Reform der Maklercourtage bei Wohnimmobilienverkauf

Beauftragt der/die Verkäufer*in eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung den/die Makler*in, muss er/sie mindestens die Hälfte der Courtage tragen. Der/Die Käufer*in muss seinen/ihren Anteil der Courtage erst zahlen, wenn ihm/ihr gegenüber nachgewiesen wurde, dass auch der/die Verkäufer*in die Courtage gezahlt hat. Zudem bedürfen Maklerverträge über den Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung der Textform (beispielsweise E-Mail). Mündliche Vereinbarungen oder bloßes schlüssiges Handeln reichen nicht aus, um einen wirksamen Maklervertrag zu begründen. Mit der Reform sollen private Käufer von Wohnimmobilien in Bezug auf die Kaufnebenkosten entlastet werden.  

Grundsätzlich hat ein*e Immobilienmakler*in nach § 652 BGB einen Anspruch auf eine Maklerprovision, wenn  

Bisher gab es keine bundesweit einheitliche gesetzliche Regelung, wer die Maklerkosten bei einem Wohnimmobilienkauf zu tragen hatte. Das führte zu einer uneinheitlichen Handhabung. Teilweise wurden die Maklerkosten zwischen den Kaufparteien aufgeteilt, teilweise wurden die Maklerkosten nur dem/der Käufer*in auferlegt.  

Mit den §§ 656a-656d BGB führt der Gesetzgeber einheitliche Regelungen zur Maklercourtage bei Immobilienkaufverträgen über Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen ein.  

Anwendung finden die Neuregelungen nur auf Immobilienkaufverträge, bei denen der/die Käufer*in der Immobilie als Verbraucher handelt. Handelt der/die Käufer*in gewerblich, kann die Verteilung der Maklercourtage weiterhin anderweitig vereinbart werden.  

Für die Anwendung unbeachtlich ist, ob der/die Makler*in als Unternehmer*in oder lediglich als Gelegenheitsmakler*in tätig ist. In beiden Fällen finden die neuen Regelungen Anwendung.  

Der Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solches Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der Textform.  

In Bezug auf die Maklervergütung gilt: Wird ein*e Makler*in auf Grund zweier Maklerverträge sowohl für den/die Käufer*in als auch für den/die Verkäufer*in tätig, kann der/die Makler*in nur noch Vergütung von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangen. Hat der/die Makler*in mit einer Partei vereinbart, unentgeltlich tätig zu werden, kann er/sie auch von der anderen Partei keine Vergütung verlangen. Vereinbarungen, die der Abwälzung der Maklerkosten auf eine Vertragspartei dienen, sind nur wirksam, wenn die weitergereichten Kosten maximal 50 Prozent der Gesamtmaklerkosten betragen.  

Außerdem muss eine Partei ihren Anteil der Courtage erst zahlen, wenn ihr gegenüber nachgewiesen wurde, dass auch die andere Partei ihren Anteil der Courtage gezahlt hat. 

Beauftragt hingegen beispielsweise der/die Käufer*in allein eine*n Makler*in mit der Immobiliensuche, muss er/sie die Maklervergütung allein zahlen.  

Nein, die Reform der Maklercourtage bei Verkauf von Wohnimmobilien ändert an der Vermittlung von Mietwohnungen nichts. Für die Vermittlung von Mietwohnungen gilt seit Juni 2015 das Bestellerprinzip. Das heißt: Wer eine*n Makler*in bestellt, muss ihn/sie auch bezahlen. Beauftragt der/die Vermieter*in eine*n Makler*in für die Wohnungsvermittlung und findet der/die Makler*in einen Interessenten, so muss der/die künftige Mieter*in nichts zahlen. Der/Die Vermieter*in kann auch nicht im Nachhinein die Maklercourtrage vom/von der Mieter*in verlangen oder anderweitig auf ihn/sie umlegen.   

Das Gesetz gilt seit dem 23. Dezember 2020. Die Regelungen gelten für ab diesem Zeitpunkt geschlossene Maklerverträge. Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Abschlusses des Maklervertrags, nicht der Beurkundungstermin für den Kaufvertrag.