Erlaubnispflicht für Immobiliardarlehensvermittler

Die Verordnung über die Immobiliardarlehensvermittlung (ImmVermV) trat am 7. Mai 2016 in Kraft und regelt Einzelheiten zur Sachkundeprüfung, Registrierung und Berufshaftpflichtversicherung.

Die Erlaubnispflicht des Immobiliardarlehensvermittlers (§ 34i GewO) erfasst die gewerbsmäßige Vermittlung von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen oder entsprechende entgeltliche Finanzierungshilfen und die Beratung zu solchen Verträgen.

Der „Immobiliar-Verbrauchsdarlehensvertrag“ ist laut gesetzlicher Definition eine Form der entgeltlichen Darlehensverträge. Abgeschlossen wird er zwischen einem Unternehmer als Darlehensgeber und einem Verbraucher als Darlehensnehmer. Der Vertrag ist durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert. Er kann auch dafür bestimmt sein, Eigentum an Grundstücken zu erwerben oder zu erhalten, bzw. an bestehenden oder zu errichtenden Gebäuden Darlehen für Baumaßnahmen einzusetzen. Und er kann zum Erwerben oder Erhalten von grundstücksgleichen Rechten dienen. Umgangssprachlich handelt es sich bei "Immobiliar-Verbraucherdarlehen" zumeist um Baufinanzierungen für Privatpersonen.

Der Gesetzgeber versteht unter "entgeltlichen Finanzierungshilfen" den entgeltlichen Zahlungsaufschub sowie die sonstige entgeltliche Finanzierungshilfe, die sich auf den Erwerb oder die Erhaltung des Eigentumsrechts an Grundstücken, an bestehenden oder zu errichtenden Gebäuden oder auf den Erwerb oder die Erhaltung von grundstücksgleichen Rechten beziehen. Ein unentgeltlicher Zahlungsaufschub ist als entgeltlicher Zahlungsaufschub anzusehen, wenn er davon abhängig gemacht wird, dass die Forderung durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert wird.

Die Erlaubnisvoraussetzungen für den Immobiliardarlehensvermittler orientieren sich an den bereits bekannten Bestimmungen für Finanzanlagen- und Versicherungsvermittler: Neben der notwendigen Zuverlässigkeit und den geordneten Vermögensverhältnissen hat der Immobiliardarlehensvermittler eine Berufshaftpflichtversicherung (oder eine gleichwertige Garantie) sowie Sachkunde nachzuweisen. Notwendig ist ferner, dass der Gewerbetreibende seine Hauptniederlassung oder seinen Hauptsitz im Inland hat und seine Tätigkeit als Immobiliardarlehensvermittler auch im Inland ausübt. Einzelheiten zur Berufshaftpflicht (oder der gleichwertigen Garantie) und der Sachkunde werden nicht durch das Gesetz selbst, sondern durch die Verordnung über die Immobiliardarlehensvermittlung (ImmVermV) geregelt.

In § 4 ImmVermV sind Details zur Sachkunde und gleichgestellte Berufsqualifikationen (Berufsabschlüsse, wie z. B. „Bankauffrau/-mann“ oder „Immobilienkauffrau/-mann“ ) geregelt. Ist keine entsprechende Sachkunde vorhanden, besteht die Möglichkeit zur Abnahme der Sachkundeprüfung zur/ zum „Geprüfte/-r Fachfrau/-mann für Immobiliardarlehensvermittlung IHK“. Diese Prüfung kann u.a. bei der IHK Potsdam oder der IHK Berlin durchgeführt werden. Nähere Informationen finden Sie bei diesen Kammern (siehe Link).

Das Gesetz sieht zudem vor, dass der Immobiliardarlehensvermittler Personen, die bei der Vermittlung oder Beratung (nicht zwangsläuftig unmittelbar) mitwirken oder in leitender Position für diese Tätigkeit verantwortlich sind, nur dann beschäftigen darf, wenn deren Zuverlässigkeit und Sachkunde geprüft wurde. Damit geht die Vorschrift im Anwendungsbereich über die vergleichbare Regelung der Finanzanlagenvermittler nach § 34f GewO hinaus, die nur die Beschäftigten dem Sachkundeerfordernis unterwirft, die unmittelbar bei der Beratung und Vermittlung, also am "point of advice/sale" mitwirken.

Die Erlaubnis- und Aufsichtszuständigkeit wird wie beim Finanzanlagenvermittlerrecht durch den jeweiligen Landesgesetzgeber bestimmt. In Brandenburg sind die örtlichen Gewerbeämter für die Erlaubnis zuständig, die Registrierung liegt bei den Industrie- und Handelskammern. Die entsprechenden Anträge zur Erlaubnis oder Registrierung gibt es beim zuständigen Gewerbeamt.

Für die Registrierung von Angestellten oder leitenden Mitarbeitern können sich Unternehmer direkt an die zuständige IHK wenden. Voraussetzung ist die vorhandene Erlaubnis § 34i GewO des Unternehmers.

Sowohl der Immobiliardarlehensvermittler als auch die unmittelbar bei der Vermittlung oder Beratung mitwirkenden oder dafür verantwortlichen Personen müssen unverzüglich nach Aufnahme ihrer Tätigkeit in das bereits vom Finanzanlagen- und Versicherungsvermittlerrecht bekannte Register nach § 11a GewO eingetragen werden.

Der Registrierungsantrag ist direkt nach Erlaubniserteilung § 34i GewO vom zuständigen Gewerbeamt an die IHK weiterzuleiten.

Das Register finden Sie unter www.vermittlerregister.info

Das Gesetz legt rechtliche Rahmenbedingungen für den Fall fest, dass der Vermittler eine „unabhängige Beratung“ anbietet oder als „unabhängiger Berater“ auftritt („Honorar- Immobiliardarlehensberater“). Danach muss er seiner Empfehlung, die die Bedürfnisse, die finanzielle Situation und die persönlichen Umstände des Kreditnehmers berücksichtigt, eine hinreichende Anzahl von auf dem Markt angebotenen Immobilienkreditverträgen zu Grunde legen. Zudem darf er vom Kreditgeber keine Zuwendungen annehmen oder von ihm in anderer Weise abhängig sein. Weitere Berufspflichten werden durch die sog.  ImmVermV festgelegt.

Die Vermittlung von Bausparverträgen wird von § 34i Absatz 1 GewO nicht erfasst, weil Bausparverträge als solche keine Immobilar-Verbraucherdarlehensverträge sind. Sie bilden allerdings eine Grundlage für den etwaigen späteren Abschluss eines Bausparvertrages. Bei diesem wird es sich oftmals um einen Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag handeln. Bei diesem kann es sich aber auch um einen Allgemein-Verbraucherdarlehensvertrag handeln.

Dieses Informationsblatt soll – als Service der Industrie- und Handelskammern – nur erste Hinweise geben und erhebt daher keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Obwohl es mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt wurde, kann eine Haftung für die inhaltliche Richtigkeit nicht übernommen werden.

Stand April 2023