Gewerbemietrecht: Mietzahlung nach Eingang der Kündigung nicht mehr rechtzeitig

Der Fall: Ein großer Lebensmittelkonzern hatte 2015 zwei separate Mietverträge für ein Logistikzentrum abgeschlossen. Die Mietzahlungen für Mai und Juni 2023 blieben zunächst aus. Grund seien Personalengpässe in der Buchhaltung des Konzerns. Nach einer telefonischen Mahnung am 26. Juni 2023 kündigte die Vermieterin beide Mietverträge am 28. Juni 2023 fristlos. Der Lebensmittelkonzern wies die ausstehenden Zahlungen von insgesamt rund 200.000 Euro noch am selben Tag an, wobei der Betrag erst am Folgetag, dem 29. Juni 2023, dem Vermieterkonto gutgeschrieben wurde.

Zu spät, wie das Landgericht Bamberg entschied. Die fristlose Kündigung sei wirksam. Nach den vertraglichen Vereinbarungen war für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung der Geldeingang auf dem Vermieterkonto maßgeblich. Da die Zahlung erst nach Zugang der Kündigung einging, konnte sie die Kündigung nicht mehr verhindern. Die vom Mieter angeführten Personalengpässe in der Buchhaltung wertete das Gericht nicht als Entschuldigung. Als Teilnehmer am Geschäftsverkehr hätte der Konzern durch Daueraufträge oder Einzugsermächtigungen für pünktliche Zahlungen sorgen müssen.

Die fristlose Kündigung stützte sich auf § 543 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 3a BGB. Demnach kann ein Mietverhältnis fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Mietzahlung in Verzug ist. Anders als bei Wohnraummietverträgen kann bei Gewerberaummietverträgen eine verspätete Zahlung nach Kündigungszugang die Kündigung nicht mehr unwirksam machen.