Aufwandsabgrenzung bei Gebäudesanierungen
Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat mit Schreiben vom 26. Januar 2026 die bisherigen Grundsätze zur Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen, (anschaffungsnahen) Herstellungskosten und Anschaffungskosten bei der Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden umfassend überarbeitet. Es ersetzt damit die bisherigen Grundsätze aus den Jahren 2003 und 2017 und passt diese an die Entwicklungen der Rechtsprechung an.
Für die steuerliche Gestaltung bleibt die Einordnung entscheidend. Sofort abziehbar ist nur Erhaltungsaufwand. Alles, was als Anschaffungs- oder (anschaffungsnahe) Herstellungskosten gilt, wirkt grundsätzlich nur über die Absetzung für Abnutzung (AfA). Insgesamt bringt das Schreiben vor allem Klarstellungen mit einer Vielzahl von Beispielen. Allerdings ist eine deutliche Erweiterung für Erhaltungsaufwendungen und damit eine Erleichterung beim Sofortabzug nicht erkennbar.
Sofortabzug oder AfA
Erhaltungsaufwendungen liegen typischerweise vor, wenn ein Gebäude instandgesetzt oder modernisiert wird, ohne dass es in seiner Substanz erweitert oder in seinem Standard deutlich aufgewertet wird. Sobald Maßnahmen jedoch dazu dienen, das Gebäude überhaupt erst in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, beispielsweise weil wesentliche Teile nicht nutzbar sind, können Aufwendungen Anschaffungskosten sein.
Herstellungskosten und „Sanierung in Raten“
Herstellungskosten kommen insbesondere bei Erweiterungen oder einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung in Betracht. Das BMF betont zudem den Blick auf zusammenhängende Maßnahmenpakete. Werden einzelne Schritte planmäßig über einen Zeitraum umgesetzt, kann das Gesamtergebnis für die Einordnung maßgeblich sein.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten und die 15 %-Grenze bleiben
Die Einordnung von Aufwendungen für Instandsetzungen oder Modernisierungen, die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung einer Immobilie anfallen, werden von der Finanzverwaltung weiterhin als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt, wenn sie netto insgesamt mehr als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes betragen. In diesen Fällen erfolgt der Abzug regelmäßig nur über die AfA und ein Sofortabzug scheidet grundsätzlich aus.
Anwendung und wichtige Übergangsregel
Das BMF-Schreiben ist in allen offenen Fällen anzuwenden. Für laufende Maßnahmen ist besonders wichtig im Blick zu behalten, dass sich bei Sanierungen in Raten, die zum Zeitpunkt der Veröffentlichung noch nicht abgeschlossen sind, die Betrachtungszeiträume für die Vermutungsregel auf drei Jahre verkürzen.
Stand: 3. Februar 2026