IHK-Zertifizierung für WEG-Verwalter

Der zertifizierte Verwalter regelt die neue Bestimmung des § 26a WEG. Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, „wer von einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.“

Zum 1. Dezember 2020 ist die Gesetzesnovellierung zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG) in Kraft getreten. Demnach können Wohnungseigentümer ab dem 1. Dezember 2022 die Bestellung eines zertifizierten Wohnimmobilienverwalters als Teil der ordnungsgemäßen Verwaltung verlangen. Der Deutsche Bundestag hatte im September 2022 einer Verschiebung der Zertifizierung für Immobilienverwalter um ein Jahr auf den 1. Dezember 2023 zugestimmt.

Zu beachten: Eine Zertifizierung oder eine fehlende Zertifizierung hat keinen Einfluss auf die Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO, da diese für die Erteilung der Erlaubnis nicht erforderlich ist. Wichtig ist aber zu wissen, dass auch zertifizierte WEG-Verwalter der vorgeschriebenen Weiterbildungspflicht für Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter von 20 Stunden innerhalb eines Zeitraums von drei Kalenderjahren unterliegen.

Aber: Wenn in einer WEG ein nicht-zertifizierter Verwalter bestellt wird, so entspricht der Beschluss einer nicht ordnungsmäßigen Verwaltung. Durch eine Anfechtung kann der Bestellungsbeschluss gerichtlich für ungültig erklärt werden. Wird der Beschluss nicht angefochten, erwächst Bestandskraft und der Verwalter ist für die beschlossene Bestelldauer im Amt.

Die Vorschrift des § 26a betrifft diejenigen, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung befasst sind. Unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung beschäftigt ist, wer Versammlungen leitet oder außerhalb einer Versammlung Entscheidungen als Verwalterin oder Verwalter trifft (vgl. § 27 WEG).

Personen, die ausschließlich Leitungsaufgaben in einem Unternehmen wahrnehmen, ohne selbst unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut zu sein, müssen die Prüfung zum zertifizierten WEG-Verwalter nicht ablegen. Ebenso müssen Personen, die allein untergeordnete Tätigkeiten ausführen (etwa im Sekretariat oder als Hausmeister) keine Prüfung ablegen.

Juristische Personen und Personengesellschaften dürfen sich als zertifizierte WEG-Verwalter bezeichnen, wenn die bei ihnen beschäftigten Personen, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind, die Prüfung zum zertifizierten WEG-Verwalter bestanden haben oder dem zertifizierten WEG-Verwalter gleichgestellt sind.

Die Verordnung sieht kein Zertifikat für juristische Personen als solche vor. Daher kann die jeweilige Eigentümergemeinschaft verlangen, dass die Nachweise für die Angestellten in Form der Prüfungsbescheinigung bzw. bei gleichgestellten Personen das entsprechende Abschlusszeugnis vorgelegt werden müssen.

Gewisse Ausnahmen von der Pflicht, im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung einen zertifizierten WEG-Verwalter zu bestellen, sind für Kleingemeinschaften in Eigenverwaltung vorgesehen. Der Bestellung eines zertifizierten WEG-Verwalters bedarf es nicht

Volljuristen, Personen mit einer abgeschlossenen Berufsausbildung zur Immobilienkauffrau oder zum Immobilienkaufmann, zur Kauffrau oder zum Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, Personen mit einem anerkannten Abschluss Geprüfte Immobilienfachwirtin/Geprüfter Immobilienfachwirt oder Personen mit einem Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt sind zertifizierten WEG-Verwaltern gleichgestellt und von der Prüfung befreit. Dieser Katalog ist abschließend und es ist nicht möglich, die Zertifizierung mit einer anderen Ausbildung oder einer im Rahmen der Weiterbildungspflicht gemäß § 34c Absatz 2a GewO absolvierten Fortbildungsmaßnahme zu ersetzen.

Gleichgestellten Verwaltern wird keine Gleichstellungsbescheinigung ausgestellt, sodass aktuell noch offen ist, wie der Nachweis über die Gleichstellung zu führen ist. In der Praxis wird es darauf hinauslaufen, dass der Nachweis über die entsprechenden Abschlussdokumente auf Verlangen der jeweiligen Eigentümergemeinschaft geführt werden muss.

Die Prüfung kann vor jeder die Prüfung anbietenden Industrie- und Handelskammer abgelegt werden. In Hessen nehmen die Industrie- und Handelskammern Frankfurt am Main, Hanau-Gelnhausen-Schlüchtern, Gießen-Friedberg, Kassel-Marburg, Limburg und Wiesbaden die Prüfung ab. Bei erfolgreichem Bestehen der Prüfung stellt die IHK eine entsprechende Bescheinigung aus.