Bauleitplanung der Gemeinden

Als vorbereitender Bauleitplan (§ 5 BauGB) wird der Flächennutzungsplan (F-Plan) in der Regel für das gesamte Gemeindegebiet aufgestellt und soll die Art der Bodennutzung in den Grundzügen darstellen. Der F-Plan begründet keine Rechte für den Bürger, bindet aber die Gemeinde und die Fachplanungsbehörden bei ihren weiteren Planungen. Zum F-Plan gehört eine Begründung.

Der Bebauungsplan (B-Plan) dagegen ist der verbindliche Bauleitplan (§ 8 BauGB). Er wird jeweils für Teile des Gemeindegebiets aufgestellt und gibt als Festsetzung Art und Maß der möglichen baulichen Nutzung im Detail wieder. Die Inhalte des B-Plans müssen daher mit den Inhalten des F-Plans vereinbar sein. Der B-Plan ist rechtsverbindlich gegenüber jedermann. Er wird ebenso wie der F-Plan durch einen Beschluss der Gemeindevertretung als Satzungsrecht der Gemeinde verabschiedet. Die Aufstellung eines B-Plans erfolgt in einem besonders geregelten Verfahren (§§ 2 ff BauGB, siehe Kapitel 2.3 auf Seite 8). Ein B-Plan muss begründet werden.

Der Städtebauliche Vertrag (§ 11 BauGB) ist eine Kombination aus Baurecht und Erschließungsrecht. Es ist ein vereinfachtes Verfahren, bei dem einem privaten Träger per Vertrag die Realisierung eines bestimmten Vorhabens übertragen wird. Hiervon wird zumeist dann Gebrauch gemacht, wenn bei sehr komplexen Vorhaben zuvor schwierige Grundstücksverhältnisse (Zusammenlegung, Neuzuschnitt, Sanierung) zu klären, vorbereitende Maßnahmen erforderlich oder umfangreiche städtebauliche Planungen zu erarbeiten sind. Der private Träger organisiert die Vorbereitung und Durchführung auf eigene Kosten. Die Sicherung der gemeindlichen Ziele und Vorgaben sowie insbesondere auch die Mitwirkungsrechte der Bevölkerung sind in enger Abstimmung mit der Gemeinde sicherzustellen. Der Städtebauliche Vertrag bedarf der Schriftform. Er ist durch die Gemeindevertretung zu beschließen. Das Verfahren ist ansonsten weitgehend identisch mit dem von F- und B-Plänen. Von einem Städtebaulichen Vertrag kann immer dann Gebrauch gemacht werden, wenn über das eigentliche Ziel (z. B. Errichtung einer Produktionsstätte an einer bestimmten Stelle) Einigkeit besteht, die Details der Planung aber noch aufwendig erarbeitet werden müssen.

Der Vorhaben- und Erschließungsplan (VuE-Plan, § 12 BauGB), ist ebenfalls eine Kombination aus Baurecht und Erschließungsrecht. Auch hier überträgt die Gemeinde einem Vorhabenträger die Durchführung eines bestimmten Vorhabens einschließlich der dafür notwendigen Erschließung. Grundlage ist ein zuvor mit der Gemeinde abgestimmter Vertrag. Der Träger verpflichtet sich darin zur Durchführung innerhalb einer bestimmten Frist. Er trägt sämtliche Planungs- und Erschließungskosten. Ergebnis ist ein vorhabenbezogener Bebauungsplan. Von einem VuE-Plan kann immer dann Gebrauch gemacht werden, wenn über das zu errichtende Objekt bis in die Details weitgehend Einigkeit besteht.

Offene, geschlossene Bebauung, Einzel-, Doppel-, Reihenhäuser etc.

Die Grundflächenzahl (GRZ) legt den Flächenanteil eines Baugrundstücks fest, der überbaut werden darf.

Beispiel: GRZ 0,25 heißt, dass maximal ein Viertel (25%) der verfügbaren Grundstücksfläche bebaut werden darf.

Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt das Verhältnis der gesamten Geschossfläche aller Vollgeschosse der baulichen Anlagen auf einem Grundstück zu der Fläche des Baugrundstücks an. Sie steht damit ebenfalls in Relation zur verfügbaren Grundstücksgröße. Möglich ist aber auch die genaue Vorgabe der Geschossflächengröße, einer Baumassenzahl oder der Baumasse.

Beispiel: GFZ 0,5 heißt, dass auf einem 1.000 qm großen Grundstück maximal 500 qm Gebäudenutzflächen entstehen dürfen.

Bei der zulässigen Zahl der Vollgeschosse werden nur das Erdgeschoss und die weiteren Etagen gezählt. Nicht mit erfasst werden Keller- und Dachgeschoss.

Hier ist eine Firsthöhenbegrenzung üblich. Möglich ist aber auch eine genaue Vorgabe für die Höhe der Kelleroberkante in Bezug auf einen Fixpunkt in der Umgebung. Üblich sind zudem besondere Regelungen zur Dachform (z.B. Walmdach) und Dachneigung (z.B. 45°), zur Fristrichtung, zu den zu verwendenden Baumaterialien (z.B. roter Klinker).

Industriegebiete (GI) gemäß § 9 BauNVO dienen ausschließlich der Unterbringung von Gewerbebetrieben, und zwar vorwiegend von solchen Betrieben, die in anderen Baugebieten unzulässig sind. Bei Anlagen, für deren Errichtung, Betrieb oder wesentliche Änderung nach Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) ein Genehmigungsverfahren erforderlich ist, genügt es nicht, dass das Investitionsvorhaben allein nach Planungsrecht zulässig ist. Hier muss auch eine immissionsschutzrechtliche Unbedenklichkeitsbescheinigung durch die zuständige Behörde erteilt werden. Der Katalog genehmigungsbedürftiger Anlagen ist in der Vierten Verordnung zur Durchführung des BImSchG (4. BImSchV) enthalten. Die Art des Genehmigungsverfahrens richtet sich danach, ob in der Spalte b des Anhangs 1 der 4. BImSchV die geplante Anlage aufgeführt ist. Das Genehmigungsverfahren für Anlagen, die in Spalte c des Anhangs 1 mit dem Buchstaben G gekennzeichnet sind, richtet sich nach § 10 BImSchG, dem förmlichen Verfahren. Vorhaben, die sich aus mehreren Anlagen zusammensetzen und in der Spalte c des Anhangs 1 ein G und ein V haben, müssen ebenfalls nach § 10 BImSchG genehmigt werden, ebenso Anlagen, die mit einem V gekennzeichnet sind und zu deren Genehmigung nach § 3a des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) eine Umweltverträglichkeitsprüfung durchzuführen ist. Sollte in der Spalte c ein V enthalten sein, so ist nach § 19 BImSchG das vereinfachte Verfahren anzuwenden, solange nicht §§ 3a bis 3f UVPG anzuwenden sind. Die in Spalte d zusätzlich mit dem Buchstaben E gekennzeichneten Anlagen sind Anlagen nach Artikel 10 der Richtlinie 2010/75/EU über Industrieemissionen (integrierte Vermeidung und Verminderung der Umweltverschmutzung). Der Antragsteller, der beabsichtigt, eine Anlage nach der Industrieemissions-Richtlinie zu betreiben, in der relevante gefährliche Stoffe verwendet, erzeugt oder freigesetzt werden, hat mit den Genehmigungsunterlagen zusätzlich einen Bericht über den Ausgangszustand vorzulegen, wenn und soweit eine Verschmutzung des Bodens oder des Grundwassers auf dem Anlagengrundstück durch die relevanten gefährlichen Stoffe möglich ist. Weitere Informationen im Kapitel 3 auf Seite 17.

Gewerbegebiete (GE) gemäß § 8 BauNVO dienen vorwiegend der Unterbringung von Gewerbebetrieben mit dem Störungsgrad „nicht erheblich belästigend“. Auch bei Gewerbegebieten wird zunehmend von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, im BPlan die Nutzung aus Umweltschutzgründen weiter einzuschränken. Solche Einschränkungen sind verbindlich. Besondere Vorsicht ist für Gewerbebetriebe geboten, die genehmigungsbedürftige Anlagen nach BImSchG einsetzen oder in absehbarer Zeit einsetzen müssen. Nach gängiger Rechtsprechung gehören genehmigungsbedürftige Anlagen grundsätzlich in Industriegebiete. Danach wären selbst Anlagen, die nur dem vereinfachten Genehmigungsverfahren unterliegen, in einem Gewerbegebiet unzulässig. Verbreitete Genehmigungspraxis der Umweltämter ist es aber, auch Anlagen des vereinfachten Verfahrens in Gewerbegebieten zuzulassen. Hier besteht eine gewisse Rechtsunsicherheit. Wenn für ein Betriebsgrundstück, auf dem eine genehmigungsbedürftige Anlage steht oder in absehbarer Zeit stehen soll, ein B-Plan aufgestellt oder geändert werden soll, so ist besonders auf die Ausweisung als Industriegebiet zu achten. Besondere Vorsicht ist geboten, wenn Industriegebiete umgewidmet werden sollen (z. B. wegen heranrückender Wohnbebauung). Bestehende Anlagen genießen zwar Bestandsschutz, dieser reicht in der Regel aber nicht aus, um eine dauerhafte Weiterführung des Betriebes zu gewährleisten.

Sondergebiete (SO) gemäß §§ 10 und 11 BauNVO unterscheiden sich wesentlich von den Nutzungsformen der üblichen Baugebiete. Für sie wird eine eindeutige Zweckbestimmung und Art der Nutzung dauerhaft festgelegt. Problematisch wird die SO-Ausweisung immer dann, wenn später einmal die Art der Nutzung umgewandelt werden soll. Wirtschaftlich relevant sind zwei Arten der Sondergebiete.

Sondergebiete, die der Erholung dienen sind insbesondere Wochenendhausgebiete, Ferienhausgebiete und Campingplatzgebiete. • Als Sonstige Sondergebiete können ausgewiesen werden: o Gebiete für den Fremdenverkehr, Kurgebiete, Fremdenbeherbergung, o Ladengebiete, o Gebiete für Einkaufszentren und großflächige Handelsbetriebe, o Gebiete für Messen, Ausstellungen und Kongresse, o Gebiete für Hochschulen, o Klinikgebiete, o Hafengebiete o Gebiete für Anlagen für Forschung, Entwicklung oder Nutzung erneuerbarer Energien. Von besonderer wirtschaftlicher Relevanz sind dabei die Einkaufszentren und großflächigen Handelsbetriebe. Sie sind außer in Kerngebieten (vor allem in Ortszentren), nur in den für sie festgesetzten Sondergebieten (SO) zulässig. Für sie gelten besondere planerische Restriktionen, weil von ihnen üblicherweise erhebliche Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, den Verkehr, die Umwelt und die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich ausgehen können. Die Schwelle zur Großflächigkeit ist bei einer Verkaufsflächenzahl von 800 m² anzunehmen. Neben der Großflächigkeit kommt dem Merkmal der Auswirkungen entscheidende Bedeutung zu. Wegen der besonderen Komplexität und Schwierigkeit bei der Beurteilung solcher Vorhaben empfiehlt sich eine frühzeitige Kontaktaufnahme mit der IHK.

Anders als Industrie- und Gewerbegebiete sowie einschlägige Sondergebiete sind alle anderen Baugebiete gemäß §§ 2-7 BauNVO nicht allein von gewerblicher Nutzung geprägt. Gewerbebetriebe müssen sich vielmehr oft in enger Nachbarschaft mit anderen Nutzungen vertragen. Abhängig vom Störungsgrad des Betriebs gelten unterschiedliche Zulässigkeiten für die einzelnen Gebietstypen: 

Der Schutz des Wohnens nimmt also in der beschriebenen Reihenfolge zu. Anders ausgedrückt: Je stärker das Wohnen in einem Gebiet dominiert, desto geringer sind die Ansiedlungs- und Entwicklungschancen für Gewerbebetriebe. In Reinen Wohngebieten (WR) können Läden und nicht störende Handwerksbetriebe, die der Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebiets dienen, sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes nur in Ausnahmefällen zugelassen werden. Genehmigungsbedürftige Anlagen nach Immissionsschutzrecht sind in allen hier erwähnten Baugebieten grundsätzlich nicht zulässig.