Zwischen Flächendruck und Reformbedarf

Wie können Gewerbestandorte flexibler, effizienter und attraktiver für Fachkräfte werden? Multifunktionale Quartiere können hierzu einen wichtigen Beitrag leisten – vorausgesetzt, Planung, Genehmigung und Zusammenarbeit werden stärker auf Durchmischung ausgerichtet.

Der digitale Strukturwandel, neue Konsum- und Lebensformen sowie veränderte Anforderungen an Arbeit und Produktion verändern Städte und Gewerbestandorte grundlegend. Die Transformation bestehender Gewerbegebiete gilt dabei als zentraler Hebel für eine wirtschaftlich leistungsfähige und zukunftsfeste Stadtentwicklung. „Kooperation ist kein Add-on, sondern die Voraussetzung für die erfolgreiche Transformation von bestehenden Gewerbegebieten hin zu multifunktionalen Quartieren“, sagt in dem Zusammenhang Dr. Katharina Hackenberg, Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR).

Wie Hackenberg erläutert, hat die klassische Trennung von Wohnen und Arbeiten dazu geführt, dass Produktion aus den Städten zunehmend verdrängt wurde. Dabei nehmen Gewerbe- und Industrieflächen rund 18,6 Prozent der Siedlungsflächen ein. Leitbilder wie die „Produktive Stadt“ der Neuen Leipzig-Charta setzen daher gezielt auf eine stärkere Nutzungsmischung – mit dem Ziel, Arbeiten, Wohnen und (emissionsärmere) Produktion wieder enger zu verzahnen. Das BBSR benennt drei zentrale Ansätze für die Transformation: kooperative Steuerung, planungsrechtliche Steuerung und die Unterstützung lokaler Initiativen. In der Praxis zeigen sich jedoch häufig Hürden – etwa durch unterschiedliche Interessen, fehlende Abstimmung oder unklare Zielbilder.

Auch aus planerischer Sicht gewinnen gemischte Quartiere an Bedeutung. Sarah End, Kernplan GmbH, betont, dass Städte eine effizientere Flächennutzung benötigen, während Unternehmen zugleich Wachstumsperspektiven und Fachkräfte brauchen. Klassisch getrennte Nutzungen gelten in dem Zusammenhang zunehmend als unflexibel: Monofunktionale Gewerbegebiete sind häufig außerhalb der Arbeitszeiten kaum belebt, während gemischte Quartiere Flächen besser auslasten und Wege verkürzen.

Gleichzeitig steigt die Komplexität: Unterschiedliche Nutzungen können Konflikte verursachen, etwa zwischen Wohnen und lärmintensivem Gewerbe. Entsprechend hoch sind die Anforderungen an Planung, Steuerung und Abstimmung. Zudem stoßen bestehende planungsrechtliche Instrumente an Grenzen, da sie vielfach noch auf klar getrennte Gebietstypen ausgerichtet sind. Flexiblere Kategorien wie „Mixed-Use“ können hier neue Spielräume eröffnen.

Wie eine solche Entwicklung gelingen kann, zeigt das Tabakquartier in Bremen. Auf dem rund 20 Hektar großen ehemaligen Industriestandort wurde nach dem Ende der Tabakproduktion seit 2018 schrittweise ein gemischt genutztes Quartier entwickelt. Grundlage sind ein übergeordneter Masterplan sowie mehrere Bebauungspläne – eng abgestimmt mit Stadt und Politik.

Ein zentraler Ansatz war die Weiterverwendung bestehender Gebäude. Ehemalige Fabrikhallen wurden in Büroflächen, Kulturangebote, Gastronomie und Veranstaltungsorte umgewandelt. Ergänzt wurde dies durch Neubauten für Wohnen, Arbeiten und soziale Infrastruktur. Heute zählt das Quartier rund 1.000 Wohnungen, etwa 300 Unternehmen sowie vielfältige Nutzungen aus Dienstleistung, Kultur, Sport und Hotellerie.