Erlaubnis

Makler, Bauträger, Baubetreuer (§ 34 c GewO)

Rechtsgrundlagen

Selbstständige Immobilienmakler, Bauträger, Baubetreuer,Vermittler von Kapitalanlagen oder Darlehen und Wohnimmobilienverwalter benötigen neben der Gewerbeanmeldung nach § 14 Gewerbeordnung (GewO) zur Ausübung ihrer Tätigkeit zusätzlich eine besondere Erlaubnis nach § 34 c GewO.
Vom Geltungsbereich des § 34 c GewO werden Gewerbetreibende erfasst, die
  • Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen;
  • Darlehen vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss von Darlehensverträgen nachweisen
  • als Bauherr Bauvorhaben im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung vorbereiten oder durchführen und dazu Vermögenswerte von Erwerbern, Mietern, Pächtern oder sonstigen Nutzungsberechtigten oder von Bewerbern um Erwerbs- oder Nutzungsrechte verwenden;
  • als Baubetreuer Bauvorhaben im fremden Namen für fremde Rechnung wirtschaftlich vorbereiten und durchführen;
  • Gemeinschaftseigentum von Wohnungseigentümern nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) oder Mietverhältnisse über Wohnräume für Dritte verwalten (Wohnimmobilienverwalter).

Makler- und Bauträgerverordnung

Der Gesetzgeber hat mit der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) Immobilienmakler und verwandte Berufszweige besonderen Berufsausübungsregeln unterworfen.
Jeder Inhaber einer Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung (GewO) muss die Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) beachten. Gegenüber dem Kunden treffen ihn Informationspflichten. Dies ist auch entsprechend zu dokumentieren. Die Pflichten für Bauträger gehen noch deutlich darüber hinaus.
Nicht dieser Verordnung unterliegen Versicherungs- oder Bausparkassenvertreter, die der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) unterliegen und Gewerbetreibende (z. B. Hausverwalter), die den von ihnen für Rechnung Dritter verwalteten Grundbesitz vermitteln (§ 1 MaBV).
Zu den Berufsausübungsregeln gehören Vorschriften über Buchführungs- (§ 10 MaBV), Rechnungslegungs- (§ 8 MaBV), Informations- (§ 11 MaBV) und Anzeigepflichten (§ 9 MaBV). Daneben haben die Gewerbetreibenden, die zur Ausführung ihrer Aufträge Vermögenswerte der Auftraggeber erhalten oder zu deren Verwendung sie ermächtigt werden, dem Auftraggeber in Höhe dieser Vermögenswerte Sicherheit zu leisten oder zu diesem Zweck eine Versicherung abzuschließen (§ 2 Abs. 1 MaBV).
Der Gewerbetreibende hat auf seine Kosten die Einhaltung der Verpflichtung für jedes Kalenderjahr prüfen zu lassen und der zuständigen Behörde den Prüfungsbericht bis zum 31.12. des darauffolgenden Jahres zu übermitteln (§ 16 Abs. 1 S. 1 MaBV).
Den Prüfungsbericht darf nur erstellen, wer in § 16 Abs. 3 MaBV genannt ist:
  1. Wirtschaftsprüfer, vereidigte Buchprüfer, Wirtschaftsprüfungs- und Buchprüfungsgesellschaften,
  2. Prüfungsverbände, zu deren gesetzlichem oder satzungsmäßigem Zweck die regelmäßige und außerordentliche Prüfung ihrer Mitglieder gehört, sofern
  • von ihren gesetzlichen Vertretern mindestens einer Wirtschaftsprüfer ist,
  • sie die Voraussetzungen des § 63b Abs. 5 des Gesetzes betreffend die Erwerbs- und Wirtschaftsgenossenschaften erfüllen oder
  • sie sich für ihre Prüfungstätigkeit selbstständiger Wirtschaftsprüfer oder vereidigter Buchprüfer oder einer Wirtschaftsprüfungs- oder Buchprüfungsgesellschaft bedienen.
Die Wirtschaftsprüferkammer führt ein öffentliches Verzeichnet im Internet unter http://www.wpk.de/wpverzeichnis/auswahl.asp
Weitere Verpflichtungen können dem Verordnungstext entnommen werden (http://www.gesetze-im-internet.de/gewo_34cdv/).
Ausgenommen von dieser Pflicht sind Gewerbetreibende, die zum Abgabetermin ihr Gewerbe ernsthaft eingestellt (Gewerbeabmeldung) haben oder eine Erlaubnis nach § 34 c Abs. 1 Nr. 2 oder Nr. 4 (a und/oder b) GewO besitzen, die aber im Berichtszeitraum keine einschlägigen Tätigkeiten vorgenommen haben. In diesen Fällen genügt die sogenannte Negativerklärung.

Wo stelle ich den Antrag auf Erteilung der Maklererlaubnis?

Die aufgeführten Tätigkeiten unterliegen einer Erlaubnis der für den Unternehmenssitz zuständigen Gewerbebehörde, d. h. der Stadt- bzw. Verbandsgemeindeverwaltung. Nur dort ist der entsprechende Antrag auf Erteilung der Maklererlaubnis zu stellen. Steht der Unternehmenssitz noch nicht fest, ist die für den Wohnsitz zuständige Behörde maßgeblich.

Wer ist antragsberechtigt?

Antragsberechtigt sind natürliche und juristische Personen.
Bei Personengesellschaften ohne eigene Rechtspersönlichkeit (z. B. GbR, OHG, KG einschl. GmbH & Co. KG) ist eine Erlaubnis für jeden zur Geschäftsführung berechtigten Gesellschafter erforderlich. Üben mehrere Personen diese Tätigkeit aus, benötigt jede von ihnen eine Erlaubnis.
Ist der Gewerbetreibende eine GmbH, eine Unternehmergesellschaft UG (haftungsbeschränkt) oder eine Aktiengesellschaft (AG), benötigt immer die juristische Person selbst die Erlaubnis. Sie ist auch selbst antragsberechtigt. In diesem Fall reicht es nicht, wenn z. B. dem GmbH-Geschäftsführer, dem beziehungsweise den Gesellschaftern oder dem Vorstandsvorsitzenden der AG eine Erlaubnis erteilt wurde.
Im Gründungsstadium einer juristischen Person ist die Erlaubnis unabhängig von dem über den Notar laufenden Handelsregister-Eintragungsverfahren von dem bzw. den Gründungsgesellschaftern bei der Erlaubnisbehörde zu beantragen, die mit der Antragsabwicklung die zur Geschäftsführung bestimmte/n Person/en beauftragen können.
Wenn die juristische Person bereits im Handelsregister eingetragen ist und erst dann die erforderliche Erlaubnis beantragt wird, sind die Geschäftsführung bzw. der Vorstand für die Erlaubniserteilung verantwortlich. Das gilt auch für den Fall, dass Änderungen oder Ergänzungen der Erlaubnis notwendig werden. Auch ein Wechsel in der Geschäftsführung oder im Vorstand juristischer Personen ist der zuständigen Behörde unverzüglich anzuzeigen (§ 9 Makler- und Bauträgerverordnung, MaBV). Aber im Gegensatz zu Personengesellschaften haben diese personellen Veränderungen bei juristischen Personen keine Auswirkungen auf den Bestand der Erlaubnis. Das gilt auch für Gesellschafterwechsel.

Erlaubnisbeantragung für alle oder einzelne Tätigkeiten?

Die Erlaubnis nach § 34c GewO kann für einzelne der dort genannten Tätigkeiten oder für alle zusammen beantragt werden. Die Voraussetzungen sind immer die gleichen.
Auch aus Kostengründen sollte darauf geachtet werden, ob die umfassende Erlaubnis beantragt wird oder nur eine Teilerlaubnis für einzelne, tatsächlich angebotene Leistungen. Eine spätere Erweiterung ist dann allerdings erneut gebührenpflichtig.

Erlaubnisvoraussetzungen

Der Antragsteller hat einen Rechtsanspruch auf Erteilung der Erlaubnis, die allerdings auch nachträglich inhaltlich beschränkt oder mit Auflagen verbunden werden kann. Voraussetzung ist, dass der Antragsteller - bei einer juristischen Person auch der Geschäftsführer bzw. Vorstand - oder eine mit der Leitung des Betriebes oder einer Zweigniederlassung beauftragte Person die für den Gewerbebetrieb erforderliche Zuverlässigkeit besitzt. Diese wird regelmäßig verneint, wenn der Antragsteller oder Betriebsleiter in den letzten fünf Jahren wegen eines Verbrechens oder wegen Diebstahls, Unterschlagung, Erpressung, Betrugs, Untreue, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wuchers oder wegen einer Konkurs- bzw. Insolvenzstraftat rechtskräftig verurteilt wurde.
Auch muss der Antragsteller in geordneten Vermögensverhältnissen leben. Deshalb darf über sein Vermögen weder ein Insolvenzverfahren eröffnet oder mangels Masse abgewiesen worden sein, noch dürfen Eintragungen über Haftanordnungen beziehungsweise eidesstattliche Versicherungen in den Schuldnerlisten der Amtsgerichte bestehen.
Ein Immobilienverwalter muss zusätzlich eine Berufshaftpflichtversicherung abschließen. 

Erforderliche Antragsunterlagen

  • Antragsformblatt (erhältlich bei der zuständigen Behörde)
  • Auszug aus dem Handelsregister, sofern das Unternehmen im Handelsregister eingetragen ist. Handelt es sich um eine GmbH/UG und Co. KG so ist ein Auszug für beide Gesellschaften, also die Komplementär-GmbH/-UG (haftungsbeschränkt) wie auch die KG erforderlich. Bei Gesellschaften in Gründung reicht die Vorlage des Gesellschaftsvertrages
  • Führungszeugnis „zur Vorlage bei Behörden“ gem. § 30 Abs. 5 Bundeszentralregistergesetz, zu beantragen bei der Wohnsitzgemeinde – unter Angabe der Anschrift der Erlaubnisbehörde (nicht älter als 3 Monate)
  • Auszug aus dem Gewerbezentralregister – zu beantragen wie Führungszeugnis (nicht älter als 3 Monate)
  • Bescheinigung in „Steuersachen“ des Finanzamtes (über das für den Wohnsitz zuständige Finanzamt)
  • für Immobilienverwalter: Nachweis über Abschluss einer Betriebshaftpflichtversicherung
Bitte beachten Sie, dass die genannten Unterlagen grundsätzlich für alle an der Geschäftsführung beteiligten Personen bzw. den Betriebsleiter vorzulegen sind.
Diese Unterlagen sollen der Behörde die Entscheidung ermöglichen, ob Versagungsgründe i.S. des § 34 c Abs. 2 GewO hinsichtlich des Antragstellers bzw. der mit der Leitung des Betriebes oder einer Zweigniederlassung beauftragten Personen vorliegen. Die Erlaubnis gilt bundesweit und lebenslang. Die Erlaubnis ist persönlicher Natur und erlischt mit dem Tod des Inhabers, oder dem Wegfall der juristischen Person. Sie ist nicht auf andere übertragbar. Sollte das Gewerbe später abgemeldet werden, erlischt damit nicht automatisch auch die Maklererlaubnis.

Erteilung der Erlaubnis

Die Erlaubnis ist nur für die Tätigkeiten zu erteilen, die der Antragsteller beabsichtigt auszuüben. Sie kann allerdings, insbesondere zum Schutz vor Gefahren für die Allgemeinheit oder die Auftraggeber, mit Auflagen verbunden oder inhaltlich beschränkt werden. Vor der Erlaubniserteilung darf der Geschäftsbetrieb nicht aufgenommen und auch nicht hierfür geworben werden. Die Antragstellung auf Erteilung der Erlaubnis reicht hierfür nicht aus. Wurde die Erlaubnis bereits früher erteilt, ist auch der spätere tatsächliche Beginn der Tätigkeit bei der Gemeinde des Betriebssitzes anzuzeigen.
Hinweis: Die Erlaubnis ist persönlicher Natur und erlischt mit dem Tod des Inhabers, Wegfall der juristischen Person o. ä.. Sie ist nicht übertragbar.

Neue Regeln für Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter

Das „Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter" bringt einige neue Regelungen für Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter.
Das Gesetz trat am 1. August 2018 in Kraft.
Wohnimmobilienverwalter
Das Gewerbe des Wohnimmobilienverwalters ist seit dem 01. August 2018 ebenfalls gemäß § 34c GewO erlaubnispflichtig. Der neu hinzugefügte § 34c S.1 Nr.4 GewO umfasst sowohl die WEG-Verwaltung als auch die Verwaltung von Sondereigentum oder Mieträumen (für Dritte).
Auch Immobilienverwalter, die bereits eine Erlaubnis nach § 34c S.1 Nr.1 GewO haben, müssen nun eine neue Erlaubnis nach § 34c S.1 Nr.4 GewO beantragen.
Für diese Erlaubnis wird neben der Zuverlässigkeit und den geordneten Vermögensverhältnissen eine Berufshaftpflichtversicherung benötigt. Nur ein Verwalter muss eine solche Versicherung abschließen, ein Makler ist von der Pflicht befreit.
Für Gewerbetreibende, die bis zum 1. August 2018 bereits das Gewerbe ausgeübt haben, besteht eine Übergangsfrist bis zum 01.03.2019, innerhalb derer sie eine Erlaubnis nach § 34c GewO beantragen müssen.
Weiterbildungspflicht
Die ebenfalls neue Weiterbildungspflicht gemäß § 34c Abs. 2a betrifft Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter gleichermaßen. Die Gewerbetreibenden sind verpflichtet, sich innerhalb von drei Jahren mindestens 20 Stunden fortzubilden. Das Gewerbeamt als Erlaubnisbehörde überprüft die Einhaltung der Weiterbildungspflicht.
Die Fortbildungspflicht umfasst alle unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkenden beschäftigten Personen, z. B. Angestellte des Gewerbetreibenden.
Eine Ausnahmeregelung gibt es für Makler und Verwalter, die einen staatlich anerkannten Aus- oder Fortbildungsabschluss wie Immobilienkaufmann oder Immobilienfachwirt haben. Diese sind in den ersten drei Jahren nach Aufnahme ihrer Tätigkeit von der Fortbildungspflicht befreit.
Details zu Anforderungen an Fortbildungen oder das Verfahren für den Nachweis an die Erlaubnisbehörde sollen in der Makler- und Bauträgerverordnung geregelt werden, die zu diesem Zweck noch angepasst werden muss.
Zuständige Behörde für die Erteilung der Erlaubnis und für die Prüfung der Weiterbildungsmaßnahmen ist jeweils das örtlich zuständige Gewerbeamt.
Den Gesetzestext im Original finden Sie hier.

Was kostet die Maklererlaubnis?

Die Kosten der Maklererlaubnis können erheblich variieren. Die Gebühren richten sich nach der derzeit geltenden Landesgebührenordnung für die besondere Wirtschaftsverwaltung, und bewegen sich in einer Spanne zwischen 76 und 3067 EUR, je nachdem, ob die Erlaubnis für die gesamt Tätigkeitspalette oder nur Teile der in § 34c Abs. 1 GewO genannten Tätigkeiten beantragt wird. Die Landesregelung gibt den Erlaubnisbehörden zudem nur einen Gebührenrahmen vor. Die Gebühren können bei den einzelnen Genehmigungsbehörden unterschiedlich ausfallen. Die ebenfalls erforderliche Gewerbeanmeldung ist bei den örtlich zuständigen Gemeinden/Städten vorzunehmen (Gebühr derzeit 10,23 €, Stand: 2017).

Weiterbildungspflicht (seit 01. August 2018)

Seit dem 01. August 2018 sind Immobilienmakler und Verwalter von Wohnimmobilien verpflichtet, sich innerhalb von 3 Jahren mindestens 20 Stunden weiterzubilden. Die Fortbildungspflicht umfasst alle unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkenden beschäftigten Personen, z. B. Angestellte des Gewerbetreibenden.
Eine Ausnahmeregelung gibt es für Makler und Verwalter, die einen staatlich anerkannten Aus- oder Fortbildungsabschluss wie Immobilienkaufmann oder Immobilienfachwirt haben. Diese sind in den ersten drei Jahren nach Aufnahme ihrer Tätigkeit von der Fortbildungspflicht befreit.
Verstöße gegen die Weiterbildungspflicht sollen mit einem Bußgeld geahndet werden können.

Was ist sonst zu beachten?

Für die Ausübung der Maklertätigkeit ist keine besondere berufliche Qualifikation erforderlich. Auf Grund der hohen Haftungsrisiken ist aber eine qualifizierte Ausbildung dringend anzuraten.
In der Gewerbeanzeige nach § 14 GewO ist präzise die Tätigkeiten anzugeben, die ausgeübt wird. Die fünf nach § 34c GewO grundsätzlich möglichen Tätigkeiten sind: Immobilienvermittlung, Darlehensvermittlung, Kapitalanlagenvermittlung, Bauträgerschaft und Baubetreuung. Auf diese Tätigkeiten muss auch die Gewerbeanzeige lauten. Allgemeine Begriffe wie „Handelsvertreter nach § 84 HGB“ oder „Vermittlung von Versicherungen und Bausparverträgen“ reichen nicht aus. Wurde schon ein angezeigtes Gewerbe ausgeübt, muss eine Ergänzung der Anzeige („Gewerbeummeldung“) vorgenommen werden, sobald die „neue“ erlaubnisbedürftige Tätigkeit aufgenommen wird.

Ordnungswidrigkeiten (§ 18 MaBV)

Die Nichteinhaltung der der MaBV-Regelungen zieht ein Ordnungswidrigkeitenverfahren nach sich und kann mit einer Geldbuße belegt werden

Abgrenzung: Gewerbliche Tätigkeit Wohnimmobilienverwalter

Zur Abgrenzung hat der Gesetzgeber in der damaligen Gesetzesbegründung (BR-Drs. 496/16, S. 13/14) wie folgt ausgeführt:
„Von der neu eingeführten Erlaubnispflicht nicht erfasst wird die nicht gewerbsmäßige Verwaltung von Wohnungseigentum durch die Eigentümergemeinschaft selbst oder die nicht gewerbsmäßige
Verwaltung, zum Beispiel durch einen Miteigentümer, durch einen Verwandten oder näheren Bekannten eines Wohnungseigentümers. Bei solchen Fällen wird es sich regelmäßig um kleinere Gemeinschaften handeln, die entschieden haben, das Wohnungseigentum nicht gewerbsmäßig verwalten zu lassen. Gewerbsmäßig ist die Tätigkeit des Verwalters dann, wenn sie selbständig ausgeübt wird, auf Gewinnerzielung gerichtet und auf eine gewisse Dauer angelegt ist, also nicht nur gelegentlich ausgeübt wird. Die bloße Verwaltung eigenen Vermögens ist von der Definition der Gewerbsmäßigkeit ausgeschlossen.“
Gewerbsmäßigkeit wird in der Regel dann vorliegen, wenn Gewinnerzielungsabsicht vorliegt, also z. B. regelmäßig ein monatlicher Betrag für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums von den Eigentümern verlangt wird. Ein weiteres Indiz für eine gewerbsmäßige Verwaltung liegt vor, wenn der Verwalter nicht selbst als Miteigentümer (oder Verwandter eines Miteigentümers) an dem jeweiligen Wohnungseigentum beteiligt ist, die Verwaltung also ausschließlich für Dritte und gegen Entgelt erfolgt. Die nicht gewerbliche Verwaltung von Wohnungseigentum wird sich zudem regelmäßig auf ein oder ggf. sehr wenige Objekte beschränken, die im (Mit-)Eigentum des Verwalters oder eines Verwandten stehen.
Ein Schwellenwert wie z. B. xy verwaltete Einheiten zur Abgrenzung zwischen einer gewerbsmäßigen und damit erlaubnispflichtigen und einer nicht gewerblichen Tätigkeit ist hingegen nicht geeignet. Ein solcher Schwellenwert ist volatil und müsste beständig überprüft werden – sowohl hinsichtlich der Frage, ob der Schwellenwert anzupassen ist also auch hinsichtlich der (nur rückwirkend zu beantwortenden) Frage, ob der Verwalter den Schwellenwert im jeweiligen Kalenderjahr überschritten hat oder nicht.

Hinweis: Dieses Merkblatt soll – als Service Ihrer IHK – nur erste Hinweise geben und erhebt daher keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Obwohl es mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt wurde, kann eine Haftung für die inhaltliche Richtigkeit nicht übernommen werden.