Vertragsrecht

Gewerbemietvertrag: Darauf sollten Unternehmen achten

von Eva Schönmetzler | Aktualisiert am:

Ein Gewerbemietvertrag regelt die Vermietung von Räumen, die nicht zu Wohnzwecken, sondern für geschäftliche oder berufliche Zwecke genutzt werden. Für Unternehmen ist eine sorgfältige Vertragsgestaltung besonders wichtig, weil viele zwingende Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts im Gewerberaummietrecht nicht gelten. Gleichwohl ist der Vertrag nicht „schutzlos“: Allgemeines Mietrecht etc. und die Rechtsprechung setzen wichtige Grenzen.

Was ist bei Formularmietverträgen zu beachten?

Gewerberaummietverträge werden häufig als Formularmietverträge abgeschlossen. Solche Vertragsbedingungen unterliegen grundsätzlich der Kontrolle der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), wenn sie für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert und von einer Vertragspartei gestellt werden. Klauseln in AGB sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner unangemessen benachteiligen oder wesentliche Rechte und Pflichten so einschränken, dass der Vertragszweck gefährdet wird.

Für Unternehmen bedeutet das, dass auch im Gewerbemietrecht nicht alle vertraglichen Klauseln wirksam sind. Besonders sorgfältig zu prüfen sind etwa Regelungen zu Betriebspflichten, Sortimentsbindungen, Konkurrenzschutz, Schönheitsreparaturen, Nebenkosten, Instandhaltung und Kündigungsrechten.

Welche Form gilt für langfristige Gewerbemietverträge?

Seit dem 1. Januar 2025 gilt für Gewerbemietverträge, die länger als ein Jahr laufen, grundsätzlich die Textform. § 578 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ordnet für Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume an, dass § 550 BGB mit der Maßgabe anzuwenden ist, dass ein länger als ein Jahr laufender Mietvertrag, der nicht in Textform geschlossen wird, als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt.
Textform bedeutet, dass die Erklärung lesbar sein muss, die Person des Erklärenden nennen ist und auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden kann. Dazu können insbesondere E-Mails, elektronische Dokumente oder Faxnachrichten gehören.
Beachte: Ein Formmangel macht den Vertrag nicht automatisch unwirksam. Der Vertrag gilt dann aber als unbefristet und kann nach den gesetzlichen Kündigungsfristen ordentlich gekündigt werden.

Wer sollte als Vertragspartei genannt werden?

Vertragspartner können natürliche Personen, Kapitalgesellschaften, Personengesellschaften oder Körperschaften des öffentlichen Rechts sein. Im Vertrag sollten die Parteien vollständig und korrekt bezeichnet werden.
Mieter sollten prüfen, ob der Vermieter Eigentümer ist oder zur Vermietung berechtigt ist. Sinnvoll sind ein aktueller Grundbuchauszug oder eine Vollmacht. Ist der Vermieter nicht verfügungsberechtigt, kann dies erhebliche Risiken für den Bestand und die Durchsetzung des Mietverhältnisses auslösen.

Wie genau muss der Mietgegenstand beschrieben werden?

Der Mietgegenstand sollte präzise beschrieben werden.
Dazu gehören insbesondere:
  • genaue Lage der Mieträume,
  • Quadratmeterzahl,
  • Nebenräume wie Keller, Lager, Toiletten oder Stellplätze,
  • gemeinschaftlich nutzbare Flächen
  • Grundriss oder Lageplan als Anlage,
  • technische Ausstattung und Übergabezustand.

Je genauer die Beschreibung, desto geringer ist das Risiko späterer Streitigkeiten über Fläche, Nutzbarkeit oder Nebenräume.

Warum ist der Vertragszweck so wichtig?

Der Vertragszweck bestimmt, welche Nutzung erlaubt ist. Für Mieter kann eine offene Formulierung vorteilhaft sein, weil sie mehr Flexibilität bei Sortiment, Geschäftsmodell oder Dienstleistungen bietet. Vermieter bevorzugen häufig eine enge Zweckbindung, um Nutzungskonflikte, behördliche Risiken und Konkurrenzsituationen zu vermeiden.
Bei genehmigungspflichtigen Gewerben wie etwa bei Gastronomiebetrieben, sollte ausdrücklich geregelt werden, wer für behördliche Genehmigungen verantwortlich ist. Die bloße Angabe eines Nutzungszwecks bedeutet nicht automatisch, dass alle öffentlich-rechtlichen Genehmigungen vorliegen.

Gibt es automatisch Konkurrenzschutz?

Ein Konkurrenzschutz kann ausdrücklich vereinbart werden. Darüber hinaus kann im Gewerberaummietrecht auch ohne ausdrückliche Regelung ein sogenannter vertragsimmanenter Konkurrenzschutz bestehen. Der Vermieter darf dann unter Umständen keine unmittelbar konkurrierenden Betriebe in demselben Gebäude oder in unmittelbarer Nähe zulassen, wenn dies den vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters beeinträchtigt.
Dieser Schutz ist aber nicht grenzenlos. Der Vermieter muss dem Mieter nicht jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb fernhalten. Entscheidend sind Vertragszweck, Hauptsortiment, räumliche Nähe, berechtigte Verkehrserwartung und die Umstände des Einzelfalls.

Wie lange läuft ein Gewerbemietvertrag und wann kann gekündigt werden?

Bei unbefristeten Mietverhältnissen über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahrs zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig. Abweichende Kündigungsfristen können vertraglich vereinbart werden.
Bei befristeten Mietverhältnissen ist eine ordentliche Kündigung während der Festlaufzeit grundsätzlich ausgeschlossen, sofern kein vertragliches Kündigungsrecht vereinbart wurde. Eine außerordentliche fristlose Kündigung bleibt bei wichtigem Grund möglich.
Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn einer Vertragspartei unter Berücksichtigung aller Umstände die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Beispiele sind erheblicher Zahlungsverzug, unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte, erhebliche Vertragsverletzungen oder die Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs.
Wirtschaftliche Schwierigkeiten des Mieters oder die Aufgabe des Geschäftsbetriebs reichen regelmäßig nicht ohne Weiteres für eine fristlose Kündigung aus.

Was bringen Verlängerungs- und Optionsklauseln?

Verlängerungs- und Optionsklauseln sichern Planungssicherheit. Eine Option gibt dem Mieter meist das Recht, den Vertrag einseitig zu verlängern. Für Unternehmen ist wichtig, Fristen, Form der Ausübung und Beginn der Optionsfrist eindeutig zu regeln.
Auch Untervermietungsrechte, Nachmieterklauseln oder Regelungen zur Übertragung des Mietvertrags können sinnvoll sein, insbesondere bei Unternehmensverkauf, Umstrukturierung oder Standortwechsel.

Wie frei kann die Miete vereinbart werden?

Die Miethöhe ist bei Gewerberäumen grundsätzlich frei verhandelbar. Eine wohnraummietrechtliche Mietpreisbremse gilt nicht. Grenzen ergeben sich aber aus allgemeinen Vorschriften, insbesondere aus § 138 BGB. Danach sind sittenwidrige Rechtsgeschäfte und Wucher nichtig, etwa wenn ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung unter Ausbeutung einer Zwangslage oder Unerfahrenheit vereinbart wird.
Die Miete ist nach § 535 Abs. 2 BGB vom Mieter zu entrichten. Üblich ist eine monatliche Vorauszahlung, häufig zu Beginn des Monats.

Gibt es eine gesetzliche Obergrenze für die Kaution?

Eine gesetzliche Obergrenze wie bei Wohnraummietverhältnissen gibt es im Gewerbemietrecht nicht. Die Höhe der Kaution ist verhandelbar. Sie sollte aber angemessen sein und im Vertrag klar geregelt werden, etwa als Barkaution, Bankbürgschaft oder Patronatserklärung.
Ob die Kaution verzinst werden muss, sollte ausdrücklich geregelt werden. Fehlt eine klare Vereinbarung, kann Streit über Anlage, Verzinsung und Rückzahlung entstehen.

Welche Mieterhöhungsklauseln sind möglich?

Mieterhöhungen sind vor allem möglich, wenn der Vertrag entsprechende Regelungen enthält.
In Betracht kommen insbesondere:
  • Staffelmiete,
  • Indexmiete oder Wertsicherungsklausel,
  • Umsatzmiete,
  • Änderungskündigung bei unbefristeten Verträgen.
Bei Staffelmieten werden künftige Mietsteigerungen bereits bei Vertragsschluss festgelegt. Bei Indexmieten wird die Miete an einen Index, häufig den Verbraucherpreisindex, gekoppelt. Bei Umsatzmieten hängt ein Teil der Miete vom Umsatz des Mieters ab. Hier sollten Mindestmiete, Höchstmiete, Nachweispflichten und Prüfungsrechte klar geregelt werden.
Mietzahlungsansprüche unterliegen grundsätzlich der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren. Die Frist beginnt regelmäßig mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger Kenntnis von den anspruchsbegründenden Umständen hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit haben müsste.

Wer trägt die Nebenkosten?

Nach dem gesetzlichen Grundmodell trägt der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten. Nebenkosten können aber vertraglich auf den Mieter umgelegt werden. Fehlt eine Umlagevereinbarung, sind die Betriebskosten grundsätzlich mit der Miete abgegolten.
Im Gewerbemietrecht besteht erheblicher Gestaltungsspielraum. Der Vertrag sollte die umlagefähigen Kostenarten und den Verteilerschlüssel möglichst genau bezeichnen.
Umlagefähig können insbesondere sein:
  • Wasser und Abwasser,
  • Heizung und Warmwasser,
  • Aufzug,
  • Straßenreinigung und Müllabfuhr,
  • Gebäudereinigung,
  • Gartenpflege,
  • Schornsteinreinigung,
  • Grundsteuer,
  • Sach- und Haftpflichtversicherungen,
  • Hausmeister,
  • Verwaltungskosten,
  • Wartung technischer Anlagen,
  • Klimaanlage.
Nebenkostenvorauszahlungen können nach Abrechnungsreife regelmäßig nicht mehr isoliert verlangt werden. Dann ist über die Nebenkosten abzurechnen.

Wer ist für Instandhaltung und Instandsetzung verantwortlich?

Grundsätzlich muss der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und während der Mietzeit erhalten. Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten können im Gewerbemietrecht teilweise auf den Mieter übertragen werden. In Formularverträgen unterliegt dies jedoch der AGB-Kontrolle.
Schönheitsreparaturklauseln müssen sorgfältig formuliert werden. Starre Fristenpläne, die Renovierungen unabhängig vom tatsächlichen Zustand verlangen, können unwirksam sein. Der BGH hat dies auch für Gewerberaummietverträge bestätigt.
Umbauten, Einbauten und Rückbaupflichten sollten ausdrücklich geregelt werden. Auch bei Zustimmung des Vermieters kann eine Rückbaupflicht bestehen, wenn der Vertrag dies vorsieht oder sich dies aus den Umständen ergibt.

Darf der Mieter untervermieten?

Ohne Erlaubnis des Vermieters darf der Mieter den Gebrauch der Mietsache grundsätzlich nicht einem Dritten überlassen, insbesondere nicht untervermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, kann der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund liegt.
Für Unternehmen empfiehlt sich eine ausdrückliche Regelung zur Untervermietung, Konzernnutzung, Aufnahme weiterer Nutzer oder Übertragung des Mietvertrags. Dies ist besonders wichtig bei Expansion, Umstrukturierung oder Unternehmensverkauf.

Muss der Vermieter einen Nachmieter akzeptieren?

Grundsätzlich ist der Vermieter nicht verpflichtet, einen vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren. Ein Anspruch des Mieters besteht nur, wenn dies vertraglich vereinbart ist oder besondere Umstände vorliegen.
Gerade bei langfristigen befristeten Verträgen sollte daher ausdrücklich geregelt werden, ob der Mieter einen Nachmieter stellen darf und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter die Zustimmung verweigern kann. Sinnvoll sind Kriterien wie Bonität, Zuverlässigkeit, Branchenkonzept und Nutzungszweck.

Was gilt bei Rückgabe der Räume?

Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Mieter die Mietsache zurückgeben. Hat der Mieter die Räume einem Dritten überlassen, kann der Vermieter die Rückgabe auch von diesem verlangen.
Der Vertrag sollte regeln, in welchem Zustand die Räume zurückzugeben sind.
Empfehlenswert sind klare Bestimmungen zu:
  • Rückbau von Einbauten,
  • Renovierungspflichten,
  • Reinigung, etwa „besenrein“,
  • Schlüsselrückgabe,
  • Übergabeprotokoll
  • Entschädigung für vom Vermieter übernommene Einbauten.

Was sollten Unternehmen besonders prüfen?

Unternehmen sollten bei Gewerbemietverträgen vor allem folgende Punkte prüfen:
  • korrekte Vertragsparteien und Vertretungsbefugnisse,
  • genaue Beschreibung der Mietflächen,
  • zulässiger Nutzungszweck,
  • Textform bei langfristigen Verträgen,
  • Laufzeit, Kündigung und Optionen,
  • Miete, Nebenkosten und Kaution,
  • Instandhaltung, Schönheitsreparaturen und Rückbau,
  • Untervermietung und Nachmieter,
  • Konkurrenzschutz und Sortimentsbindung,
  • behördliche Genehmigungen und öffentlich-rechtliche Nutzbarkeit.
Gerade weil im Gewerbemietrecht viel vertraglich gestaltet werden kann, entscheidet die Vertragsfassung häufig darüber, ob spätere Konflikte vermieden oder rechtssicher gelöst werden können.
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