BGH: Ohne eGbR-Eintragung keine Grundstücksübertragung

Im zugrunde liegenden Fall hielten zwei GbR jeweils Immobilien. Die Gesellschafter – zwei Privatpersonen – beschlossen noch im Dezember 2023 die Auflösung der Gesellschaften und vereinbarten, die Grundstücke zu gleichen Teilen auf sich zu übertragen. Der Eintragungsantrag beim Grundbuchamt erfolgte jedoch erst im Februar 2024.

Das Grundbuchamt weigerte sich, die Auflassung einzutragen. Es verwies auf das seit dem 1. Januar 2024 geltende Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts („MoPeG“); danach dürfen keine Änderungen im Grundbuch für eine GbR eingetragen werden, solange die GbR noch nach altem Recht eingetragen ist. Eine GbR muss sich seit dem 1. Januar 2024 zuerst im Gesellschaftsregister eintragen lassen und daraufhin ihre Eintragung im Grundbuch berichtigen lassen. Ohne diese Voreintragung können Grundstücksgeschäfte nicht mehr vorgenommen werden. Das gelte – so das Grundbuchamt – auch für die Auflösung der GbR und die intendierte Übertragung der Grundstücke an die Gesellschafter.

Der BGH bestätigte vollumfänglich die Entscheidungen des Grundbuchamts. Das Gesetz (§ 47 Abs. 2 GBO, Art. 229 § 21 EGBGB) schreibt generell eine Voreintragung der GbR in das Gesellschaftsregister und die Berichtigung ihres Grundbucheintrags vor. Ohne diese beiden Verfahrensschritte können Änderungen an Rechten der GbR im Grundbuch nicht eingetragen werden. Ausnahmen von diesem Grundsatz kämen laut BGH (zum jetzigen Zeitpunkt) nicht mehr in Betracht. Für Anträge zum Grundbuch vor dem 1. Januar 2024 galt noch eine Übergangsregelung. Diese ist mittlerweile abgelaufen und kam schon im entschiedenen Fall nicht mehr zum Tragen.

Verfügungen einer GbR über Rechte im Grundbuch setzen nunmehr deren vorherige Eintragung im Gesellschaftsregister voraus - und zwar völlig unabhängig davon, ob außenstehende Dritte beteiligt sind oder nicht. (sam)