Wohnimmobilienverwalter/-in

Wohnimmobilienverwalter /-in § 34 c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO
Selbständige Wohnimmoblienverwalter/-innen benötigen zur Geschäftsausübung eine besondere Genehmigung, die sogenannte Maklererlaubnis nach § 34 c der Gewerbeordnung (GewO).
Wohnimmobilienverwalter ist, wer Immobilien für Dritte nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) oder als Mietverwalter verwalten will. Das bedeutet, wenn Sie gewerbsmäßig das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern im Sinne des § 1 Absatz 2, 3, 5 und 6 des Wohnungseigentumsgesetzes oder für Dritte Mietverhältnisse über Wohnräume im Sinne des § 549 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verwalten (Wohnimmobilienverwalter) wollen, benötigen Sie eine Erlaubnis als Wohnimmobilienverwalter nach § 34 c Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 GewO.
Hiervon nicht betroffen ist z. B., wer ausschließlich eigene Immobilien verwaltet. Zudem sind von der Erlaubnispflicht Verwalter befreit, die als Miteigentümer das gemeinschaftliche Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft verwalten.
Welche Tätigkeiten fallen unter die Erlaubnispflicht als Wohnimmobilienverwalter?
  • Gewerbsmäßige Wohnungseigentumsverwaltung (WEG-Verwaltung)
  • Gewerbsmäßige Verwaltung von Mietwohnungen für Dritte
Welche Tätigkeiten sind von der Erlaubnispflicht nicht erfasst?
  • Verwaltung eigener Wohnungen (= Verwaltung eigenen Vermögens)
  • Verwaltung von Gewerbeimmobilien und Grundstücken
  • nicht gewerbsmäßige Wohnimmobilienverwaltung
Wann ist von einer gewerblichen Tätigkeit auszugehen?
Hierzu hat der Gesetzgeber in der Gesetzesbegründung (BR-Drs. 496/16, S. 13/14) wie folgt Stellung genommen:
„Von der neu eingeführten Erlaubnispflicht nicht erfasst wird die nicht gewerbsmäßige Verwaltung von Wohnungseigentum durch die Eigentümergemeinschaft selbst oder die nicht gewerbsmäßige Verwaltung, zum Beispiel durch einen Miteigentümer, durch einen Verwandten oder näheren Bekannten eines Wohnungseigentümers. Bei solchen Fällen wird es sich regelmäßig um kleinere Gemeinschaften handeln, die entschieden haben, das Wohnungseigentum nicht gewerbsmäßig verwalten zu lassen. Gewerbsmäßig ist die Tätigkeit des Verwalters dann, wenn sie selbständig ausgeübt wird, auf Gewinnerzielung gerichtet und auf eine gewisse Dauer angelegt ist, also nicht nur gelegentlich ausgeübt wird. Die bloße Verwaltung eigenen Vermögens ist von der Definition der Gewerbsmäßigkeit ausgeschlossen.“
Gewerbsmäßigkeit wird in der Regel dann vorliegen, wenn Gewinnerzielungsabsicht vorliegt, also z. B. regelmäßig ein monatlicher Betrag für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums von den Eigentümern verlangt wird.
Ein weiteres Indiz für eine gewerbsmäßige Verwaltung liegt vor, wenn der Verwalter nicht selbst als Miteigentümer (oder Verwandter eines Miteigentümers) an dem jeweiligen Wohnungseigentum beteiligt ist, die Verwaltung also ausschließlich für Dritte und gegen Entgelt erfolgt. Die nicht gewerbliche Verwaltung von Wohnungs-eigentum wird sich zudem regelmäßig auf ein oder ggf. sehr wenige Objekte beschränken, die im (Mit-)Eigentum des Verwalters oder eines Verwandten stehen.
Ein Schwellenwert wie z. B. xy verwaltete Einheiten zur Abgrenzung zwischen einer gewerbsmäßigen und damit erlaubnispflichtigen und einer nicht gewerblichen Tätigkeit ist hingegen nicht geeignet. Ein solcher Schwellenwert ist volatil und müsste beständig überprüft werden – sowohl hinsichtlich der Frage, ob der Schwellenwert anzupassen ist also auch hinsichtlich der (nur rückwirkend zu beantwortenden) Frage, ob der Verwalter den Schwellenwert im jeweiligen Kalenderjahr überschritten hat oder nicht.
Ausnahmen von der Erlaubnispflicht:
Kreditinstitute, für die eine Erlaubnis nach § 32 Absatz 1 des Kreditwesengesetzes (KWG) erteilt wurde und Zweigstellen von Unternehmen im Sinne des § 53b Absatzes 1 Satz 1 KWG sind von der Erlaubnispflicht für Wohnimmobilienverwalter ausgenommen.
Weiterbildungspflicht
Seit August 2018 besteht für Wohnimmobilenverwalter eine Weiterbildungspflicht gemäß § 34 c Abs. 2a GewO. Danach müssen sich Wohnimmobilienverwalter in einem Umfang von 20 Zeitstunden innerhalb von drei Kalenderjahren weiterbilden. Die Weiterbildungspflicht trifft auch die mitwirkenden Beschäftigten, die unmittelbar erlaubnispflichtige Tätigkeiten ausüben.
Was gilt für Angestellte von selbständigen Wohnimmobilienverwaltern?
Angestellte selbständiger Wohnimmobilienverwalter benötigen keine eigene Erlaubnis. Beachten Sie aber bitte die Hinweise zur Weiterbildungspflicht.
Berufshaftpflichtversicherung für Wohnimmobilienverwalter
Die Mindestversicherungssumme beträgt 500.000 Euro für jeden Versicherungsfall und 1.000.000 Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres.
Aufsichtsbehörde muss ab 01.08.2018 im Impressum stehen
Fehlerhafte Angaben im Internet-Impressum können nach wie vor zu wettbewerbsrechtlichen Abmahnungen führen, die bei Beachtung der gesetzlichen Vorgaben vermeidbar sind.
Verwalter von Ferienwohnungen – erlaubnispflichtig oder nicht?
Die gewerbsmäßige Verwaltung von Ferienwohnungen und Ferienhäusern für Dritte fällt unter die Erlaubnispflicht nach § 34 c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO.
Ferienwohnungen und Ferienhäuser sind Mietverhältnisse über Wohnraum im Sinne des § 549 BGB.
Die Verwaltung der eigenen Ferienwohnungen/Ferienhaus/-häuser fällt dagegen nicht unter die Erlaubnispflicht. Es handelt sich hierbei nicht um eine gewerbsmäßige Tätigkeit, sondern um die Verwaltung eigenen Vermögens. Es fehlt hier an dem Tatbestand „für Dritte“.
Zertifizierter Verwalter
Die WEG-Reform ist seit dem 1. Dezember 2020 in Kraft. Das Gesetz hat deutliche Veränderungen für WEG-Verwalter mit sich gebracht. Unter anderem wurde ein Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters eingeführt.
Weitere Informationen für zertifizierte Wohnimmobilienverwalter finden Sie hier.