Zertifizierter Wohnimmobilienverwalter

Die WEG-Reform ist seit dem 1. Dezember 2020 in Kraft. Das Gesetz hat deutliche Veränderungen für WEG-Verwalter mit sich gebracht. Unter anderem wurde ein Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters eingeführt.

Was ist unter einem zertifizierten Verwalter zu verstehen?

Hierzu wurde am 16. Dezember 2021 die Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter im Bundesgesetzblatt verkündet.
Grundsätzlich darf sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen, wer vor der Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.
Die Prüfung besteht aus einem schriftlichen und einem mündlichen Prüfungsteil. Eine bestimmte Art der Vorbereitung auf die Prüfung ist nicht vorgesehen.

Muss jeder WEG-Verwalter zertifiziert sein?

Nein, die grundsätzlich notwendige Erlaubnis nach § 34 c GewO sieht keine zwingende Sachkunde vor, um die Tätigkeit ausüben zu dürfen.  Das heißt WEG-Verwalter dürfen grundsätzlich auch zukünftig ohne die Prüfung der Tätigkeit nachgehen. Jedoch können die Eigentümer nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen. 

Ist die Zertifizierung Voraussetzung für die Erteilung einer Erlaubnis nach § 34 c der Gewerbeordnung als Wohnimmobilienverwalter?

Nein, die Zertifizierung ist keine Voraussetzung für die Erteilung der Erlaubnis nach § 34 c der Gewerbeordnung. Die Tätigkeit als Verwalter ist deshalb auch dann gewerberechtlich zulässig, wenn der Verwalter über kein Zertifikat verfügt. 

Ausnahmen für Kleingemeinschaften mit Eigenverwaltung

Zudem besteht eine Ausnahme in kleineren Anlagen für Fälle der sogenannten Eigenverwaltung.
Diese Ausnahme setzt voraus, dass die Anlage aus weniger als neun Sondereigentumsrechten besteht und ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde.
Denn in solchen Kleinanlagen nimmt der Verwaltungsaufwand typischerweise einen geringeren Umfang ein. Ein Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht jedoch auch in solchen Anlagen, wenn mindestens ein Drittel der Wohnungseigentümer dies verlangt. 
Diese Voraussetzung stellt sicher, dass der als Verwalter tätige Wohnungseigentümer über hinreichenden Rückhalt in der Gemeinschaft verfügt.

Was gilt für juristische Personen und Personengesellschaften?

Auch für Juristische Personen und Personengesellschaft ist eine Möglichkeit vorgesehen sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen zu dürfen.
Dies ist der Fall, wenn die Beschäftigten, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind, die Prüfung zum zertifizierten Verwalter bestanden haben oder nach § 7 der Prüfungsverordnung einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind. Unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung beschäftigt ist der Verordnungsbegründung zufolge, wer Eigentümerversammlungen leitet oder außerhalb einer Versammlung Entscheidungen als Verwalter trifft.
Personen, die Tätigkeiten wie Sekretariat, Buchhaltung oder Hausmeisterarbeiten ausführen, müssen daher keine Prüfung ablegen; dasselbe gilt für Personen, die ausschließlich Leitungsfunktionen wahrnehmen, ohne konkret mit der WEG-Verwaltung befasst zu sein.

Gibt es Übergangsfristen?

Ab 01.12.2023 können Wohnungseigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangen.
Verwalter die bereits bei Inkrafttreten der WEG-Reform am 01.12.2020 schon bestellt waren, gelten gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaft bis zum 01.06.2024 als zertifizierter Verwalter.

Müssen Sie sich als zertifizierter Verwalter weiterbilden?

Ja, die im Jahr 2018 eingeführte Weiterbildungspflicht bleibt von den neuen Regelungen zum zertifizierten Verwalter unberührt. 

Gibt es Befreiungen von der Prüfungspflicht?

Mit Verkündung der Prüfungsverordnung steht auch fest, wer von der Prüfungspflicht befreit ist und sich aufgrund einer gleichgestellten Qualifikation ebenso als „zertifizierter Verwalter“ bezeichnen darf. Dies regelt § 7 der Prüfungsverordnung. Dem zertifizierten Verwalter ist hiernach gleichgestellt, wer:
  • die Befähigung zum Richteramt,
  • eine abgeschlossene Berufsausübung zur Immobilienkauffrau oder zum Immobilienkaufmann, zur Kauffrau oder zum Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft,
  • Einen anerkannten Abschluss Geprüfter Immobilienfachwirt/Geprüfte Immobilienfachwirtin oder
  • Einen Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt besitzt.

Gibt es bereits Prüfungen?

Die Ausgestaltung und Organisation der Prüfung ist derzeit IHK-übergreifend in der Abstimmung. Sobald feststeht, wo und zu welchen Terminen die Prüfung absolviert werden kann, werden wir darüber informieren. Weitere Infos zur kommenden Sachkundeprüfung zum zertifizierten Verwalter finden Sie hier.

Wie läuft die Prüfung ab?

Der Rahmenplan (PDF-Datei · 522 KB) für die Prüfung zum zertifizierten Verwalter beschreibt Lernziele und Lerninhalte in vier Themenbereichen:
  1. Grundlagen der Immobilienwirtschaft
  2. Rechtliche Grundlagen
  3. Kaufmännische Grundlagen
  4. Technische Grundlagen 
Die Prüfung setzt sich aus einem schriftlichen und einem mündlichen Teil zusammen.
Die Teilnahme am mündlichen Teil der Prüfung setzt das Bestehen des schriftlichen Teils voraus.
Der schriftliche Teil dauert 90 Minuten. Der mündliche Teil dauert mindestens 15 Minuten und soll sich zumindest auf das Wohnungseigentumsgesetz beziehen.