Keine Dynamik, viel Differenzierung: Der Gewerbemarkt in Südbrandenburg

Drei Immobilienexperten aus Südbrandenburg bestätigen die aktuellen Ergebnisse der IHK-Erhebung zu Gewerbemieten. Einigkeit besteht darüber, dass Wachstum nur noch punktuell möglich ist – vor allem in 1a-Lagen und bei barrierefreien Flächen. In vielen Städten bestimmen dagegen Leerstand, Fachkräftemangel und verändertes Konsumverhalten die Marktrealität.

Martin Ehring, Geschäftsführer Ingenieurgesellschaft für Bauwesen und Grundstücksverwaltung Bad Liebenwerda mbH (IGB)

Martin Ehring, Geschäftsführer Ingenieurgesellschaft für Bauwesen und Grundstücksverwaltung Bad Liebenwerda mbH (IGB): Die erhobenen Werte werden vollumfänglich bestätigt. Die Mietniveaus unterscheiden sich innerhalb Elbe-Elster nur geringfügig und bilden insgesamt realistisch die Situation in den einzelnen Kommunen ab. Auffällig ist jedoch die große Spannbreite der Nettokaltmieten, wobei sowohl Bestands- als auch Neuverträge überwiegend im unteren Preissegment abgeschlossen werden.
Höhere Mieten sind vor allem in 1a-Lagen, stark frequentierten Einkaufszentren und bei barrierefreien Gewerbeflächen durchsetzbar. Diese sind insbesondere für Praxen, Heilberufe, große Handelsketten und öffentliche Träger gefragt und aufgrund des knappen Angebots überdurchschnittlich bepreist. In 1b- und 2er-Lagen ist Vermietung häufig nur über sehr niedrige Mieten möglich; kommunale und private Initiativen tragen hier zur Stabilisierung der Innenstädte und des Mietniveaus bei. In der Gastronomie zeigt sich zudem: Je größer und komplexer der Betrieb, desto niedriger die Miete pro Quadratmeter.

Für die kommenden fünf Jahre rechnet das Unternehmen angesichts demografischer Entwicklungen, wachsender Online-Konkurrenz und sinkender Gründungsneigung nicht mit einer steigenden Nachfrage nach klassischen Einzelhandels-, Büro- oder Gastronomieflächen. Stattdessen nimmt die Umnutzung ehemaliger Ladenlokale zu – insbesondere hin zu Wohnungen, Heilberufen und Dienstleistungen. Barrierefreiheit entwickelt sich dabei zu einem zentralen Vermietungs- und Werttreiber.
Insgesamt wird für den Landkreis Elbe-Elster eine Stagnation oder nur leichte Steigerung der durchschnittlichen Gewerbemieten erwartet. Wachstumspotenzial besteht vor allem in barrierefreien 1a-Lagen größerer Städte sowie punktuell durch größere Infrastruktur- und Standortprojekte.

Robert Richter, Geschäftsführer Forster Wohnungsbaugesellschaft mbH (WBG)

Robert Richter, Geschäftsführer Forster Wohnungsbaugesellschaft mbH (WBG): Die Ergebnisse der IHK-Erhebung spiegeln grundsätzlich die angespannte Lage der Gewerbemärkte in Südbrandenburg wider. Für Forst (Lausitz) ist die Ausgangslage jedoch strukturell besonders herausfordernd: geringe Kaufkraft, rückläufiger Einzelhandel und die Nachwirkungen der Corona-Pandemie prägen den Markt deutlich. In der Praxis sind deshalb nur stabile oder niedrige Nettokaltmieten realisierbar – meist unter acht Euro pro Quadratmeter. Für die kommenden fünf Jahre erwartet die WBG kein dynamisches Wachstum der Gewerbemieten.

Im Vordergrund stehen vielmehr Bestandssicherung, flexible Mietmodelle und individuelle Lösungen zur Vermeidung von Leerständen. Moderate Anpassungen sind allenfalls schrittweise und kostenbedingt denkbar. Insgesamt rechnet das Unternehmen weniger mit steigenden Mieten als mit einer strukturellen Neuordnung des Gewerbemarktes, bei der Qualität, Flexibilität und Tragfähigkeit der Nutzung entscheidend sind.
Im Vordergrund steht der Erhalt des Gewerbes. Als kommunales Wohnungs- und Immobilienunternehmen ist das Teil des Auftrags der Daseinsvorsorge.

Jan Koroll – Immobilienmakler (IHK), Koroll Immobilien, Senftenberg

Jan Koroll – Immobilienmakler (IHK), Koroll Immobilien, Senftenberg: Die Ergebnisse der IHK-Erhebung grundsätzlich bestätigen, der Gewerbemarkt ist jedoch stark gespreizt. Auf der einen Seite stehen Objekte mit sehr niedrigen Mieten, die trotz Preiszugeständnissen leer bleiben. Auf der anderen Seite gibt es wirtschaftlich stabile Nutzungen – vor allem Filialisten, Banken und größere Ketten –, die deutlich höhere Mieten zahlen.

Diese Spreizung hängt unmittelbar mit Investitionshöhe und Planungssicherheit zusammen. Große Mieter investieren häufig mehrere hunderttausend Euro in den Ausbau von Flächen und verlangen dafür langfristige Mietverträge von zehn Jahren und mehr. Das ermöglicht hochwertige Ausstattungen und rechtfertigt höhere Mieten. Für kleine, inhabergeführte Betriebe sind solche Investitionen und Laufzeiten kaum realisierbar – entsprechend niedrig ist hier das Mietniveau.

Leerstand verschlechtert die Lagequalität nicht automatisch. Eine historische Innenstadt bleibt eine historische Innenstadt. Der Rückgang klassischer Nutzungen ist vor allem Folge veränderter Konsumgewohnheiten und kein spezifisches Standortproblem. In Senftenberg wirken stabilisierend größere Arbeitgeber, das Klinikum sowie Handelsstandorte wie der Lausitzpark. Büroflächen sind gut nachgefragt, Leerstand ist gering. Auch die Gastronomie funktioniert vergleichsweise stabil – getragen von Einheimischen und Tourismus.

Gleichzeitig zeigen sich strukturelle Hemmnisse: Selbst wirtschaftlich gesunde Unternehmen, die expandieren und weitere Standorte eröffnen würden, scheitern häufig am fehlenden Personal. In konkreten Fällen – etwa bei Bäckern und Fleischern – war die Bereitschaft zum Wachstum vorhanden, Absagen erfolgten jedoch fast ausschließlich aus Personalgründen.

Hinzu kommt, dass ein Teil des Leerstands faktisch nicht marktverfügbar ist. Häufig handelt es sich um inhabergeführte Läden, deren Betreiber altersbedingt schließen, aber über den Gewerbeflächen wohnen. Diese Flächen werden bewusst nicht neu vermietet und bleiben leer.
Mittelfristig werden sich die Innenstädte weiter verändern. Angesichts des veränderten Konsumverhaltens sollte dort, wo es baulich möglich ist, stärker über Umnutzungen nachgedacht werden – insbesondere hin zu barrierearmem Wohnraum. Die Gewerbemieten werden insgesamt eher stagnieren oder punktuell unter Druck geraten; stabil bleiben vor allem hochwertige, langfristig vermietete Flächen mit verlässlichen Nutzern.

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Den Artikel für das FORUM 1-2|2026 schrieb Jörg Tudyka