Wohnungsbaupolitik

Wohnungsbaupolitik ist ein facettenreiches Themenfeld und aus unterschiedlichen Blickwinkeln relevant für die wirtschaftliche Prosperität unserer Standorte. Einer dieser Blickwinkel ist der der Fachkräftesicherung. Um Wirtschaftsstandorte positiv entwickeln zu können, bedarf es einer erfolgreichen Gewinnung und selbstverständlich auch des Haltens von Fachkräften für die Unternehmen vor Ort. Um bei den Gewinnungsbemühungen erfolgreich zu sein, benötigen Unternehmen ein für die Fachkräfte attraktives Angebot an Wohnraum.

Der in Teilen Schleswig-Holsteins vorherrschende Wohnraummangel schlägt sich auch zunehmend negativ auf die Fachkräftegewinnung nieder. Dabei gibt es von Standort zu Standort starke Unterschiede am Wohnungsmarkt. Wichtig ist jeweils die individuelle Situation zu betrachten und hierbei auch insbesondere die Verfügbarkeit unterschiedlicher Wohnformen sowie Wohnungsgrößen und das standortspezifische Mietenniveau zu analysieren. Allgemein lässt sich jedoch in einfachen Worten formulieren: Wenn die Fachkraft vor Ort kein annehmbares Angebot an Wohnraum vorfindet, entscheidet sie sich im Zweifel gegen diesen Arbeitgeber. Um diesen für den Wirtschaftsstandort Schleswig-Holstein negativen Mechanismus abzumildern, benötigt es mehr Wohnraum bzw. das passende Angebot an den entsprechenden Standorten. In diesem Positionspapier sind hierfür Ansatzpunkte definiert.

In der Nachhaltigkeitsstrategie des Bundes wurde beschlossen, dass die Flächenneuinanspruchnahme sukzessive bis 2050 auf Netto-Null gesenkt werden soll. Das Land Schleswig-Holstein hat im Jahr 2022 hierzu einen ersten Schritt in Richtung Zielerreichung gemacht, indem es im Landesentwicklungsplan einen landesplanerischen Grundsatz formuliert hat. Es gilt aktuell im Land, dass bis 2035 die Flächenneuinanspruchnahme auf 3,5 h/Tag gesenkt werden soll. Um neue Wohnungen zu errichten, braucht es neben der notwendigen Nachverdichtung und Aufstockung auch neue Flächenausweisungen. Da für die Flächenberechnung alle Siedlungs- und Verkehrsflächen herangezogen werden – der Rahmen also denkbar groß gespannt wurde und insbesondere die großflächigen Anlagen der regenerativen Energieerzeugung einen großen Anteil der Flächenneuinanspruchnahme ausmachen, bedarf es einer Änderung dieser Berechnungssystematik. Flächen zur Erzeugung regenerativer Energien sollten gänzlich aus der Berechnungsgrundlage der Flächenneuinanspruchnahme herausgelöst werden.

Die Flächenkonkurrenz der einzelnen Nutzungsformen wird nicht nur durch die oben aufgeführten Effekte der Energiewende angefacht, sondern wird in Teilen auch durch regionalplanerische Vorgaben erzeugt. Beispielweise sind in den aktuellen Entwürfen der Regionalpläne weitreichende Festschreibungen von Regionalen Grünzügen geplant, die in den aktuellen Ausmaßen in Teilen des Landes dazu führen würden, dass Kommunen noch weniger Fläche für den Wohnungsbau bzw. allgemein für Siedlungsentwicklung zur Verfügung hätten. Hier fordern wir, dass die Grün-züge mit Augenmaß festgelegt werden, um auch weiterhin den Kommunen den notwendigen Spielraum zu geben, sich zu entwickeln. Eine weitere Festsetzung in den Regionalplänen sind die Grünzäsuren, die kleinräumiger sind, jedoch auch in ihrer Funktion die Ausweisung neuer Siedlungsflächen behindern. Auch hier fordern wir Anpassungen in den Regionalplänen.

Der Landesentwicklungsplan gibt für die Gemeinden in Schleswig-Holstein, die keine Schwer-punkte für Wohnungsbau sind, mit dem Wohnbaulichen Entwicklungsrahmen vor, in welchem Maße diese sich im Bereich des Wohnungsbaus weiterentwickeln können. Der Rahmen ist so aufgebaut, dass er langfristig das System der Zentralen Orte (dezentrale Konzentration) stützt und einer Zersiedelung entgegenwirkt. Im Jahr 2024 wurde eine Teilfortschreibung des LEPs gestartet, um den Rahmen anzupassen. Dabei wird es in Zukunft so sein, dass für die Berech-nung der Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern und neue Wohneinheiten in bestehenden Ge-bäuden nicht mehr mit 2/3 sondern mit ½ angerechnet werden und dieser Faktor auch generell auf kleine Wohneinheiten in flächensparender Bauweise Anwendung findet. Um besonders gute Rahmenbedingungen für die Umsetzung kleinerer Wohneinheiten im Ländlichen Raum zu schaf-fen, sollte darüber nachgedacht werden, den Wohnbaulichen Entwicklungsrahmen schritt-weise noch stärker daraufhin anzupassen, dass die betroffenen Gemeinden eine höhere Flexibilität bei der Ermöglichung kleiner Wohneinheiten erhalten.

Kommunen sollten im Rahmen ihrer Planungshoheit aktiv zur Schaffung von Planungsrecht bei-tragen, um für die Wohnungswirtschaft entsprechende Flächen zur Entwicklung von Wohnungsbau zur Verfügung stellen zu können. Dabei darf es jedoch keinesfalls dazu kommen, dass durch emissionsrechtliche Bedingungen die Situation für bestehende Unternehmen negativ beeinfluss werden oder Erweiterungspotenziale von einzelnen Unternehmen oder ganzen Gebieten nicht mehr gehoben werden können. Planungsrechtlich gesicherte Gewerbe- und Industriegebiete haben für die Prosperität eines Wirtschaftsstandortes eine enorme Bedeutung. Die Kommunalpolitik sollte sich daher in eine interne, politische Auseinandersetzung begeben, um die Verteilung zwischen Grünflächen und bebauten Flächen neu auszuhandeln und ggf. die bisherige Prioritätensetzung zu hinterfragen. Auch sollten hierbei Ortsrandlagen stärker betrachtet werden. Wichtig erscheint auch, dass kommunale Gremien das Marktgeschehen im Wohnungsbau realistisch einschätzen können, um vertretbare Vorgaben in Bezug auf Gestaltungsfragen oder die Parkplatzsituationen machen zu können.

Der im Herbst 2025 umgesetzte, sogenannte Bau-Turbo, der Änderungen im bundesgesetzlichen Rahmen beinhaltet, hatte einen starken Fokus auf die Nutzungsform Wohnen. Hier ist es wahrscheinlich, dass die beschlossenen Änderungen dazu beitragen, dass Konflikte zwischen Ge-werbe und Wohnen perspektivisch zunehmen. Daher fordern wir, die für Emissionsschutz relevante TA Lärm entsprechend anzupassen, um Unternehmen auch weiterhin nicht in ihren Entwicklungsmöglichkeiten einzuschränken.

Die Landesbauordnung definiert eine Vielzahl von Vorgaben, die teilweise von der Baubranche als zu einschränkend empfunden werden. Daher sollte konsequent darauf geachtet werden, dass die Vorgaben überwiegend sicherheitsrelevant sind und auch im Bereich der Sicherheit sollten die Festlegungen mit Augenmaß getroffen werden. Alle über den Bereich Sicherheit hinausgehenden Vorgaben sollten kritisch geprüft und ggf. gestrichen werden. Denkbar wäre es auch, Vorgaben zum Wohnkomfort abzuschwächen, um kostengünstiger bauen zu können oder nachträgliche Nutzungsänderungen leichter zu ermöglichen. Bspw. könnte das Herabsetzen der Deckenhöhe in Kellerräumen auf 2,20 Metern im Altbestand eine Stellschraube sein, insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten Umnutzungen zu Wohnen zu ermöglichen. Auch sollte bei zukünftigen Novellen noch stärker auf eine Harmonisierung der verschiedenen Landesbauordnungen geachtet werden; die Musterbauordnung ist hierbei ein sinnvolles Instrument. Das Land Schleswig-Holstein sollte den begrüßenswerten Weg der Vereinfachung des Bauordnungs-rechtes weiter beschreiten und die konsequente Überarbeitung der LBO forcieren.

Ein weiteres Problem ist, dass die Vorgaben, wenn sie Ermessensspielraum mit sich bringen, von den Verwaltungsmitarbeitern nur sehr eingeschränkt flexibel ausgelegt werden. Die Bauaufsichten sollten zu Servicestellen entwickelt werden, die als Partner von Entwicklungen agieren bspw. bei der Umnutzung bestehender Immobilien in Wohnnutzung. Für diese Transformation ist es essenziell, dass in den Behörden die verantwortlichen Leitungsebenen für eine flexiblere Auslegung der Vorgaben einstehen – hier bedarf es eines neuen Mindsets. Auch sollte die geplante Einführung des digitalen Bauantrages prioritär verfolgt werden.

Unabhängig von jeweiligem Planungs- bzw. Verfahrensschritt sollten gesetzliche Vorhaben für Fristen und verbindliche Zeitpläne eingeführt werden und bestehende Fiktionen auf möglichst viele Möglichkeiten im Planungs- und Genehmigungsprozess ausgeweitet werden. So wird Schnelligkeit erzeugt, die mit einer entsprechenden gesetzlichen Absicherung allen Beteiligten eine erhöhte Planbarkeit bietet.

Teilweise stellen Kommunen ihre Flächen nur noch über Erbbaurechte dem Wohnungsbau zur Verfügung. Durch diese Form der Flächenweitergabe ist es in Teilen für die Investoren im Wohnungsbau nicht attraktiv, Projekte umzusetzen; dies bezieht sich überwiegend auf die schwierigeren Finanzierungsmöglichkeiten. Diese Praxis sollte auf kommunaler Ebene kritisch hinter-fragt werden.

Um die im Bund und in Schleswig-Holstein gesetzten Ziele im Bereich des Klimaschutzes zu erreichen, muss auch der Wohnsektor hinsichtlich seines CO₂-Haushalts deutliche Veränderungsprozesse durchleben. Es kristallisiert sich heraus, dass es bei dieser notwendigen Transformation maßgeblich auf die Umstellung des Energiebezugs der Wohneinheit ankommt und das Thema der Energieeinsparung durch bauliche Maßnahmen eine kleinere Rolle spielt. Die Förderpolitik sollte hier entsprechend auf Bundesebene angepasst werden: steigende Bedeutung der Energiequelle und sinkende Bedeutung der Energieeinsparung.

In der bundesweiten Vergleichsbetrachtung fällt auf, dass Schleswig-Holstein eine hohe Grunderwerbssteuer hat. Hier sollte geprüft werden, ob diese Stellschraube zu einer besseren Finanzierbarkeit von Wohnraum neu justiert werden könnte.

Beschäftigtenwohnen kann ein Ansatz sein, dem Wohnungsmangel am Standort entgegenzuwirken. Als IHK Flensburg unterstützen wir Unternehmen und Initiativen mit Informations- und Austauschveranstaltungen und entsprechenden Informationsmaterialen.

Unternehmen können über verschiedene Wege ihren Beschäftigten Wohnraum zur Verfügung stellen. Dabei ist der klassische Werkswohnungsbau eine Option, hier werden Wohnungen direkt auf dem eigenen Grundstück gebaut und überwiegend von Betriebsangehörigen bewohnt. Als zweite Option gilt der Weg, dass Unternehmen mit Partnern aus der Wohnungswirtschaft gemeinsam Wohnraum schaffen und dann bspw. über Bezugsrechte Wohnraum für ihre Beschäftigten vorhalten. Die dritte Option ist eine weiterreichende Kooperation mit Partnern aus Wirtschaft und ggf. auch der öffentlichen Seite, um gemeinsam Wohnraum zu schaffen bspw. im Rahmen einer Genossenschaft.

Um bei den Gewinnungsbemühungen erfolgreich zu sein, benötigen Unternehmen ein für die Fachkräfte attraktives Angebot an Wohnraum.

Alle Unternehmen, denn: Der in Teilen Schleswig-Holsteins vorherrschende Wohnraummangel schlägt sich auch zunehmend negativ auf die Fachkräftegewinnung nieder. Dabei gibt es von Standort zu Standort starke Unterschiede am Wohnungsmarkt. Wichtig ist jeweils die individuelle Situation zu betrachten und hierbei auch insbesondere die Verfügbarkeit unterschiedlicher Wohnformen sowie Wohnungsgrößen und das standortspezifische Mietenniveau zu analysieren. Allgemein lässt sich jedoch in einfachen Worten formulieren: Wenn die Fachkraft vor Ort kein annehmbares Angebot an Wohnraum vorfindet, entscheidet sie sich im Zweifel gegen diesen Arbeitgeber. Um diesen für den Wirtschaftsstandort Schleswig-Holstein negativen Mechanismus abzumildern, benötigt es mehr Wohnraum bzw. das passende Angebot an den entsprechenden Standorten. In diesem Positionspapier sind hierfür Ansatzpunkte definiert.