Standortentwicklung

Bauleitplanung - die Bedeutung für Ihr Unternehmen

Wann ist kommunale Bauleitplanung für mich relevant?

  • Bei der Suche nach einem neuen Standort
  • Bei der Erweiterung des bestehenden Betriebes
  • Bei der Änderung des Geschäftsgegenstandes
  • Bei der Änderung der Betriebszeiten
  • Bei Bebauungsplanänderungen in unmittelbarer räumlicher Nähe
In diesen Fällen müssen die am jeweiligen Standort geltenden umfangreichen planungsrechtlichen Anforderungen eingehalten werden. Diese werden über die Bauleitplanung (Flächennutzungs-, Bebauungspläne) geregelt.

Was haben „Flächennutzungsplan“ und „Bebauungsplan“ mit Unternehmen zu tun?

Flächennutzungsplan und Bebauungsplan regeln, welches Grundstück wie genutzt werden darf. Werden diese Bauleitpläne aufgestellt oder geändert, kann dies unter Umständen weitreichende Konsequenzen für Ihren Betrieb mit sich bringen.
  • Der Flächennutzungsplan ist ein vorbereitender Bauleitplan und dient als Entwicklungsgrundlage für die später aufzustellenden Bebauungspläne. Er selbst hat eine behördenverbindliche Wirkung und keine unmittelbare Wirkung gegenüber Dritten.
  • Der Bebauungsplan ist aus den Vorgaben des Flächennutzungsplans zu entwickeln. Er ist die zweite Stufe der Bauleitplanung. Hier wird die bauliche Nutzung der Grundstücke in einem Baugebiet rechtsverbindlich festgelegt. Beispielsweise kann die Darstellung einer gewerblichen Baufläche im Flächennutzungsplan durch einen Bebauungsplan dahingehend konkretisiert werden, dass es sich bei der Baufläche um ein Gewerbegebiet oder Industriegebiet handelt.

Welche Probleme können auftreten?

Konfliktpotenzial besteht insbesondere dann, wenn Bebauungspläne benachbarter
Grundstücke eine „unverträgliche“ Nutzung vorsehen.
  • Heranrückende Wohnbebauung an einen Betrieb, der Schadstoffe oder Lärm (z.B. durch an- und abfahrende LKWs) emittiert, könnte zum Konfliktfall werden (erhöhte Lärmemission).
  • Für ein kommunikationsorientiertes Dienstleistungsunternehmen könnte ein Industriebetrieb mit starker Lärmemission in direkter Nachbarschaft ebenfalls unverträglich sein.
  • Weiterhin könnten Vorratsflächen, auf denen der Betrieb mittel- oder langfristig eine Erweiterung plant, bei Änderungen des Flächennutzungsplans mit einer anderen als einer gewerblichen Nutzung überplant werden. Eine Erweiterung des Betriebes kann dann erschwert sein.
Unternehmen sollten frühzeitig prüfen, ob zwischen dem geplanten Geschäftsbetrieb und der in der Nachbarschaft geplanten Festsetzungen/Nutzungen Konfliktpotenzial besteht. Daraus können sich weitreichende Konsequenzen für den Betrieb ergeben, wie beispielsweise eine Verkürzung von Produktionszeiten oder die Errichtung von Schallschutzvorrichtungen. Dies gilt auch dann, wenn der Betrieb lange vor der „unverträglichen“ Nutzung in der Nachbarschaft entstanden ist und es bisher noch keine Beschwerden gab.

Folgende Fragen sollten Sie sich bezüglich der Planung stellen:

  • Liegt das Betriebsgrundstück in einem oder angrenzend an ein Plangebiet?
  • Enthält der Plan Festsetzungen, die Ihre derzeitige oder künftige gewerbliche Nutzung einschränken könnte? Hinsichtlich beispielsweise Betriebserweiterungen und Veränderung der Betriebsabläufe.
  • Könnte eine bestehende (oder heranrückende) Nutzung in der näheren Umgebung Ihren Betrieb behindern oder gefährden?
  • Sind Änderungen in der Verkehrsinfrastruktur geplant?
Hierbei sollten Sie langfristig denken, um sich spätere Entwicklungsmöglichkeiten offen zu halten.

Kann ein Bebauungsplan oder ein Flächennutzungsplan verhindert werden?

Sobald ein Gemeinderat beschließt, für ein Grundstück oder für eine Gemeinde einen Plan aufstellen zu wollen („Aufstellungsbeschluss“), kann nicht verhindert werden, dass der Plan aufgestellt wird. Wohl ist es aber möglich, auf die Inhalte Einfluss zu nehmen.

Wie und wo können sich Unternehmen über eine Nutzungsänderung informieren?

Wann und wie können Unternehmer Einfluss auf Flächennutzungs- und Bebauungspläne nehmen?

Seine Anregungen und Bedenken sollte der Unternehmer schriftlich gegenüber der Gemeinde äußern.
Insgesamt zweimal hat man im Aufstellungsverfahren dazu die Möglichkeit: zuerst mit einer Stellungnahme zum Vorentwurf und danach mit einer Stellungnahme zum Entwurf. Hierbei gilt es immer die vorgegebenen Fristen (in der Regel vier Wochen) einzuhalten. Es empfiehlt sich in jedem Fall, die IHK als Träger öffentlicher Belange über die Befürchtungen zu informieren, denn als Vertreter der Wirtschaftsinteressen nimmt die IHK regelmäßig zu Bebauungsplänen Stellung.
Die IHK kann dann Ihre betrieblichen Belange ergänzend in ihre Stellungnahme aufnehmen, sofern sie mit den von ihr zu vertretenden gesamtwirtschaftlichen Belangen vereinbar sind. Die Anregungen und Bedenken zu einem Bebauungsplan, die der Gemeinde während der öffentlichen Auslegung schriftlich vorgelegt wurden, müssen vom Gemeindeparlament behandelt werden. Das Parlament muss dabei die diversen öffentlichen und privaten Belange miteinander und gegeneinander abwägen. Erst wenn die Abwägung erfolgt ist, kann ein Bebauungsplan vom Gemeindeparlament beschlossen werden und wird damit gültig.

Kann ein Unternehmen mit einer Entschädigung rechnen?

Eine Entschädigung kommt nur im Einzelfall in Betracht und nur dann, wenn der Bestandsschutz gefährdet ist. Die Entschädigungen sind in §§ 39ff BauGB geregelt. Hierin werden unter anderem folgende Gründe für eine mögliche Entschädigung genannt: Vertrauensschaden, Entschädigung bei Begründung von Geh-, Fahr- und Leitungsrechten und bei Bindungen für Bepflanzungen, Änderung oder Aufhebung einer zusätzlichen Nutzung. Unternehmen, die eine Entschädigung anstreben, sollten sich hierzu rechtlich/fachlich durch einen Anwalt beraten lassen.

Was kann die IHK für Sie tun?

In ihrer Eigenschaft als Trägerin öffentlicher Belange wird die IHK in allen Planungsebenen beteiligt, also Landesentwicklungs-,Regional-, Flächennutzungs- und Bebauungspläne. Sie vertritt dabei die Interessen der regionalen Wirtschaft.
Jährlich beteiligt sich die IHK Darmstadt an rund 180 Bauleitplanungen. Die IHK achtet in den Stellungnahmen auf die Sicherung der Belange der Wirtschaft, etwa die Entwicklung einer wirtschaftsfreundlichen Infrastruktur, die Vorhaltung ausreichend großer Gewerbeflächen sowie ausreichend Abstand zwischen gewerblicher Nutzung und ruhiger Wohnnutzung oder Naturschutzflächen.
Für den Fall, dass im Rahmen der Bauleitplanung unterschiedliche Interessenlagen zwischen kommunalen Belangen und gewerblichen Erfordernissen auftreten, versucht die IHK im konstruktiven Dialog einen Interessensausgleich herzustellen.
Sollten Sie von einer Planung berührt werden, bitten wir Sie, uns Ihre Anregungen und Bedenken mitzuteilen. Sofern Ihre Belange mit den von uns zu vertretenen gesamtwirtschaftlichen Belangen vereinbar sind, nehmen wir sie gerne in unsere Stellungnahme auf. 
Haben Sie weitere Fragen? Dann sprechen Sie uns gerne an!
Wir weisen darauf hin, das diese Informationen keine Rechtsberatung darstellt oder ersetzt.