Gewerbemietvertrag

Ein Gewerbemietvertrag regelt die Vermietung von Geschäftsräumen und unterscheidet sich deutlich von Wohnraummietverträgen. Da er nicht den gesetzlichen Mieterschutzvorschriften unterliegt, ist eine sorgfältige Vertragsgestaltung besonders wichtig, um spätere Konflikte zu vermeiden.

Mietvertrag - Vertragsgestaltung

Geschäftsraummietverträge werden häufig als Formularmietverträge abgeschlossen. Sie unterliegen den Vorschriften über Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB). Bei gewerblichen Mietern erfolgt jedoch nur eine Inhaltskontrolle. Klauseln sind dann unwirksam, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligen oder wesentliche gesetzliche Rechte und Pflichten so einschränken, dass der Vertragszweck gefährdet wird. Ein solcher Fall liegt vor, wenn zentrale gesetzliche Schutzvorschriften umgangen werden.

Textformerfordernis

Seit dem 1. Januar 2025 gilt für Gewerbemietverträge, die länger als ein Jahr laufen, die Textform statt der bisherigen Schriftform.
Textform nach § 126b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) bedeutet: Die Erklärung muss lesbar sein, den Absender erkennen lassen und auf einem dauerhaften Datenträger gespeichert werden können wie zum Beispiel per E-Mail, Fax oder elektronischem Dokument.
Beachte: Wird die Textform nicht eingehalten, ist der Vertrag nicht automatisch unwirksam. Er gilt jedoch als unbefristet und kann frühestens ein Jahr nach Beginn der Nutzung gekündigt werden.

Vertragsparteien

Vertragspartner können natürliche oder juristische Personen, Personengesellschaften oder Körperschaften des öffentlichen Rechts sein. Mieter sollten sich stets davon überzeugen, dass der Vermieter tatsächlich Eigentümer der Räume ist oder zur Vermietung berechtigt ist. Ein Grundbuchauszug oder eine schriftliche Vollmacht bieten hier Sicherheit. Ist der Vermieter nicht berechtigt, kann der Eigentümer die Herausgabe der Räume verlangen.

Mietgegenstand

Eine präzise Beschreibung der Mieträume ist entscheidend, denn nur die im Vertrag genannten Flächen sind Gegenstand der Vermietung.
Empfehlenswert sind:
  • genaue Flächenangabe (Quadratmeterzahl)
  • Aufzählung aller Nebenräume (z. B. Keller, Toiletten, Lagerräume)
  • Einbeziehung einer Skizze oder eines Grundrisses

Gerade bei genehmigungspflichtigen Gewerben kann die Angabe der Betriebsart im Vertrag als Zusicherung des Vermieters gewertet werden, dass die Räume für diesen Zweck geeignet sind, z. B. bei einer Gaststätte im Hinblick auf das Gaststättengesetz.

Vertragszweck

Der Vertragszweck ist für beide Seiten von Bedeutung:
  • Mieter profitieren oft von einer offenen Formulierung, um flexibel auf Marktveränderungen reagieren und z. B. ihr Sortiment anpassen zu können.
  • Vermieter bevorzugen meist eine präzise Festlegung der Nutzung, um unerwünschte Nutzungsänderungen zu verhindern.

Ein Konkurrenzschutz, der verhindert, dass ähnliche Geschäfte im selben Objekt eröffnet werden, sollte ausdrücklich im Vertrag geregelt werden. Gesetzlich besteht ein solcher Schutz nicht automatisch.
Beachte: Die gewerbliche Nutzung von Wohnraum ist nur mit Zustimmung des Vermieters erlaubt. Ohne bauliche Änderungen und wenn keine Belästigungen für andere Mieter entstehen, kann der Vermieter zur Duldung verpflichtet sein.

Vertragsdauer und Kündigung

Die Vertragslaufzeit beeinflusst direkt die Kündigungsmöglichkeiten sowie die Möglichkeit, während der Laufzeit die Miete zu ändern.

Unbefristete Mietverhältnisse
Die ordentliche Kündigung muss spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des folgenden Kalendervierteljahres erklärt werden (§ 580a Abs. 2 BGB). Das ergibt eine Kündigungsfrist von etwa sechs Monaten.
Beachte: Abweichende Fristen können vertraglich vereinbart werden.
Eine fristlose Kündigung ist nur aus wichtigem Grund möglich.
Hierzu zählen u. a.:
  • erhebliche Vertragsverletzungen
  • Zahlungsverzug
  • vertragswidrige Nutzung der Räume
  • Nichtgewährung des Gebrauchs durch den Vermieter
  • Gesundheitsgefährdung

Die bloße Aufgabe der gewerblichen Tätigkeit oder wirtschaftliche Schwierigkeiten reichen nicht aus.

Befristete Mietverhältnisse
Während der festen Laufzeit ist eine Kündigung nur aus wichtigem Grund möglich, falls nichts anderes vertraglich geregelt ist.
Alternativen zur vorzeitigen Beendigung:
  • Aufhebungsvertrag
  • Untervermietung (mit Zustimmung des Vermieters)
  • Stellung eines Nachmieters (ebenfalls nur mit Zustimmung des Vermieters)

Tipp: Es ist sinnvoll, das Recht zur Stellung eines Nachmieters oder zur Untervermietung vertraglich festzulegen.

Verlängerungs- und Optionsklauseln
Viele Gewerbemietverträge enthalten Klauseln zur Verlängerung oder Optionen, die eine automatische Vertragsverlängerung oder ein einseitiges Verlängerungsrecht des Mieters vorsehen. Optionen erhöhen die Flexibilität, insbesondere für Mieter, die sich die Möglichkeit offenhalten wollen, ihr Geschäft fortzuführen oder den Standort zu wechseln.

Auch Rechte auf Untervermietung oder die Aufnahme weiterer Mieter sichern dem Mieter Flexibilität, insbesondere bei Verkauf des Unternehmens oder bei veränderter Marktsituation.

Mietzins und Kaution

Die Höhe der Miete kann frei vereinbart werden. Anders als bei Wohnraum gibt es bei Geschäftsraummietverträgen keine Mietpreisbindung. Grenzen setzt lediglich der sittenwidrige Wucher, der vorliegt, wenn ein Vermieter eine Zwangslage oder Unerfahrenheit des Mieters ausnutzt.
  • Der Mietzins ist meist monatlich im Voraus fällig.
  • Die Kaution ist frei verhandelbar. Eine gesetzliche Obergrenze wie bei Wohnraum (max. drei Monatsmieten) gibt es nicht. Üblich ist jedoch eine angemessene Höhe.
  • Die Kaution muss verzinst werden, falls nichts anderes vereinbart wurde. Der Zinssatz orientiert sich an Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist.

Mieterhöhungsklauseln

Eine Mieterhöhung ist möglich, wenn:
  • eine entsprechende Vereinbarung im Vertrag steht,
  • eine Index- oder Staffelmiete vereinbart wurde
  • der Vermieter eine Änderungskündigung ausspricht

Staffelmiete: Hier wird bereits bei Vertragsschluss eine feste Steigerung der Miete zu bestimmten Zeitpunkten vereinbart.

Wertsicherungsklausel: Die Miete wird automatisch angepasst, wenn sich ein vereinbarter Index (z. B. Verbraucherpreisindex) verändert.

Umsatzmiete: Neben einer festen Grundmiete wird ein Mietanteil gezahlt, der sich nach dem erzielten Umsatz richtet. Sinnvoll ist hier die Vereinbarung von Mindest- und Höchstmieten, um Planungssicherheit zu schaffen. Aufgrund des Nachweisaufwands ist die Umsatzmiete jedoch eher die Ausnahme.
Tipp: Ansprüche auf Mietzahlungen verjähren nach drei Jahren ab Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.

Nebenkosten

Nebenkosten trägt grundsätzlich der Vermieter, es sei denn, der Vertrag regelt ausdrücklich etwas anderes. Fehlt eine Vereinbarung, sind alle Betriebskosten bereits durch die Miete abgegolten.

Im Gewerberaummietrecht gibt es viel Gestaltungsspielraum. Häufig werden zahlreiche Kosten auf den Mieter umgelegt. Wichtig ist eine detaillierte Aufstellung im Vertrag, inklusive Verteilerschlüssel (z. B. nach Fläche, Verbrauch).
Übertragbare Nebenkosten können sein:
  • Wasser- und Abwasserkosten
  • Heiz- und Warmwasserkosten (Diese müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden,vgl. § 2 Heizkostenverordnung)
  • Aufzugskosten
  • Straßenreinigung und Müllabfuhr
  • Hausreinigung und Schädlingsbekämpfung
  • Gartenpflege
  • Schornsteinreinigung
  • Grundsteuer
  • Versicherungen (Sach- und Haftpflicht)
  • Hausmeisterkosten
  • Verwaltungskosten
  • Kosten für Klimaanlage

Nebenkosten sind erst fällig, wenn eine ordnungsgemäße Abrechnung vorliegt, die folgende Punkte enthalten muss:
  • Aufstellung der Kostenarten
  • Mitteilung der Verbrauchswerte (falls nach Verbrauch abgerechnet wird)
  • Erläuterung des Verteilerschlüssels
  • Verrechnung der geleisteten Vorauszahlungen

Instandsetzung und Instandhaltung

Grundsätzlich obliegt dem Vermieter die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume. Durch individuelle Vereinbarung können diese Pflichten jedoch – ganz oder teilweise – auf den Mieter übertragen werden.
Beachte: Starre Fristen für Schönheitsreparaturen (z. B. „alle drei Jahre“) sind nach der Rechtsprechung des BGH (Az. XII ZR 84/06) unzulässig, weil sie die tatsächliche Abnutzung der Räume nicht berücksichtigen und den Mieter unangemessen benachteiligen.
Mieter sollten Umbauten oder Einbauten sorgfältig vertraglich regeln. Auch bei Zustimmung des Vermieters kann dieser verlangen, dass Umbauten beim Auszug wieder entfernt werden, selbst wenn sie vom Vormieter übernommen wurden.

Untervermietung und Nachmieter

Dem Mieter ist die Untervermietung der Mieträume grundsätzlich nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Vermieters gestattet. Es ist daher sinnvoll, Regelungen zur Untervermietung ausdrücklich im Mietvertrag festzuhalten, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Selbst wenn eine Erlaubnis erteilt wurde, kann der Vermieter diese bei Vorliegen eines berechtigten Interesses nachträglich einschränken oder widerrufen. Fehlt hingegen eine vertragliche Regelung und verweigert der Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung ohne hinreichenden Grund, kann der Mieter zur Kündigung des Mietvertrags berechtigt sein.
Grundsätzlich ist der Vermieter nicht verpflichtet, einen vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren. Gerade bei befristeten Mietverträgen, bei denen der Mieter sich nicht vorzeitig vom Vertrag lösen kann, oder bei unbefristeten Verträgen, bei denen Kündigungsfristen einzuhalten sind, empfiehlt es sich jedoch, sich im Mietvertrag ein Recht zur Stellung eines Nachmieters oder zur Untervermietung vertraglich zusichern zu lassen.
In diesen Fällen darf der Vermieter einen vorgeschlagenen Nachmieter nur dann ablehnen, wenn berechtigte Zweifel an dessen Zuverlässigkeit, Persönlichkeit oder finanziellen Leistungsfähigkeit bestehen.

Rückgabe des Mietobjekts

Mit Beendigung des Mietverhältnisses muss der Mieter die Räume zurückgeben. Ohne vertragliche Vereinbarung kann der Vermieter verlangen, dass Einbauten entfernt und der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt wird.

Tipp: Es empfiehlt sich, den Zustand der Räume bei Rückgabe ausdrücklich im Vertrag festzulegen – etwa zu:
  • Ein- und Ausbautenmöglichkeiten
  • Entschädigungszahlungen Reinigung („besenrein“)
  • Schlüsselrückgabe
  • Renovierungspflichten

Konkurrenzschutz

Ein Konkurrenzschutz besteht nicht automatisch. Er kann jedoch vereinbart werden, um zu verhindern, dass in demselben Objekt ein konkurrierendes Geschäft eröffnet wird. Relevant ist dieser Schutz vor allem, wenn der Erfolg eines Unternehmens stark vom Ausschluss unmittelbarer Konkurrenz abhängt.
Tipp: Möchte ein Mieter Konkurrenzschutz, sollte dieser ausdrücklich und möglichst präzise im Vertrag festgehalten werden, um späteren Streit zu vermeiden.

Stand: Juli 2025


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