
  • Darlehen vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss von Darlehensverträgen nachweisen
  • als Bauherr Bauvorhaben im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung vorbereiten oder durchführen und dazu Vermögenswerte von Erwerbern, Mietern, Pächtern oder sonstigen Nutzungsberechtigten oder von Bewerbern um Erwerbs- oder Nutzungsrechte verwenden;
  • als Baubetreuer Bauvorhaben im fremden Namen für fremde Rechnung wirtschaftlich vorbereiten und durchführen;
  • Gemeinschaftseigentum von Wohnungseigentümern nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) oder Mietverhältnisse über Wohnräume für Dritte verwalten (Wohnimmobilienverwalter).
Maßgeblich ist nicht die Berufsbezeichnung, sondern der tatsächliche Tätigkeitsinhalt.

Makler- und Bauträgerverordnung

Jeder Inhaber einer Erlaubnis nach § 34c GewO muss die Vorschriften der MaBV beachten, insbesondere die Berufsausübungsregeln zu Buchführung, Rechnungslegung, Informations- und Anzeigepflichten (§§ 8–11 MaBV) sowie Sicherungspflichten (§ 2 Abs. 1 MaBV). Die Pflichten für Bauträger sind in § 3 MaBV konkretisiert und gehen über die allgemeinen Anforderungen hinaus.
Versicherungs- oder Bausparkassenvertreter, die der Aufsicht der BaFin unterliegen, sind von der MaBV ausgenommen. Auch Hausverwalter, die ausschließlich den von ihnen für Rechnung Dritter verwalteten Grundbesitz vermitteln, unterliegen nicht der MaBV (§ 1 MaBV).
Die Einhaltung der MaBV muss jährlich durch einen geeigneten Prüfer geprüft und der Prüfungsbericht bis zum 31.12. des Folgejahres der zuständigen Behörde vorgelegt werden (§ 16 MaBV). Geeignete Prüfer sind in § 16 Abs. 3 MaBV abschließend genannt (u.a. Wirtschaftsprüfer, vereidigte Buchprüfer, bestimmte Prüfungsverbände). Die Wirtschaftsprüferkammer führt ein öffentliches Verzeichnis.
Weitere Verpflichtungen können dem Verordnungstext entnommen werden.
Gewerbetreibende, die im Berichtszeitraum keine erlaubnispflichtigen Tätigkeiten ausgeübt haben oder ihr Gewerbe abgemeldet haben, können anstelle des Prüfungsberichts eine Negativerklärung abgeben (§ 16 Abs. 1 MaBV).

Wo stelle ich den Antrag auf Erteilung der Maklererlaubnis?

Die aufgeführten Tätigkeiten unterliegen einer Erlaubnis der für den Unternehmenssitz zuständigen Gewerbebehörde, d. h. der Stadt- bzw. Verbandsgemeindeverwaltung. Nur dort ist der entsprechende Antrag auf Erteilung der Maklererlaubnis zu stellen. Steht der Unternehmenssitz noch nicht fest, ist die für den Wohnsitz zuständige Behörde maßgeblich.

Wer ist antragsberechtigt?

Antragsberechtigt sind natürliche und juristische Personen.
Bei Personengesellschaften ohne eigene Rechtspersönlichkeit (z. B. GbR, OHG, KG einschl. GmbH & Co. KG) ist eine Erlaubnis für jeden zur Geschäftsführung berechtigten Gesellschafter erforderlich. Üben mehrere Personen diese Tätigkeit aus, benötigt jede von ihnen eine Erlaubnis.
Ist der Gewerbetreibende eine GmbH, eine Unternehmergesellschaft UG (haftungsbeschränkt) oder eine Aktiengesellschaft (AG), benötigt immer die juristische Person selbst die Erlaubnis. Sie ist auch selbst antragsberechtigt. In diesem Fall reicht es nicht, wenn z. B. dem GmbH-Geschäftsführer, dem beziehungsweise den Gesellschaftern oder dem Vorstandsvorsitzenden der AG eine Erlaubnis erteilt wurde.
Im Gründungsstadium einer juristischen Person ist die Erlaubnis unabhängig von dem über den Notar laufenden Handelsregister-Eintragungsverfahren von dem bzw. den Gründungsgesellschaftern bei der Erlaubnisbehörde zu beantragen, die mit der Antragsabwicklung die zur Geschäftsführung bestimmte/n Person/en beauftragen können.
Wenn die juristische Person bereits im Handelsregister eingetragen ist und erst dann die erforderliche Erlaubnis beantragt wird, sind die Geschäftsführung bzw. der Vorstand für die Erlaubniserteilung verantwortlich. Das gilt auch für den Fall, dass Änderungen oder Ergänzungen der Erlaubnis notwendig werden. Auch ein Wechsel in der Geschäftsführung oder im Vorstand juristischer Personen ist der zuständigen Behörde unverzüglich anzuzeigen (§ 9 Makler- und Bauträgerverordnung, MaBV). Aber im Gegensatz zu Personengesellschaften haben diese personellen Veränderungen bei juristischen Personen keine Auswirkungen auf den Bestand der Erlaubnis. Das gilt auch für Gesellschafterwechsel.

Erlaubnisbeantragung für alle oder einzelne Tätigkeiten?

Die Erlaubnis nach § 34c GewO kann für einzelne der dort genannten Tätigkeiten oder für alle zusammen beantragt werden. Die Voraussetzungen sind immer die gleichen.
Auch aus Kostengründen sollte darauf geachtet werden, ob die umfassende Erlaubnis beantragt wird oder nur eine Teilerlaubnis für einzelne, tatsächlich angebotene Leistungen. Eine spätere Erweiterung ist dann allerdings erneut gebührenpflichtig.

Erlaubnisvoraussetzungen

Der Antragsteller hat einen Rechtsanspruch auf Erteilung der Erlaubnis, die allerdings auch nachträglich inhaltlich beschränkt oder mit Auflagen verbunden werden kann. Voraussetzung ist, dass der Antragsteller - bei einer juristischen Person auch der Geschäftsführer bzw. Vorstand - oder eine mit der Leitung des Betriebes oder einer Zweigniederlassung beauftragte Person die für den Gewerbebetrieb erforderliche Zuverlässigkeit besitzt. Diese wird regelmäßig verneint, wenn der Antragsteller oder Betriebsleiter in den letzten fünf Jahren wegen eines Verbrechens oder wegen Diebstahls, Unterschlagung, Erpressung, Betrugs, Untreue, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wuchers oder wegen einer Konkurs- bzw. Insolvenzstraftat rechtskräftig verurteilt wurde.
Auch muss der Antragsteller in geordneten Vermögensverhältnissen leben. Deshalb darf über sein Vermögen weder ein Insolvenzverfahren eröffnet oder mangels Masse abgewiesen worden sein, noch dürfen Eintragungen über Haftanordnungen beziehungsweise eidesstattliche Versicherungen in den Schuldnerlisten der Amtsgerichte bestehen.
Ein Immobilienverwalter muss zusätzlich eine Berufshaftpflichtversicherung abschließen.

Erforderliche Antragsunterlagen

  • Antragsformblatt (erhältlich bei der zuständigen Behörde)
  • Auszug aus dem Handelsregister, sofern das Unternehmen im Handelsregister eingetragen ist. Handelt es sich um eine GmbH/UG und Co. KG so ist ein Auszug für beide Gesellschaften, also die Komplementär-GmbH/-UG (haftungsbeschränkt) wie auch die KG erforderlich. Bei Gesellschaften in Gründung reicht die Vorlage des Gesellschaftsvertrages
  • Führungszeugnis „zur Vorlage bei Behörden“ gem. § 30 Abs. 5 Bundeszentralregistergesetz, zu beantragen bei der Wohnsitzgemeinde – unter Angabe der Anschrift der Erlaubnisbehörde (nicht älter als 3 Monate)
  • Auszug aus dem Gewerbezentralregister – zu beantragen wie Führungszeugnis (nicht älter als 3 Monate)
  • Bescheinigung in „Steuersachen“ des Finanzamtes (über das für den Wohnsitz zuständige Finanzamt)
  • für Immobilienverwalter: Nachweis über Abschluss einer Betriebshaftpflichtversicherung
Bitte beachten Sie, dass die genannten Unterlagen grundsätzlich für alle an der Geschäftsführung beteiligten Personen bzw. den Betriebsleiter vorzulegen sind.
Diese Unterlagen sollen der Behörde die Entscheidung ermöglichen, ob Versagungsgründe i.S. des § 34 c Abs. 2 GewO hinsichtlich des Antragstellers bzw. der mit der Leitung des Betriebes oder einer Zweigniederlassung beauftragten Personen vorliegen. Die Erlaubnis gilt bundesweit und lebenslang. Die Erlaubnis ist persönlicher Natur und erlischt mit dem Tod des Inhabers, oder dem Wegfall der juristischen Person. Sie ist nicht auf andere übertragbar. Sollte das Gewerbe später abgemeldet werden, erlischt damit nicht automatisch auch die Maklererlaubnis.

Erteilung der Erlaubnis

Die Erlaubnis ist nur für die Tätigkeiten zu erteilen, die der Antragsteller beabsichtigt auszuüben. Sie kann allerdings, insbesondere zum Schutz vor Gefahren für die Allgemeinheit oder die Auftraggeber, mit Auflagen verbunden oder inhaltlich beschränkt werden. Vor der Erlaubniserteilung darf der Geschäftsbetrieb nicht aufgenommen und auch nicht hierfür geworben werden. Die Antragstellung auf Erteilung der Erlaubnis reicht hierfür nicht aus. Wurde die Erlaubnis bereits früher erteilt, ist auch der spätere tatsächliche Beginn der Tätigkeit bei der Gemeinde des Betriebssitzes anzuzeigen.
Hinweis: Die Erlaubnis ist persönlicher Natur und erlischt mit dem Tod des Inhabers, Wegfall der juristischen Person o. ä.. Sie ist nicht übertragbar.

Weiterbildungspflicht

Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter sind verpflichtet, sich innerhalb von drei Jahren mindestens 20 Stunden weiterzubilden (§ 34c Abs. 2a GewO, § 15b MaBV). Die Pflicht gilt auch für unmittelbar mitwirkende Beschäftigte. Ausnahmen bestehen für Personen mit einschlägigem Ausbildungs- oder Weiterbildungsabschluss in den ersten drei Jahren nach Erwerb.

Kosten und Gebühren

Die Gebühren für die Erlaubnis richten sich nach der Landesgebührenordnung und können je nach Umfang der beantragten Tätigkeiten variieren.

Was ist sonst zu beachten?

Für die Ausübung der Maklertätigkeit ist keine besondere berufliche Qualifikation erforderlich. Auf Grund der hohen Haftungsrisiken ist aber eine qualifizierte Ausbildung dringend anzuraten.
In der Gewerbeanzeige nach § 14 GewO ist präzise die Tätigkeiten anzugeben, die ausgeübt wird. Die fünf nach § 34c GewO grundsätzlich möglichen Tätigkeiten sind: Immobilienvermittlung, Darlehensvermittlung, Kapitalanlagenvermittlung, Bauträgerschaft und Baubetreuung. Auf diese Tätigkeiten muss auch die Gewerbeanzeige lauten. Allgemeine Begriffe wie „Handelsvertreter nach § 84 HGB“ oder „Vermittlung von Versicherungen und Bausparverträgen“ reichen nicht aus. Wurde schon ein angezeigtes Gewerbe ausgeübt, muss eine Ergänzung der Anzeige („Gewerbeummeldung“) vorgenommen werden, sobald die „neue“ erlaubnisbedürftige Tätigkeit aufgenommen wird.

Ordnungswidrigkeiten

Verstöße gegen die MaBV und die Weiterbildungspflicht sind ordnungswidrig und können mit Bußgeld geahndet werden (§ 18 MaBV).

Abgrenzung gewerbliche Tätigkeit

Nicht gewerbsmäßig ist die Verwaltung von Wohnungseigentum durch die Eigentümergemeinschaft selbst oder durch einen Miteigentümer, Verwandten oder Bekannten. Gewerbsmäßigkeit liegt vor bei selbständiger, auf Gewinnerzielung und Dauer angelegter Tätigkeit; die bloße Verwaltung eigenen Vermögens ist nicht erfasst.
Hinweis: Dieses Merkblatt soll – als Service Ihrer IHK – nur erste Hinweise geben und erhebt daher keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Obwohl es mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt wurde, kann eine Haftung für die inhaltliche Richtigkeit nicht übernommen werden.