Recht und Steuern
Zwei neue BGH Entscheidungen im Immobilienrecht
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat zwei richtungsweisende Urteile im Immobilienrecht gefällt. Einerseits wurde das Diskriminierungsverbot bei der Wohnraumvermietung nach § 19 AGG konkretisiert und die Haftung von Maklern für Benachteiligungen bei der Vergabe von Wohnungen gestärkt. Andererseits hat der BGH klargestellt, dass die Gewinnerzielungsabsicht bei der Untervermietung kein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 BGB darstellt und damit die Rechte von Vermietern gegenüber gewerblichen oder renditeorientierten Untervermietungen deutlich gefestigt.
1. Diskriminierungsverbot bei der Wohnungsvergabe – Makler haften nach AGG
Der BGH hat klargestellt: Auch Makler haften nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG), wenn sie Wohnungsbewerber wegen ihrer ethnischen Herkunft benachteiligen. Das zivilrechtliche Benachteiligungsverbot des § 19 Abs. 2 AGG gilt ausdrücklich auch für öffentlich angebotene Wohnungsvermietungen und umfasst sowohl Vermieter als auch Makler, sofern diese die Auswahl der Mietinteressenten steuern. Eine Benachteiligung liegt bereits vor, wenn Bewerber – etwa durch Vorenthalten eines Besichtigungstermins – allein wegen ihres Namens oder ihrer Herkunft schlechter behandelt werden als andere in vergleichbarer Lage. Das AGG schützt dabei nicht nur im Arbeitsleben, sondern auch beim Zugang zu Wohnraum (§ 2 Abs. 1 Nr. 8 AGG).
Testanfragen („Testing“) sind nach Auffassung des BGH ein zulässiges Beweismittel, sofern sie nicht rechtsmissbräuchlich eingesetzt werden. Der Nachweis einer Diskriminierung kann daher auch durch solche Vergleichsanfragen unter verschiedenen Namen geführt werden. Im Fall einer Benachteiligung besteht ein Anspruch auf Entschädigung, auch für immaterielle Schäden (§ 21 Abs. 2 AGG).
2. Untervermietung: Gewinnerzielung ist kein „berechtigtes Interesse“
Nach § 553 Abs. 1 BGB kann ein Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein „berechtigtes Interesse“ entsteht. Der BGH hat nun entschieden: Die Absicht, mit der Untervermietung Gewinn zu erzielen, stellt kein berechtigtes Interesse im Sinne des Gesetzes dar. Der Zweck des § 553 BGB ist es, dem Mieter die Wohnung zu erhalten, nicht aber, ihm eine Gewinnerzielung zu ermöglichen. Zulässige Interessen sind z. B. die Aufnahme eines Partners, beruflich bedingte doppelte Haushaltsführung oder finanzielle Entlastung, nicht aber die Erzielung von Einnahmen, die über die eigenen Wohnkosten hinausgehen.
Der Vermieter ist daher nicht verpflichtet, einer Untervermietung zuzustimmen, wenn der Mieter damit Gewinn erzielen will – unabhängig davon, ob die Mietpreisbremse eingehalten wird. Ein berechtigtes Interesse liegt nur vor, wenn die Untervermietung zur Deckung der eigenen Aufwendungen dient.
Fazit
- Diskriminierung bei der Wohnungsvergabe – auch durch Makler – ist nach dem AGG verboten und kann zu Entschädigungsansprüchen führen. Testanfragen sind als Beweismittel zulässig.
- Die Erlaubnis zur Untervermietung kann der Mieter nur verlangen, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt. Gewinnerzielung ist kein solches Interesse; der Vermieter muss in diesem Fall nicht zustimmen.