Gewerbemietrecht: Schlüsselrückgabe lässt Verjährung von Ersatzansprüchen beginnen

Der Fall: Der Mieter von Gewerberäumen kündigte seinen Mietvertrag im März 2020 , versäumte dabei aber die vereinbarte Kündigungsfrist, so dass das Mietverhältnis bis zum 4. Juni 2021 lief. Bereits am 31. Dezember 2020 zog er aus den Mieträumen aus und warf die Schlüssel in den Hausbriefkasten des Vermieters. Dieser erklärte mit Schreiben vom 7. Januar 2021, dass die Rückgabe der Schlüssel ausdrücklich gegen seinen Willen erfolgt und er nicht empfangsbereit sei. Im Juni 2021 forderte der Vermieter den Mieter erfolglos auf, näher bezeichnete Schäden an den Räumen zu beseitigen. Ende August 2021 beantragte er über seine Schadensersatzforderungen von mehr als 30.000 Euro einen Mahnbescheid. Der Mieter wendete ein, etwaige Schadensersatzansprüche des Vermieters seien verjährt.

Zu Recht, wie der BGH entschied. Die Schadensersatzansprüche des Vermieters seien verjährt. Gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten, beginnend mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Die Verjährungsfrist habe spätestens Anfang 2021 begonnen, als der Vermieter Kenntnis vom Schlüsseleinwurf hatte. Zu diesem Zeitpunkt hatte er die Mietsache im Sinne des Gesetzes zurückerhalten. Als der Antrag auf Erlass eines Mahnbescheides im August 2021 bei Gericht einging, war Verjährung bereits eingetreten.

Der Rückerhalt der Mietsache setzt eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, denn erst dann kann sich dieser ungestört ein Bild über den Zustand der Mietsache machen. Zudem muss der Mieter den Besitz vollständig und unzweideutig aufgeben. Es genügt nicht aus, dem Vermieter vorübergehend eine Besichtigung zu ermöglichen. Diese Voraussetzungen waren hier mit dem Einwurf des Schlüssels in den Briefkasten erfüllt. Der Mieter hatte keinen Zugang mehr zu den Mieträumen, während der Vermieter ungehinderten Zugriff und damit die Möglichkeit der ungestörten Untersuchung erhalten hatte. Keine Voraussetzung für den Rückerhalt ist hingegen die Rückgabe der Mietsache im Sinne von § 546 Abs. 1 BGB oder die Beendigung des Mietverhältnisses. Deshalb können Schadensersatzansprüche des Vermieters auch schon vor Ende des Mietverhältnisses verjähren.

Zwar sei ein Vermieter nicht verpflichtet, die Mietsache jederzeit „auf Zuruf“ zurückzunehmen. Hat er sie aber tatsächlich wie vorliegend durch den Besitz der Schlüssel zurückerhalten, beginnt die Verjährung unabhängig davon zu laufen, ob er zur vorzeitigen Rücknahme verpflichtet gewesen wäre. Dass dem Vermieter die Änderung der Besitzverhältnisse durch Einwurf der Schlüssel aufgedrängt wurde, ändere nach Ansicht des BGH hieran nichts. Dem Vermieter entstehe durch den vorzeitigen Rückerhalt der Mietsache auch kein unbilliger Nachteil. Zwar müsse er tätig werden, um die Verjährung seiner Ansprüche zu verhindern. Andererseits seien die Ansprüche wegen des Zustandes der Mietsache schnell geklärt. Schließlich lasse der Rückerhalt der Mietsache weder etwaige Ansprüche auf Zahlung von Miete entfallen noch schließe er Ansprüche wegen Pflichtwidrigkeiten des Mieters vor Ende der Mietzeit aus.