Vermittlung/ -beratung zu Immobiliardarlehen

Erlaubnispflicht nach § 34 i GewO für Immobiliardarlehensvermittler

Die Darlehensvermittlung ist in § 34 c GewO reglementiert. Wer danach den Abschluss von Darlehensverträgen vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss der Verträge nachweisen will, benötigt eine solche Erlaubnis.
In Umsetzung der Wohnimmobilienkredite wird der Bereich der Immobilienkredite aus der bisherigen Regelung des § 34 c GewO zur Darlehensvermittlung herausgelöst.
Die Vermittlung anderer Darlehensverträge fällt weiterhin unter die Erlaubnispflicht nach § 34 c Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 GewO. Sie sollten daher auch weiterhin im Besitz dieser Erlaubnis bleiben, wenn Sie nicht nur Immobiliardarlehen vermitteln wollen.
Achtung! Die Vermittlung und Beratung über partiarische Darlehen und Nachrangdarlehen als Vermögensanlagen (siehe Kleinanlegerschutzgesetz) fällt unter die Erlaubnispflicht nach § 34 f GewO.

Welche Kreditverträge sind erfasst?

Die Erlaubnispflicht des Immobiliardarlehensvermittlers nach § 34 i GewO erfasst die gewerbsmäßige Vermittlung von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen im Sinne von § 491 Absatz 3 BGB oder entsprechende entgeltliche Finanzierungshilfen im Sinne des § 506 BGB und die Beratung zu solchen Verträgen.
Hinweis: Die Vermittlung von Bausparverträgen wird von § 34 i Absatz 1 GewO derzeit nicht erfasst, da Bausparverträge als solche keine Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge sind. Sie bilden allerdings eine Grundlage für den etwaigen späteren Abschluss eines Bauspardarlehensvertrages, bei dem es sich durchaus um einen Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag handeln kann.

Welche Tätigkeiten sind erlaubnispflichtig?

Nach der Begründung des Gesetzes zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie fallen unter den Begriff der Vermittlung im Sinne des § 34 i Absatz 1 GewO die Abschlussvermittlung, die Nachweisvermittlung und jede andere Hilfeleistung beim Abschluss eines Vertrages im Sinne des § 34 i Absatz 1 GewO. (Beispiel: Zusammenstellung von Unterlagen)
Unter Beratung ist die Erteilung individueller Empfehlungen an einen potentiellen Darlehensnehmer in Bezug auf ein oder mehrere Geschäfte im Zusammenhang mit Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen oder entsprechenden entgeltlichen Finanzierungshilfen gemäß § 34 i Absatz 1 Satz 1 GewO zu verstehen.
Die bloße Herstellung eines Kontaktes mit Namen und Adressdaten, also die Tippgeberschaft, ist keine Vermittlung im Sinne § 34 i GewO.

Benötigen gebundene Kreditvermittler eine eigene Erlaubnis?

Auch ein gebundener Kreditvermittler benötigt einer Erlaubnis nach § 34 i GewO, also ein Vermittler der im Namen und unter der unbeschränkten und vorbehaltlosen Verantwortung nur eines Kreditgebers, nur einer Gruppe oder einer Zahl von Kreditgebern oder Gruppen, die auf dem Markt keine Mehrheit darstellt, handelt.
Ob und für welches Unternehmen ein Immobiliardarlehensvermittler als gebundener Kreditvermittler tätig ist, wird im Vermittlerregister nach § 11 a GewO erfasst.

Welche Erlaubnisvoraussetzungen hat der Gewerbetreibende zu erfüllen?

Die Erlaubnisvoraussetzungen für den Immobiliardarlehensvermittler orientieren sich an den Bestimmungen für Finanzanlagen- und Versicherungsvermittler: Der Immobiliardarlehensvermittler muss
  • persönlich zuverlässig sein
  • in geordneten  Vermögensverhältnissen leben
  • eine Berufshaftpflichtversicherung bzw. gleichwertige Garantie vorweisen sowie die
  • Sachkunde nachweisen können.
Die näheren Voraussetzungen einer Berufshaftpflichtversicherung oder gleichwertigen Garantie für Vermögensschäden, die sich aus der Beratungs- und Vermittlungstätigkeit gegenüber Dritten ergeben können, werden in § 34 i Absatz 2 Nummer 3 GewO i. V. m. §§ 9 bis 11 ImmVermV geregelt.
Notwendig ist ferner, dass der Gewerbetreibende seine Hauptniederlassung oder seinen Hauptsitz im Inland hat und seine Tätigkeit als Immobiliardarlehensvermittler auch im Inland ausübt.

Wie kann die Sachkunde nachgewiesen werden?

1. Durch die Sachkundeprüfung zum „Fachmann/-frau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK“ wird der Nachweis über die erforderlichen fachspezifischen Produkt- und Beratungskenntnisse erbracht. Die Prüfung besteht in der Regel aus einem schriftlichen und einem praktischen Teil. Nähere Informationen zum Rahmenlehrplan oder Fallvorgaben finden Sie auf der Seite des Deutschen Industrie und Handelskammertags e. V. (DIHK).

Der praktische Prüfungsteil ist nicht zu absolvieren, wenn der Prüfling:
  • eine Erlaubnis nach §§ 34 d Absatz 1, 34 d Absatz 2, 34 f Absatz 1 oder 34 h Absatz 1 GewO
  • einen Sachkundenachweis im Sinne § 34 d Absatz 5 Nr. 4 GewO oder diesem gleichgestellten Abschluss
  • einen Sachkundenachweis im Sinne § 34 f Absatz 2 Nr. 4 GewO oder
  • einen Sachkundenachweis nach § 34 h Absatz 1 S.4 GewO i. V. § 34 f Absatz 2 Nr. 4 GewO besitzt.
2. Einer erfolgreich abgelegten Sachkundeprüfung  gleichgestellt sind u. a. Berufsabschlüsse, teilweise inkl. Berufserfahrung, sowie eine Qualifikation der Bausparkassen, siehe §§ 4, 20 ImmVermV. Weitergehende Informationen erhalten sie auf unserer Übersicht Sachkundenachweise für Immobiliardarlehensvermittler (PDF). (nicht barrierefrei, PDF-Datei · 274 KB)

Sachkunde und Zuverlässigkeit auch bei mitwirkenden Angestellten und Personen in leitender Funktion

Der  Immobiliardarlehensvermittler darf Personen die bei der Vermittlung oder Beratung mitwirken oder in leitender Position für diese Tätigkeit verantwortlich sind nur dann beschäftigen, wenn er deren Zuverlässigkeit und Sachkunde geprüft hat. Der Sachkundenachweis erfolgt grundsätzlich auf die gleiche Art wie beim Gewerbetreibenden.  

Gibt es Ausnahmen von der Erlaubnispflicht?

Das Gesetz lässt von der Erlaubnispflicht nach § 34 i Absatz 1 GewO Ausnahmen zu:
1. Kreditinstitute, für die eine Erlaubnis nach § 32 Absatz 1 KWG erteilt wurde, und Zweigstellen von Unternehmen im Sinne des § 53 b Absatz 1 Satz 1 KWG.
2. Immobiliardarlehensvermittler die im Umfang ihrer Erlaubnis handeln, die dem jeweiligen Gewerbetreibenden auf Grundlage der Wohnimmobilienkreditrichtlinie in seinem EU-/EWR- Herkunftsmitgliedstaat erteilt wurde. Macht der Gewerbetreibende von dieser Regelung Gebrauch, werden seine Daten auch in das deutsche Register nach § 11 a Absatz 1 GewO eingetragen (grenzüberschreitende Vermittlung).
3. Keine Erlaubnispflicht nach § 34 i Absatz 1 GewO besteht gemäß § 6 Absatz 1 Satz 2 GewO i. V. m. § 15 a Absatz 1 VAG i. V. m. § 18 a KWG für die Vermittlung von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen im Sinne von § 34 i Absatz 1 GewO durch Versicherungsunternehmen, unabhängig davon ob es sich um Eigendarlehens- oder Fremddarlehensprodukte handelt.
4. Auch Angestellte selbständiger Immobiliardarlehensvermittler mit Erlaubnis nach § 34 i GewO bedürfen keiner eigenen Erlaubnis.

Keine getrennte Erlaubnispflicht für Immobiliardarlehensvermittler und Honorar-Immobiliardarlehensberater

Eine eigene Erlaubnis ist für den Honorar-Immobiliardarlehensberater im Gegensatz zum Honorar-Finanzanlagenberater nach § 34 h GewO nicht vorgesehen. Obwohl es sich bei der Erbringung von Beratungsleistungen nach der Wohnimmobilienkreditrichtlinie um eine Tätigkeit handelt, die von der Kreditvermittlungstätigkeit zu unterscheiden ist, sieht das Gesetz  einen einheitlichen Erlaubnistatbestand vor. Wird der Gewerbetreibende jedoch als Honorar-Immobiliardarlehensberater tätig, gelten dafür spezielle Berufspflichten und diese Tätigkeit ist im Vermittlerregister einzutragen. Detaillierte Informationen finden Sie dazu in unserem Merkblatt.
Achtung: Werbung für unabhängige Beratung! 
Werbung mit unabhängiger Beratung ist grundsätzlich nur für Honorar-Immobiliendarlehensberater vorgesehen.

Wer ist in das öffentlich einsehbare Register einzutragen?

Sowohl der Immobilienkreditvermittler als auch die unmittelbar bei der Vermittlung oder Beratung mitwirkenden oder dafür verantwortlichen Personen sind unverzüglich nach Aufnahme ihrer Tätigkeit in das Vermittlerregister nach § 11 a GewO aufzunehmen. Der Gewerbetreibende hat dies, wie auch Änderungen zu seinen Registerdaten, der Erlaubnisbehörde anzuzeigen. Die beschäftigten Mitarbeiter muss der Vermittler direkt der IHK melden.  Formular zur Anzeige von Arbeitnehmern nach § 34 i GewO (PDF) (nicht barrierefrei, PDF-Datei · 77 KB) 

Wie läuft das Registerverfahren ab?

Der Antrag auf Registrierung wird in der Regel mit dem Erlaubnisantrag gestellt. Bitte benutzen Sie die Formulare die Sie von Ihrer Erlaubnisbehörde erhalten. Reichen Sie den vollständig ausgefüllten Antrag bei der für Sie zuständigen Erlaubnisbehörde zur Weiterleitung an die IHK ein. Eine direkte Mitteilung durch den Gewerbetreibenden an die IHK ist nicht vorgesehen.
Wenn Sie alle Voraussetzungen erfüllen, erfolgt die Eintragung in das Vermittlerregister. Sie erhalten darüber eine Eintragungsbestätigung unter Angabe der vergebenen Registrierungsnummer.

Welche Berufspflichten hat der Vermittler zu erfüllen?

Immobiliardarlehensvermittler haben ferner auch Berufspflichten (z. B. getrennte Verwaltung von Vermögenswerten des Kreditnehmers, Rechnungslegung nach der Ausführung des Auftrags) zu erfüllen. Die Einzelheiten wurden durch die ImmVermV geregelt.

Öffentlicher "Pranger" für „schwarze Schafe“

In Umsetzung der Wohnimmobilienrichtlinie wurde  ein öffentlicher "Pranger" für unzuverlässig arbeitende Vermittler geschaffen. Danach kann die zuständige Behörde jede in das Gewerbezentralregister einzutragende, nicht mehr anfechtbare Entscheidung wegen Verstößen mit gewerberechtlichem Bezug öffentlich bekannt machen, sofern eine solche Bekanntgabe die Stabilität der Finanzmärkte nicht ernstlich gefährdet und den Beteiligten keinen unverhältnismäßig hohen Schaden zufügt.

Wer ist zuständig für das Erlaubnisverfahren  und die Registrierung?

In Deutschland gibt es unterschiedliche Zuständigkeiten für die Erteilung der Erlaubnis nach § 34 i GewO. Erlaubnisbehörden in Sachsen sind Landratsämter und kreisfreie Städte. Entscheidend für die örtliche Zuständigkeit ist der Bezirk, in welchem der Gewerbebetrieb mit der Hauptniederlassung seinen Sitz hat. Für den Bezirk Südwestsachsen sind das entsprechend die Stadt Chemnitz und die Landratsämter Erzgebirgskreis, Mittelsachsen, Vogtlandkreis und Zwickau.
Die Registerführung liegt wie bei der Finanzanlagen– und Versicherungsvermittlung bundeweit einheitlich bei den IHKs.

Kann meine Registereintragung im Vermittlerregister rückwirkend gelöscht werden?

Nein, das Register bildet nur tagesaktuell die Eintragungen der Vermittler ab. Eine rückwirkende Löschung ist damit nicht möglich.

Gebühren

Die Eintragung, Änderung und Löschung der Immobiliardarlehensvermittler und -berater im Vermittlerregister sind gebührenpflichtig. Die IHK Chemnitz hat die Gebühren auf Grundlage der entstehenden Aufwendungen kalkuliert. Sie können im jeweils aktuellen Gebührentarif der IHK Chemnitz eingesehen werden.
Die Gebühren für das Erlaubnisverfahren nach § 34 i GewO richten sich nach der jeweils zuständigen Erlaubnisbehörde. In Sachsen sind die Landkreise bzw. kreisfreien Städte für das Erlaubnisverfahren zuständig.

Formulare

Formular zur Anzeige von Arbeitnehmern nach § 34 i GewO (PDF) (nicht barrierefrei, PDF-Datei · 77 KB)