Vermittlung/ -beratung zu Immobiliardarlehen

Erlaubnispflicht nach § 34 i GewO für Immobiliardarlehensvermittler

Die Darlehensvermittlung ist aktuell in § 34c GewO reglementiert. Wer danach den Abschluss von Darlehensverträgen vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss der Verträge nachweisen will, benötigt eine solche Erlaubnis.
In Umsetzung der Wohnimmobilienkredite wurde der Bereich der Immobilienkredite aus der bisherigen Regelung des § 34c GewO zur Darlehensvermittlung herausgelöst.
Die Vermittlung anderer Darlehensverträge fällt derzeit noch unter die Erlaubnispflicht nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 GewO. Ab 20. November 2026 tritt dann der neue § 34k GewO für gewerbliche Vermittler und Berater von Verbraucherdarlehen in Kraft.
Achtung! Die Vermittlung und Beratung über partiarische Darlehen und Nachrangdarlehen als Vermögensanlagen (siehe Kleinanlegerschutzgesetz) fällt unter die Erlaubnispflicht nach § 34f GewO.

Welche Kreditverträge sind erfasst?

Die Erlaubnispflicht des Immobiliardarlehensvermittlers nach § 34i GewO erfasst die gewerbsmäßige Vermittlung von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen im Sinne von § 491 Absatz 3 BGB oder entsprechende entgeltliche Finanzierungshilfen im Sinne des § 506 BGB und die Beratung zu solchen Verträgen.
Hinweis: Die Vermittlung von Bausparverträgen wird von § 34i Absatz 1 GewO derzeit nicht erfasst, da Bausparverträge als solche keine Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge sind. Sie bilden allerdings eine Grundlage für den etwaigen späteren Abschluss eines Bauspardarlehensvertrages, bei dem es sich durchaus um einen Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag handeln kann.

Welche Tätigkeiten sind erlaubnispflichtig?

Nach der Begründung des Gesetzes zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie fallen unter den Begriff der Vermittlung im Sinne des § 34i Absatz 1 GewO die Abschlussvermittlung, die Nachweisvermittlung und jede andere Hilfeleistung beim Abschluss eines Vertrages im Sinne des § 34i Absatz 1 GewO. (Beispiel: Zusammenstellung von Unterlagen)
Unter Beratung ist die Erteilung individueller Empfehlungen an einen potentiellen Darlehensnehmer in Bezug auf ein oder mehrere Geschäfte im Zusammenhang mit Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen oder entsprechenden entgeltlichen Finanzierungshilfen gemäß § 34i Absatz 1 Satz 1 GewO zu verstehen.
Die bloße Herstellung eines Kontaktes mit Namen und Adressdaten, also die Tippgeberschaft, ist keine Vermittlung im Sinne § 34i GewO.

Benötigen gebundene Kreditvermittler eine eigene Erlaubnis?

Auch ein gebundener Kreditvermittler benötigt einer Erlaubnis nach § 34i GewO, also ein Vermittler der im Namen und unter der unbeschränkten und vorbehaltlosen Verantwortung nur eines Kreditgebers, nur einer Gruppe oder einer Zahl von Kreditgebern oder Gruppen, die auf dem Markt keine Mehrheit darstellt, handelt.
Ob und für welches Unternehmen ein Immobiliardarlehensvermittler als gebundener Kreditvermittler tätig ist, wird im Vermittlerregister nach § 11a GewO erfasst.

Welche Erlaubnisvoraussetzungen hat der Gewerbetreibende zu erfüllen?

Die Erlaubnisvoraussetzungen für den Immobiliardarlehensvermittler orientieren sich an den Bestimmungen für Finanzanlagen- und Versicherungsvermittler: Der Immobiliardarlehensvermittler muss
Die näheren Voraussetzungen einer Berufshaftpflichtversicherung oder gleichwertigen Garantie für Vermögensschäden, die sich aus der Beratungs- und Vermittlungstätigkeit gegenüber Dritten ergeben können, werden in § 34i Absatz 2 Nummer 3 GewO i. V. m. §§ 9 bis 11 ImmVermV geregelt.
Notwendig ist ferner, dass der Gewerbetreibende seine Hauptniederlassung oder seinen Hauptsitz im Inland hat und seine Tätigkeit als Immobiliardarlehensvermittler auch im Inland ausübt.

Wie kann die Sachkunde nachgewiesen werden?

1. Durch die Sachkundeprüfung zum „Fachmann/-frau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK“ wird der Nachweis über die erforderlichen fachspezifischen Produkt- und Beratungskenntnisse erbracht. Die Prüfung besteht in der Regel aus einem schriftlichen und einem praktischen Teil. Nähere Informationen zum Rahmenlehrplan oder Fallvorgaben finden Sie auf der Seite der Deutschen Industrie und Handelskammer (DIHK).

Der praktische Prüfungsteil ist nicht zu absolvieren, wenn der Prüfling:
  • eine Erlaubnis nach §§ 34d Absatz 1, 34d Absatz 2, 34f Absatz 1 oder 34h Absatz 1 GewO
  • einen Sachkundenachweis im Sinne § 34d Absatz 5 Nr. 4 GewO oder diesem gleichgestellten Abschluss
  • einen Sachkundenachweis im Sinne § 34f Absatz 2 Nr. 4 GewO oder
  • einen Sachkundenachweis nach § 34h Absatz 1 S.4 GewO i. V. § 34f Absatz 2 Nr. 4 GewO besitzt.
2. Einer erfolgreich abgelegten Sachkundeprüfung gleichgestellt sind u. a. Berufsabschlüsse, teilweise inkl. Berufserfahrung, sowie eine Qualifikation der Bausparkassen, siehe §§ 4, 20 ImmVermV. Weitergehende Informationen erhalten sie auf unserer Übersicht Sachkundenachweise für Immobiliardarlehensvermittler.

Sachkunde und Zuverlässigkeit auch bei mitwirkenden Angestellten und Personen in leitender Funktion

Der Immobiliardarlehensvermittler darf Personen die bei der Vermittlung oder Beratung mitwirken oder in leitender Position für diese Tätigkeit verantwortlich sind nur dann beschäftigen, wenn er deren Zuverlässigkeit und Sachkunde geprüft hat. Der Sachkundenachweis erfolgt grundsätzlich auf die gleiche Art wie beim Gewerbetreibenden.

Gibt es Ausnahmen von der Erlaubnispflicht?

Das Gesetz lässt von der Erlaubnispflicht nach § 34i Absatz 1 GewO Ausnahmen zu:
1. Kreditinstitute, für die eine Erlaubnis nach § 32 Absatz 1 KWG erteilt wurde, und Zweigstellen von Unternehmen im Sinne des § 53b Absatz 1 Satz 1 KWG.
2. Immobiliardarlehensvermittler die im Umfang ihrer Erlaubnis handeln, die dem jeweiligen Gewerbetreibenden auf Grundlage der Wohnimmobilienkreditrichtlinie in seinem EU-/EWR- Herkunftsmitgliedstaat erteilt wurde. Macht der Gewerbetreibende von dieser Regelung Gebrauch, werden seine Daten auch in das deutsche Register nach § 11a Absatz 1 GewO eingetragen (grenzüberschreitende Vermittlung).
3. Keine Erlaubnispflicht nach § 34i Absatz 1 GewO besteht gemäß § 6 Absatz 1 Satz 2 GewO i. V. m. § 15a Absatz 1 VAG i. V. m. § 18a KWG für die Vermittlung von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen im Sinne von § 34i Absatz 1 GewO durch Versicherungsunternehmen, unabhängig davon ob es sich um Eigendarlehens- oder Fremddarlehensprodukte handelt.
4. Auch Angestellte selbständiger Immobiliardarlehensvermittler mit Erlaubnis nach § 34i GewO bedürfen keiner eigenen Erlaubnis.

Keine getrennte Erlaubnispflicht für Immobiliardarlehensvermittler und Honorar-Immobiliardarlehensberater

Eine eigene Erlaubnis ist für den Honorar-Immobiliardarlehensberater im Gegensatz zum Honorar-Finanzanlagenberater nach § 34h GewO nicht vorgesehen. Obwohl es sich bei der Erbringung von Beratungsleistungen nach der Wohnimmobilienkreditrichtlinie um eine Tätigkeit handelt, die von der Kreditvermittlungstätigkeit zu unterscheiden ist, sieht das Gesetz einen einheitlichen Erlaubnistatbestand vor. Wird der Gewerbetreibende jedoch als Honorar-Immobiliardarlehensberater tätig, gelten dafür spezielle Berufspflichten und diese Tätigkeit ist im Vermittlerregister einzutragen. Detaillierte Informationen finden Sie dazu in unserem Merkblatt.
Achtung: Werbung für unabhängige Beratung!
Werbung mit unabhängiger Beratung ist grundsätzlich nur für Honorar-Immobiliendarlehensberater vorgesehen.

Wer ist in das öffentlich einsehbare Register einzutragen?

Sowohl der Immobilienkreditvermittler als auch die unmittelbar bei der Vermittlung oder Beratung mitwirkenden oder dafür verantwortlichen Personen sind unverzüglich nach Aufnahme ihrer Tätigkeit in das Vermittlerregister nach § 11a GewO aufzunehmen. Der Gewerbetreibende hat dies, wie auch Änderungen zu seinen Registerdaten, der Erlaubnisbehörde anzuzeigen. Die beschäftigten Mitarbeiter muss der Vermittler direkt der IHK melden. Formular zur Anzeige von Arbeitnehmern nach § 34 i GewO (PDF) (nicht barrierefrei, PDF-Datei · 77 KB)

Wie läuft das Registerverfahren ab?

Der Antrag auf Registrierung wird in der Regel mit dem Erlaubnisantrag gestellt. Bitte benutzen Sie die Formulare die Sie von Ihrer Erlaubnisbehörde erhalten. Reichen Sie den vollständig ausgefüllten Antrag bei der für Sie zuständigen Erlaubnisbehörde zur Weiterleitung an die IHK ein. Eine direkte Mitteilung durch den Gewerbetreibenden an die IHK ist nicht vorgesehen.
Wenn Sie alle Voraussetzungen erfüllen, erfolgt die Eintragung in das Vermittlerregister. Sie erhalten darüber eine Eintragungsbestätigung unter Angabe der vergebenen Registrierungsnummer.

Welche Berufspflichten hat der Vermittler zu erfüllen?

Immobiliardarlehensvermittler haben ferner auch Berufspflichten (z. B. getrennte Verwaltung von Vermögenswerten des Kreditnehmers, Rechnungslegung nach der Ausführung des Auftrags) zu erfüllen. Die Einzelheiten wurden durch die ImmVermV geregelt.

Öffentlicher "Pranger" für „schwarze Schafe“

In Umsetzung der Wohnimmobilienrichtlinie wurde ein öffentlicher "Pranger" für unzuverlässig arbeitende Vermittler geschaffen. Danach kann die zuständige Behörde jede in das Gewerbezentralregister einzutragende, nicht mehr anfechtbare Entscheidung wegen Verstößen mit gewerberechtlichem Bezug öffentlich bekannt machen, sofern eine solche Bekanntgabe die Stabilität der Finanzmärkte nicht ernstlich gefährdet und den Beteiligten keinen unverhältnismäßig hohen Schaden zufügt.

Wer ist zuständig für das Erlaubnisverfahren und die Registrierung?

In Deutschland gibt es unterschiedliche Zuständigkeiten für die Erteilung der Erlaubnis nach § 34i GewO. Erlaubnisbehörden in Sachsen sind Landratsämter und kreisfreie Städte. Entscheidend für die örtliche Zuständigkeit ist der Bezirk, in welchem der Gewerbebetrieb mit der Hauptniederlassung seinen Sitz hat. Für den Bezirk Südwestsachsen sind das entsprechend die Stadt Chemnitz und die Landratsämter Erzgebirgskreis, Mittelsachsen, Vogtlandkreis und Zwickau.
Die Registerführung liegt wie bei der Finanzanlagen– und Versicherungsvermittlung bundeweit einheitlich bei den IHKs.

Kann meine Registereintragung im Vermittlerregister rückwirkend gelöscht werden?

Nein, das Register bildet nur tagesaktuell die Eintragungen der Vermittler ab. Eine rückwirkende Löschung ist damit nicht möglich.

Gebühren

Die Eintragung, Änderung und Löschung der Immobiliardarlehensvermittler und -berater im Vermittlerregister sind gebührenpflichtig. Die IHK Chemnitz hat die Gebühren auf Grundlage der entstehenden Aufwendungen kalkuliert. Sie können im jeweils aktuellen Gebührentarif der IHK Chemnitz eingesehen werden.
Die Gebühren für das Erlaubnisverfahren nach § 34i GewO richten sich nach der jeweils zuständigen Erlaubnisbehörde. In Sachsen sind die Landkreise bzw. kreisfreien Städte für das Erlaubnisverfahren zuständig.

Formulare

Formular zur Anzeige von Arbeitnehmern nach § 34 i GewO (PDF) (nicht barrierefrei, PDF-Datei · 77 KB)