Niedersächsische Bauordnung – Aktuelle Änderungen aus der Novelle 2025

Seit dem 01. Juli 2025 gilt in Niedersachsen eine überarbeitete Fassung der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO). Nachdem die NBauO 2024 bereits ein erstes Änderungsverfahren durchlaufen hat, wurde sie 2025 erneut überarbeitet und ergänzt. Neben der Einführung von Neuerungen, wurden auch Klarstellungen und rechtliche Präzisierungen zur vorangegangenen Novelle vorgenommen. Zielsetzung der Novelle ist es weiterhin, Planerinnen und Planer sowie Bauherrinnen und Bauherren zu entlasten und Verfahren zu beschleunigen.
Die wichtigsten Änderungen zur Vorgängerfassung der Niedersächsischen Bauordnung sind:
§ 1 Absatz 2 NBauO
Regale und Regalanlagen innerhalb von Gebäuden, die weder Bestandteil der tragenden Baukonstruktion sind noch der Erschließung dienen, fallen künftig nicht mehr in den Anwendungsbereich der Niedersächsischen Bauordnung (§ 1 Abs. 2). Diese Regelung kann im Einzelfall die Umnutzung von Gebäuden / Gebäudeteilen zu Logistikhallen vereinfachen.
§ 2 Absatz 6 und 7 NBauO
Einführung einer Sonderregelung für nachträglich errichtete Dachgauben: Bestimmte Dachgeschossausbauten werden nicht mehr auf die durch Bebauungspläne vorgegebene Anzahl der Vollgeschosse angerechnet. Diese Neuerung unterstützt den Dachausbau zur Schaffung von Wohnraum.
§ 47 NBauO
Im Rahmen der NBauO-Änderung des Jahres 2024 wurde die Pflicht zur Bereitstellung von Parkplätzen beim Wohnungsbau abgeschafft. Nun wird einschränkend klargestellt, dass der Wegfall der Bereitstellungspflicht nur für neu geschaffene Wohnungen gilt. Der Rückbau oder die Umwidmung bestehender Stellplätze ist nicht (mehr) zulässig. Mit der Neuregelung soll verhindert, dass bereits bestehende Stellplätze, die ursprünglich Wohnungen zugeordnet waren, nachträglich entfernt oder anderweitig genutzt werden – was bislang rechtlich zulässig gewesen wäre.

§ 60 Abs. 1 NBauO – Anhang: Verfahrensfreie Baumaßnahmen
Die Liste für die sogenannten verfahrensfreien Bauvorhaben wurde erweitert bzw. geändert. Danach gelten zukünftig nachfolgenden Baumaßnahmen zusätzlich bzw. in geänderter Form als verfahrensfrei:
  • Gebäude ohne Aufenthaltsräume bis 75 m³ (im Außenbereich bis 40 m³)
  • Garagen bis 60 m² je Grundstück (Höhe max. 3 m)
  • Terrassenüberdachungen bis 40 m²
  • Wintergärten bis 30 m², max. 5 m Höhe, mit 3 m Grenzabstand
  • Balkonverglasungen und -überdachungen bis 30 m²
  • Erneuerung und Ersatz von Balkonen unter Beibehaltung der Bestandsgröße
  • Solarenergieanlagen im Geltungsbereich von städtebaulichen Satzungen
  • Freistehende Solarenergieanlagen bis 3 m Höhe und 9 m Länge (nicht im Außenbereich)
  • Windenergieanlagen auf Gebäuden bis 3 m Höhe
  • Freistehende Windenergieanlagen in Gewerbe- und Industriegebieten sowie im Außenbereich bis 15 m Höhe
  • Freistehende Windenergieanlagen außerhalb von Wohngebieten: bis 10 m Höhe
  • Austausch von Dacheindeckungen (wenn Maße gleichbleiben)
  • Dachänderungen zur Energieerzeugung
  • Realisierung von Dachgauben und Dacheinschnitte
  • Flutlichtanlagen bis 10 m Höhe
  • Verkaufsstände (nicht betretbar) bis 10 m³
  • Regale bis 7,5 m Lagerhöhe
Die gesamte Liste mit allen verfahrensfreien Baumaßnahmen ist der NBauO als Anhang zu § 60 Abs. 1 NBauO beigefügt.
Erläuternder Hinweis zum Anhang:
Im Zusammenhang mit der Auflistung der verfahrensfreien Bauvorhaben gemäß NBauO wird sehr oft die Frage gestellt: Was bedeutet „verfahrensfrei“ bzw. wo liegt der Unterschied zu „genehmigungsfrei“.
Generell ist zunächst festzuhalten: Der Unterschied zwischen verfahrensfrei und genehmigungsfrei liegt in der Art und dem Umfang der behördlichen Beteiligung beim Bauvorhaben. Beide Begriffe stammen aus dem Bauordnungsrecht, bedeuten aber nicht dasselbe.
Bei verfahrensfreien Baumaßnahmen gilt:
Es muss kein Bauantrag gestellt werden.
  • Es ist kein Genehmigungsverfahren erforderlich.
    Die Baumaßnahme ist von der Genehmigungspflicht ausgenommen, weil sie im Gesetz ausdrücklich als verfahrensfrei genannt ist
    (z. B. in § 60 NBauO).
  • Aber: Es müssen trotzdem alle geltenden Vorschriften einhalten werden, wie z. B. Abstandsflächen, Brandschutz, Denkmalschutz, Bebauungsplan etc..
  • Wichtig: Die Verantwortung der Planung liegt vollständig bei der Bauherrin / beim Bauherrn. Das heißt, wird bei oder nach der Umsetzung des Bauvorhabens die Nichteinhaltung von Vorschriften festgestellt, dann gehen alle daraus folgenden Maßnahmen (Rückbau, Abriss, Umbau usw.) zu Lasten der Bauherrin / des Bauherrn.
Beispiel: Eine Garage bis 60 m² auf einem Grundstück ist verfahrensfrei – man darfst sie bauen, muss aber sicherstellen, dass alle baurechtlichen Anforderungen erfüllt werden. Hier besteht oft die Problematik, dass den Bauenden nicht alle einzuhaltenden Vorgaben und Vorschriften bekannt sind. Im besten Fall können die Verstöße durch Nachbesserungen behoben werden. Im schlechtesten Fall ist ein kompletter Rückbau erforderlich.
Bei genehmigungsfreien Baumaßnahmen gilt:
  • Es gibt kein formelles Genehmigungsverfahren, aber das Vorhaben kann anderen Verfahren unterliegen, z. B. einer Anzeige- oder Zustimmungsregelung. Insofern kann es sein, dass Unterlagen eingereicht werden müssen, damit die Behörde prüfen kann, ob das Vorhaben genehmigungsfrei ist.
Der Begriff wird oft im Zusammenhang mit vereinfachten Verfahren verwendet, z. B. bei bestimmten Nutzungsänderungen oder Umbauten. Beispielsweise kann eine Nutzungsänderung eines Raumes zu Wohnzwecken genehmigungsfrei sein – aber sie muss ggf. angezeigt werden oder der Nachweis geführt werden, dass keine Genehmigung erforderlich ist.
§ 67 Abs. 4 NBauO
Im § 67 der NBauO wird der Absatz 4 neu eingeführt. Er betrifft insbesondere Anlagen zur Erzeugung erneuerbarer Energien und setzt europarechtliche Vorgaben aus der Erneuerbare-Energien-Richtlinie um. Wenn eine Baumaßnahme den Bau, das Repowering oder den Betrieb von Anlagen zur Erzeugung erneuerbarer Energie betrifft (gemäß Artikel 16 Abs. 1 Satz 1 der EU-Richtlinie), gilt:
  • Zentrale Anlaufstelle: Das Baugenehmigungsverfahren wird auf Antrag der Entwurfsverfasserin bzw. des Entwurfsverfassers einheitlich über die zuständige Bauaufsichtsbehörde als zentrale Anlaufstelle abgewickelt.
  • Begleitung und Beratung: Die Anlaufstelle berät und unterstützt während des gesamten Verfahrens.
  • Transparente Verfahrensführung: Die Anlaufstelle führt die Beteiligten transparent durch das Verfahren, bis alle Entscheidungen getroffen sind.
  • Informationsbereitstellung: Die Anlaufstelle stellt eine Übersicht über weitere Genehmigungs- oder Zulassungserfordernisse, einen Zeitplan für die Verfahren sowie ein Verfahrenshandbuch elektronisch zur Verfügung.
  • Koordination: Die Anlaufstelle wirkt darauf hin, dass alle beteiligten Behörden ihre Entscheidungen koordiniert und fristgerecht treffen.
Zielsetzung der Neuregelung ist, die Planung und Genehmigung von Energieprojekten zu beschleunigen, insbesondere im Kontext der Energiewende. Vor diesem Hintergrund enthält § 69 NBauO für Anlagen zur Erzeugung erneuerbarer Energien ergänzende Bestimmungen über den Ablauf des Genehmigungsverfahrens – insbesondere im Hinblick auf die Prüfung der Vollständigkeit (innerhalb von vier Wochen, sofern bei den Planunterlagen Vollständigkeit und Mangelfreiheit vorliegt) des Bauantrages und die zulässige Dauer des Genehmigungsverfahrens.
Stand: 23.10.2025