Steuern

Die neue Grundsteuer

1. Einführung – Anlass für die Neuregelung der Grundsteuer

Grund für die Neuregelung der Grundsteuer ist eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahre 2018. Dieses hat mit Urteil vom 10. April 2018 (Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts (BVerfGE 148, 147 – 217)) die Vorschriften zur Einheitsbewertung für die Bemessung der Grundsteuer für verfassungswidrig und eine gesetzliche Neuregelung ab dem Kalenderjahr 2025 für erforderlich erklärt. Der Bundesgesetzgeber hat daraufhin im November 2019 das Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz – GrStRefG) verabschiedet. Der wesentliche Aspekt des Gesetzes liegt in der Neuregelung des Bewertungsrechts für Grundsteuerzwecke und der Normierung einer regelmäßigen Hauptfeststellung, erstmals zum 1. Januar 2022, im Bewertungsgesetz (BewG). Im Zusammenhang mit der Neuregelung haben die Länder die Möglichkeit erhalten, vom Bundesrecht abweichende Vorschriften zu treffen (sogenannte Länderöffnungsklausel).
Tipp: Informationen zur Grundsteuer in anderen Bundesländern finden Sie über die eigens dafür eingerichtete Landingpage der Bundesländer.
Die Freie und Hansestadt Hamburg hat von der Länderöffnungsklausel Gebrauch gemacht und sich mit dem Hamburgischen Grundsteuergesetz (HmbGrStG) für das sog. Wohnlagemodell entschieden. Anders als bei dem Bundesmodell wird es in Hamburg für die Grundstücke des Grundvermögens nur eine einmalige Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte auf den 1. Januar 2022 geben. Mit Ausnahme des Land- und forstwirtschaftlichen Vermögens ist eine weitere Hauptfeststellung nicht nötig und es erfolgt zukünftig nur bei Änderungen der Verhältnisse eine Fortschreibung der Grundsteuerwerte.
Die Grundstücke werden ausschließlich anhand der Grundstücks- und Gebäudeflächen bewertet. Diese werden jeweils mit einer sogenannten Äquivalenzzahl (wertunabhängiger Zahlenwert je m² Boden und Grundfläche) multipliziert. Bei Wohngebäuden wird zusätzlich auf Ebene der Messzahl die Wohnlage des Grundstücks berücksichtigt. Unterschieden wird zwischen „normaler“ und „guter“ Wohnlage. Die Lagekategorie ergibt sich aus dem Wohnanlagenverzeichnis des Hamburger Mietenspiegels. Für denkmalgeschützte Gebäude und den sozialen Wohnungsbau sind ebenfalls Ermäßigungen möglich. Die jeweiligen Ermäßigungen werden sich in den Grundsteuermessbescheiden, die gegen Ende 2024 von den Finanzämtern verschickt werden, auswirken. Die bisher geltenden bewertungsrechtlichen Begriffe der Gebäude und Betriebsvorrichtungen werden weiterhin unverändert zugrunde gelegt.
Im Bereich des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens gelten in Hamburg überwiegend die Regelungen des Bundesmodells.
Eine wichtige Änderung betrifft die Anzeigepflicht. Steuerpflichtige sind zukünftig verpflichtet, Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse, die sich auf die Höhe der Grundsteuerwerte auswirken oder zu einer Nachfeststellung oder der Aufhebung der Grundsteuerwerte führen können, bis zum 31. März des Folgejahres, in dem sich diese Verhältnisse geändert haben, anzuzeigen. Eine Änderung der Verhältnisse kann sich z.B. ergeben durch
  • Höhe des Hebesatzes
  • Bauliche Veränderungen (Veränderung der Nutzfläche)
  • Geänderte Eigentumsverhältnisse

2. Gegenstand der Grundsteuer und Grundsteuerarten

Der Grundsteuer unterliegt der in Hamburg befindliche Grundbesitz. Es werden dabei alle bebauten und unbebauten Grundstücke sowie land- und forstwirtschaftlicher Grundbesitz von der Grundsteuer erfasst.
Das Grundsteuergesetz unterscheidet zwischen zwei Arten, der „Grundsteuer A“ für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke und der „Grundsteuer B“ für alle übrigen bebauten und unbebauten Grundstücke.
Daneben hat Hamburg die Möglichkeit genutzt für unbebaute baureife Grundstücke einen gesonderten Hebesatz festzusetzen (Grundsteuer C). Die Einzelheiten, insbesondere die Höhe des erhöhten Hebesatzes, werden bis 2024 festgelegt. Mit dieser Möglichkeit verfolgt die FHH das Ziel, Spekulation zu verteuern und finanzielle Anreize für die Schaffung von Wohnraum auf baureifen Grundstücken zu setzen.

2.1 Ermittlung der Grundsteuer

Die Ermittlung der Grundsteuer ab 2025 erfolgt in drei selbständigen, aufeinander folgenden Verfahrensstufen:
Stufe 1 (Bewertungsebene)
Als erstes werden die jeweiligen Grundsteuerwerte (Fläche des Grund und Bodens x Äquivalenzzahl; Fläche des Gebäudes x Äquivalenzzahl) festgestellt. Die Grundsteuerwerte (Äquivalenzbeträge) werden in einem Grundsteuerbescheid bekannt gegeben. Der Bescheid dient als Grundlage für die weiteren Berechnungsschritte und enthält keine Zahlungsaufforderung.
Zusammengefasst:
Flächen x Äquivalenzzahl (0,04 Euro/qm f.Grundstücksfläche, 0,50 Euro/qm f.Gebäudefläche ) = Grundsteuerwert
Stufe 2 (Messbetragsebene)
Die Grundsteuerwertbeträge werden dann mit der jeweiligen Grundsteuermesszahl (Nutzfläche: 0,87, Wohnfläche: 0,7) multipliziert. Anschließend werden auf dieser Stufe etwaige Ermäßigungen für (Wohn-)lage, geförderten Wohnraum und Denkmal-/Ensembleschutz berücksichtigt). Der sich so ergebende Grundsteuermessbetrag wird mit dem Grundsteuermessbescheid bekannt gegeben. Auch dieser Bescheid dient als Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer und enthält ebenfalls keine Zahlungsaufforderung.
Zusammengefasst:
Grundsteuerwert Gebäudefläche x Messzahl (Nutzfläche: 0,87, Wohnfläche: 0,7), (ggf. x Ermäßigung normale Lage 0,75, ggf. x Ermäßigung geförderter Wohnraum 0,75, ggf. x Ermäßigung Baudenkmal 0,75) = Grundsteuermessbetrag
Stufe 3 (Grundsteuer)
Auf den Grundsteuermessbetrag wird der jeweils gültige Hebesatz angewendet. Dieser beträgt 2025
  • für die Grundsteuer A 100%,
  • für die Grundsteuer B 975% und
  • für die Grundsteuer C 8.000%).
Der Grundsteuerbescheid enthält die Zahlungsaufforderung. Die ersten Grundsteuerbescheide werden voraussichtlich im März 2025 versandt.
Die Grundsteuer B berechnet sich danach wie folgt:
Grundsteuerwert Grund und Boden x Steuermesszahl
+ Grundsteuerwert Wohnfläche x Steuermesszahl
(Berücksichtigung von etwaigen Ermäßigungen
für geförderten Wohnraum,
Wohnlage, Baudenkmal)
+ Grundsteuerwert Nutzfläche x Steuermesszahl
(Ggf. Berücksichtigung einer Ermäßigung
für Baudenkmal)
= Grundsteuermessbetrag
Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = Grundsteuer
Beispiel:
Einfamilienhaus in Hamburg in guter Wohnlage. Wohnfläche 100 m², Grundstücksfläche 1000 m². Berechnung des Grundsteuermessbetrags:
Fläche Grundstück x Äquivalenzzahl = Äquivalenzbetrag des Grundstücks
1000 m² x 0,04 € / m² = 40 Euro
Fläche des Gebäudes x Äquivalenzzahl = Äquivalenzbetrag des Gebäudes
100 m² x 0,50 € / m² = 50 Euro
Äquivalenzbetrag des Grundstücks x Grundsteuermesszahl 40 Euro x 1 = 40 Euro
+ Äquivalenzbetrag des Gebäudes x Grundsteuermesszahl 50 x 70 % (Lageermäßigung wg. guter Lage 0%) = 35 Euro
= Grundsteuermessbetrag 75 Euro
Bei einem Hebesatz von 975 % würde die Grundsteuer in diesem Fall 731,25 Euro pro Jahr betragen.
Weitere Beispielrechnungen können Sie auf hamburg.de einsehen.
Hinweis: Die Einführung der neuen Grundsteuer erfolgt sowohl innerhalb des Wohn- also auch des Nicht-Wohnbereiches jeweils in der Gesamtheit aufkommensneutral. Im konkreten Einzelfall ist jedoch mit einem “Mehr” oder “Weniger” der Höhe der Grundsteuer zu rechnen. Ob für eine konkrete Immobilie mit der neuen Grundsteuer eine höhere Grundsteuer verbunden ist, hängt dabei vom Einzelfall ab. Es kann jedoch grob davon ausgegangen werden, dass ältere Immobilien tendenziell höher belastet werden, als bisher. Diese Immobilien haben davon, dass seit 1964 keine Hauptfeststellung stattgefunden hat, eher von einer niedrigen Besteuerung profitiert, weil deren Einheitswert im laufe der Jahre nicht - wie eigentlich vorgesehen - an die Entwicklung der Verkehrswerte angepasst worden ist, sofern dieser nicht aus anderen Gründen zwischenzeitlich neu festgesetzt worden ist. Neuere Immobilien werden dagegen möglicherweise sogar entlastet.
Die Feststellung der Grundsteuerwerte und die Festsetzung und Erhebung der Grundsteuer für Hamburg erfolgt weiterhin durch das Finanzamt für Verkehrsteuern und Grundbesitz in Hamburg, Gorch-Fock-Wall 11, 20355 Hamburg (Finanzamt).
Begriffserklärungen:
  • Hebesatz: Der Hebesatz ist der Steuersatz, den Hamburg auf den Grundsteuermessbetrag anwendet. Hamburg legt diesen Prozentsatz (Hebesatz) eigenständig fest. Dabei muss der Hebesatz jeweils einheitlich sein für 1. die in Hamburg liegenden Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) und 2. die in Hamburg liegenden übrigen, bebauten und unbebauten Grundstücke (Grundsteuer B). Für unbebaute baureife Grundstücke hat Hamburg einen gesonderten Hebesatz festgesetzt (Grundsteuer C). Die Hebesätze werden für ein oder mehrere Kalenderjahre festgesetzt.
  • Äquivalenzzahl: Als Belastungsgrund für die Besteuerung ist die Äquivalenz vorgesehen, d. h. die Teilhabe an der Infrastruktur, die nicht durch Beiträge und Gebühren abgedeckt ist (z. B. Schulen, Brandschutz, Räumungsdienste, Spielplätze und Wirtschaftsförderung). Als alleiniger Maßstab dient die physikalische Fläche, welche die potenzielle Teilhabe abbilden soll. Künftig werden unabhängig von ihrer Nutzung Grundstücksflächen mit 0,04 €/qm multipliziert und Wohn- bzw. Nutzflächen mit 0,50 €/qm.

2.2 Ermäßigungen

Mögliche Ermäßigungen der Grundsteuermesszahlen ergeben sich aus § 4 HmbGrStG, u. a. für Wohnnutzung (wird automatisch berücksichtigt), Wohnlage (wird automatisch berücksichtigt), sozialen Wohnungsbau, Denkmalschutz und für öffentliche Förderung.
Der Grundsteuerwert der Wohnflächen wird um die Messzahl 0,7 (d.h. auf 70 %) ermäßigt, § 4 Abs. 1 HmbGrStG. Soweit eine normale Wohnlage vorliegt, erfolgt eine Ermäßigung der Grundsteuermesszahl für den Äquivalenzbetrag um 25 v.H, § 4 Abs. 2 HmbGrStG. Aus dem Wohnlagenverzeichnis lässt sich entnehmen, welche Wohnlage im jeweiligen Fall vorliegt und ob eine Ermäßigung in Betracht kommt.
Hinweis: In Hamburg wird bei der Wohnlage zwischen „normal“ und „gut“ unterschieden und damit das nähere Wohnumfeld beschrieben. In die Kategorie „gut“ fallen Wohnungen, die Lagevorteile gegenüber der normalen Wohnlage (z.B. Grünflächenanteil, Entfernung zum Einzelhandel) haben und bei denen diese Vorteile überwiegen. Zu beachten ist, dass sich die Wohnlage bereits innerhalb eines Wohnviertels, einer Straße, aber auch einer Straßenseite verändern kann.
Eine Ermäßigung der Grundsteuermesszahlen erfolgt ebenfalls, soweit es sich bei den Wohnflächen um öffentlich geförderten Wohnraum handelt, § 4 Abs. 4 HmbGrStG und dieser den Bindungen des Hamburgischen Wohnraumförderungsgesetzes unterliegt.
Im Bereich des Denkmalschutzes ermäßigt sich die Grundsteuermesszahl nach § 4 Abs. 3 HmbGrStG um 25 v.H., wenn ein Baudenkmal nach § 4 Abs. 2 S.1 oder ein Ensemble nach § 4 Abs. 3 des Denkmalschutzgesetzes vorliegt. Diese Ermäßigung kommt auch für gewerblich genutzte Immobilien in Betracht.
Nach § 4 Abs. 5 HmbGrStG sind die Ermäßigungen für Baudenkmäler und Wohnflächen auf Antrag zu gewähren, wenn die jeweiligen Voraussetzungen zum jeweiligen Zeitpunkt vorliegen. Es besteht die Möglichkeit, bei Erfüllung der jeweiligen Voraussetzungen, mehrere Ermäßigungen für ein Objekt zu erhalten.

2.3 Nicht-Wohnflächen

Sofern Flächen nicht zu Wohnzwecken, also insbesondere für unternehmerische Zwecke, verwendet werden, ist die Nutzfläche maßgeblich. Zu Nutzflächen zählen Flächen, die betrieblichen (z.B. Werkstätten, Verkaufsläden, Büroräume), öffentlichen oder sonstigen Zwecken (z.B. Vereinsräume) dienen und keine Wohnflächen sind. Der Begriff Nutzfläche ist gesetzlich nicht definiert. Im Sinne des HmbGrStG berechnet sich die Nutzfläche insbesondere nach der DIN 277.
Die Flächen sollen vorrangig nach dieser Methode berechnet werden und nur, wenn die Berechnung mit einem unverhältnismäßigen Aufwand verbunden ist, darf hilfsweise eine ausschließlich mathematische Berechnung der Flächen erfolgen.
Hinweis: Umfangreiche Hinweise zu Wohnflächen und Nutzflächen finden Sie Erlass zur Anwendung des Hamburgischen Grundsteuergesetzes (AEHmbGrStG) zu § 2 HmbGrSG, A H 2.1 ff.
Für Räume, die nicht Wohnzwecken dienen, bei denen aber eine Wohnflächenermittlung vorliegt, kann diese hilfsweise übernommen werden, z.B. bei einer Arztpraxis in einem Wohnhaus.
Beispiel:
Auf einem Grundstück befindet sich ein mehrgeschossiges Gebäude, das wie folgt genutzt wird:
420 m² Wohnfläche
200 m² Nutzfläche
davon 100 m² betriebliche genutzte Flächen, 50 m² Kellerräume in einem Nutzungszusammenhang mit Wohnflächen und
50 m² Kellerräume in einem Nutzungszusammenhang mit den betrieblich genutzten Flächen
Es liegt eine Wohnfläche von 420 m² und eine Nutzfläche von 150 m² und damit eine Gebäudefläche im Sinne des HmbGrStG von insgesamt 570 m2 vor. Die zur Wohnfläche gehörenden Kellerräume (Nutzfläche 50 m²) sind hierbei nicht zu berücksichtigen.
A H 2.1 Absatz 7 des AEHmbGrStG enthält eine nicht abschließende Aufzählung von zu Nutzflächen gehörenden Flächen.

2.4 Unbebaute Grundstücke

Ein Grundstück gilt als unbebaut, wenn die Gesamtgebäudefläche für alle auf dem Grundstück errichteten Bauwerke zusammen weniger als 30 m² beträgt, siehe A H 2.5 Abs. 1 S. 1 AEHmbGrStG. In diesem Fall ist auf die tatsächlich vorhandenen Bauwerke und nicht auf die wirtschaftlichen Einheiten abzustellen.
Beispiel:
Auf einem Flurstück mit 500 m² befindet sich ein Lagerhaus mit 10 gleichgroßen Lagerräumen und insgesamt 250 m² Nutzfläche jeweils im unterschiedlichen Teileigentum. Die wirtschaftlichen Einheiten haben für sich genommen nur 25 m², sie sind aber vollständig als Nutzflächen zu erklären. Das Grundstück ist bebaut.

2.5 Wohnflächen

Wohnflächen sind alle Flächen, die Wohnzwecken dienen. Die Ermittlung der Wohnfläche erfolgt nach der Wohnflächenverordnung vom 25. November 2003 – BGBl. I S. 2346 in der jeweils geltenden Fassung. Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst dabei die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören.
Werden Garagen im räumlichen Zusammenhang zur Wohnnutzung verwendet, der sie zugeordnet sind, bleiben diese bis zu einer Fläche von insgesamt 50 m² außer Ansatz. Dies gilt auch für Garagen, die eine eigene wirtschaftliche Einheit bilden, § 2 Abs. 2 HmbGrStG i.V.m. A H 2.2 AEHmbGrStG. Unter Garagen versteht man dabei eine meist abschließbare, überdachte oder überdeckte und durch feste Wände (mit Garagentor) umschlossene Abstellmöglichkeit für Fahrzeuge, vgl. A H 2.2. Absatz 1 AEHmbGrStG. Carports, die nach mehreren Seiten offen sind, sind nicht als Gebäude anzusehen und bleiben daher bei der Gebäudefläche unberücksichtigt.
Beispiel:
In einem mehrgeschossigen Gebäude eines Eigentümers ist das komplette Erdgeschoss als Ladenfläche vermietet, in den drei Obergeschossen befinden sich Wohnungen. In einer Tiefgarage sind 15 Stellplätze, vier davon sind als Duplex-Garagenplätze gebaut (übereinanderliegende elektrisch erreichbare Stellflächen).
Sechs Stellplätze mit 72 m² Stell- und gleichzeitig Nutzfläche sind dem Gewerbe zuzuordnen. Die neun Stellplätze inklusive der vier Duplex-Garagenplätze sind der Wohnnutzung zuzuordnen. Sie haben 108 m² Stellfläche, aber da die Duplex-Garagen für die vier Stellplätze nur die gleiche Nutzfläche benötigen, wie anderenfalls zwei normale Stellplätze, ergibt sich für sie nur eine Nutzfläche von insgesamt 84 m². Hiervon ist der Freibetrag von 50 m² abzuziehen, so dass sich insgesamt eine Nutzfläche von 106 m² ergibt.
Nutzflächen von Nebengebäuden (z.B. Schuppen oder Gartenhäuschen) bleiben bis zu einer Fläche von 30 m² außer Ansatz, sofern sie sich in räumlichem Zusammenhang zur Wohnnutzung befinden, § 2 Abs. 3 HmbGrStG. Dies gilt auch, sofern es sich bei den Nebengebäuden um eine eigene wirtschaftliche Einheit handelt.
Beispiel:
Auf einem Grundstück mit Einfamilienhaus befindet sich ein Nebengebäude, in dem sowohl eine Garage mit einer Nutzfläche von 40 m² als auch Abstellräume mit einer Nutzfläche von 20 m² untergebracht sind. Auf dem Grundstück befindet sich außerdem ein Gartenhaus mit einer Nutzfläche von 15 m².
Die Nutzfläche der Garage wird nach § 2 Abs. 2 HmbGrStG nicht berücksichtigt, da sie kleiner als 50 m² ist. Von der Nutzfläche der Abstellräume und des Gartenhauses bleiben nach § 2 Abs. 3 HmbGrStG insgesamt 30 m² (Freibetrag) unberücksichtigt, so dass 5 m² als Nutzfläche zu erfassen sind.

2.6 Angaben zu Flächen, Gemarkung, Grundbuchblatt

Aus einem Kaufvertrag oder Grunderwerbsteuerbescheid lassen sich ggf. Angaben entnehmen zu Grundbuchblatt und Flurstück. Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen, (Gebäude-) Versicherungs- oder Finanzierungsunterlagen und Bauunterlagen können Angaben zur Wohn- und Nutzfläche enthalten. Abgesehen von diesen Quellen können Flurstück, Gemarkung und Flurstücks-Fläche abgerufen werden unter https://serviceportal.hamburg.de.
Die Grundstücksfläche lässt sich z.B. aus dem Kaufvertrag für das Grundstück entnehmen. Die Flurstücksfläche kann unter der o.g. Adresse abgerufen werden.
Weitere Informationen finden sich in der Anleitung zur Anlage Grundstück unter www.elster.de.
Hinweis: Umfangreiche Hinweise zu Wohnflächen und Nutzflächen finden Sie zu § 2 HmbGrSG, A H 2.1 ff. AEHmbGrStG.

3. Form und Frist der Steuererklärungen

Alle Eigentümerinnen und Eigentümer wurden am 22. März 2022 zur Abgabe der Feststellungserklärung für die Hauptfeststellung auf den 1. Januar 2022 durch öffentliche Bekanntmachung im Amtlichen Anzeiger aufgefordert. Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts (Feststellungserklärung) war in der Zeit vom 1. Juli 2022 bis 31. Januar 2023 möglichst über das Online-Portal Mein ELSTER (https://www.elster.de) abzugeben.
Hinweis: Die Frist zur Abgabe der Feststellungserklärung wurde zwischenzeitlich vom 31. Oktober 2022 auf den 31. Januar 2023 verlängert.
Zu zahlen ist die neue Grundsteuer erst ab dem Kalenderjahr 2025.

3.1 Verpflichtung zur Abgabe der Erklärung

Zur Abgabe der Feststellungserklärungen ist grundsätzlich die Eigentümerin oder der Eigentümer eines Grundstücks bzw. eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft verpflichtet. Bei mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücken, ist die Erbbauberechtigte oder der Erbbauberechtigte unter Mitwirkung des Eigentümers bzw. der Eigentümerin des Grundstücks zur Abgabe einer Feststellungserklärung verpflichtet. Maßgebend für die persönliche Erklärungspflicht sind entsprechend der Allgemeinverfügung vom 22. März 2022 die Verhältnisse am 1. Januar 2022.
Hinweis: Bei Eigentumsübertragungen, die um den Jahreswechsel 2021/22 erfolgt sind, konnte es möglicherweise schwierig sein zu beurteilen, ob noch der alte Eigentümer oder bereits der neue Eigentümer zur Abgabe der Feststellungserklärung verpflichtet war. Hierbei ist zu beachten, dass mit Eigentümer in diesem Zusammenhang gem. § 228 Abs. 3 Nr. 1 BewG i.V.m. A B 228 Abs. 4 des Erlasses zur Anwendung des HmbGrStG der wirtschaftliche Eigentümer gemeint ist. Es kommt also darauf an, wann die wirtschaftliche Verfügungsmacht verschafft worden ist. Vom Grundsatz her geht das wirtschaftliche Eigentum mit dem Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzen und Lasten an dem jeweiligen Objekt auf den neuen Eigentümer über. Das Datum des Abschlusses eines notariellen Kaufvertrages oder das Datum der Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch sind daher nur begrenzt bis gar nicht aussagekräftig. Es kommt dabei allerdings immer auf den Einzelfall an. In solchen Fällen empfiehlt es sich deshalb stets, Rücksprache mit dem zuständigen Finanzamt zu halten.
Die Verpflichtung zur Abgabe der Steuererklärung gilt gleichermaßen für beratene und unberatene Erklärungspflichtige und sowohl für steuerbehafteten als auch steuerbefreiten Grundbesitz.
Bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden sind zwei Feststellungserklärungen erforderlich: Für den Grund und Boden hat die Eigentümerin bzw. der Eigentümer des Grund und Bodens und für die Gebäude hat die (wirtschaftliche) bzw. der (wirtschaftliche) Eigentümer des Gebäudes eine Feststellungserklärung abzugeben.

3.2 Form der Erklärung

Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts soll elektronisch über das Internetportal Mein ELSTER an das Finanzamt übermittelt werden. Für die elektronisch authentifizierte Übermittlung ist ein Zertifikat nötig, welches z.B. auch für die elektronische Übermittlung der Einkommensteuererklärung genutzt wird. Ein Zertifikat kann nach Registrierung über das ELSTER Portal beantragt werden.
Hinweis: Bitte berücksichtigen Sie bei der Abgabe Ihrer Erklärung, dass für eine Registrierung bei ELSTER mindestens 2 Wochen Zeit eingeplant werden sollten!
Sofern Eigentümerinnen und Eigentümer nicht die Möglichkeiten zur elektronischen Übermittlung der Erklärung haben, dürfen sie durch nahe Angehörige unterstützt werden. Die nahen Angehörigen können hierfür die eigene Registrierung bei ELSTER verwenden, um die Erklärung abzugeben. Grundstücks- und Hausverwaltungen sind befugt, für die von Ihnen verwalteten Objekte die Feststellungserklärungen zu erstellen und abzugeben.
Die Vordrucke zur Erklärungsabgabe finden sich ab dem 1. Juli 2022 unter www.elster.de. Nach Möglichkeit soll die Abgabe nach Ausfüllen der Vordrucke direkt über das Portal erfolgen. Die Vordrucke stehen bereits jetzt als Muster zur Verfügung und können im Internet eingesehen werden. Die Feststellungserklärungen sind über www.elster.de abzugeben, als weitere Möglichkeit kann der elektronisch ausfüllbare Erklärungsvordruck auf www.grundsteuer-hamburg.de verwendet werden. Ein Versand von Formularen ist nicht vorgesehen.
Allerdings werden in den Informations- und Annahmestellen der Einkommensteuer-Finanzämter auf Anfrage Papiervordrucke ausgegeben.

3.3 Mögliche Folgen verspäteter oder Nichtabgabe von Erklärungen

Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts ist eine Feststellungserklärung i.S.d. §§ 149 ff. Abgabenordnung (AO). Aus diesem Grunde kann die Erklärungsabgabe ggf. mit einem Zwangsgeld erzwungen werden. Bei Nichtabgabe oder verspäteter Abgabe der Erklärung kann das Finanzamt die Daten schätzen und einen Verspätungszuschlag festsetzen. Auch nach einer Schätzung durch das Finanzamt bleiben die Steuerpflichtigen zur Abgabe der Feststellungserklärung verpflichtet. Die Nichtabgabe kann zudem steuerstrafrechtliche Folgen haben.

4. Fälligkeit der Grundsteuer

Der Jahresbetrag der Grundsteuer ist in 4 Raten zu den jeweiligen Fälligkeitsterminen zu zahlen. Der erste Fälligkeitstermin wurde von der Finanzverwaltung vom 15. Februar 2025 auf den 30. April 2025 verschoben. Für 2025 ergeben sich daraus folgende Fälligkeitstermine:
  • 30. April 2025 (ab 2026 dann 15. Februar)
  • 15. Mai 2025
  • 15. August 2025
  • 15. November 2025
Hinweis: Um Doppelzahlungen zu vermeiden empfiehlt die Finanzverwaltung etwaige bestehende Daueraufträge zur Zahlung der alten Grundsteuer im Dezember 2024 zu löschen und statt dessen mit dem entsprechenden Vordruck ein SEPA-Mandat einzurichten. Bereits bestehende SEPA-Mandate behalten ihre Gültigkeit. Für jede Steuernummer ist ein eigenes SEPA-Mandat erforderlich. Die Zahlung der Grundsteuer per Überweisung oder mittels eines neuen Dauerauftrages bleibt natürlich möglich; die Fälligkeiten und andere Änderungen, insb. bei der Höhe der Grundsteuer, müssen Steuerpflichtige dann allerdings selbst nachhalten.

5. Härtefallregelung

In § 8 HmbGrStG ist der Erlass der Grundsteuer in Härtefällen vorgesehen. Näher ausgestaltet wird diese Härtefallregelung in A H 8 AEHmbGrStG. Voraussetzung für einen Erlass ist demnach das Vorliegen einer erheblichen Äquivalenzstörung. Eine Äquivalenzstörung liegt vor, wenn dem Äquivalenzprinzip widersprechende, systemwidrige Belastungen vorliegen und dadurch die Gesamtäquivalenz deutlich gestört ist.
Vereinfacht gesagt besagt das Äquivalenzprinzip der Grundsteuer, dass der Beitrag der Steuerpflichtigen über die von ihnen zu zahlende Grundsteuer möglichst dem Vorteil entsprechen sollte, den die Steuerpflichtigen durch die (potenzielle) Nutzung der vorhandenen öffentlichen Infrastruktur ziehen. Die Steuerpflichtigen beteiligen sich auf diese Weise über die Grundsteuer an den Kosten öffentlicher Infrastruktur. Besteht in diesem Verhältnis ein Ungleichgewicht, kann eine Äquivalenzstörung vorliegen.
Wann eine Äquivalenzstörung “erheblich” und die Gesamtäquivalenz “deutlich” gestört ist, wird vom Gesetz und vom AEHmbGrStG nicht definiert. Es handelt sich mithin um offene Rechtsbegriffe. Fest steht, dass es sich bei der Prüfung von Härtefällen i.S.v. § 8 HmbGrStG stets um Einzelfallprüfungen handelt. A H 8.3 AEHmbGrStG enthält jedoch nicht abschließende Regelbeispiele, in denen ein Härtefall vorliegen könnte. Typische Fallkonstellationen sind demnach:
  • Eingeschränkte Erreichbarkeit durch die Lage
  • Überschreiten der Gesamtnutzungsdauer
  • Übergröße
  • Nutzungseinschränkung
  • Sturmfluten
  • Privater Hochwasserschutz im hochwassergefährdeten Tiedegebiet der Elbe
  • Unorganischer Aufbau
Hinweis: Nähere Informationen zu den jeweiligen Regelbeispielen entnehmen Sie bitte A H 8.3 AEHmbGrStG. Trotz der Nähe eines Einzelfalls zu einem der Regelbeispiele kann es sein, dass in der Gesamtschau doch kein Härtefall vorliegt (Einzelfallprüfung), vgl. A H 8.3 S. 3 AEHmbGrStG.
Der Antrag auf Erlass der Grundsteuer soll bis zu dem auf den Erlasszeitraum folgenden 31. März gestellt werden und braucht nicht jährlich neu gestellt werden. Gleichwohl gilt die generelle Verpflichtung, dass Änderungen der maßgeblichen Verhältnisse dem Finanzamt für Verkehrsteuern und Grundbesitz mitzuteilen sind. Der Härtefall soll durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesen werden.

6. Informationen und Dokumente der Finanzverwaltung (Rechtsgrundlagen, Anleitungen, Infoblätter usw.)

Weiterführende Informationen rund um die Grundsteuer in Hamburg und anderen Bundesländern finden Sie auf folgenden Seiten:
Trotz sorgfältiger Prüfung können wir für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben in diesem Merkblatt keine Gewähr übernehmen. Bitte wenden Sie sich im Zweifelsfall an das für Ihr Unternehmen zuständige Finanzamt.
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Stand: Februar 2025