Standort
Nutzungsänderung von baulichen Anlagen
Sie möchten Räume oder ein Gebäude künftig anders nutzen als bisher? Dann kann eine Nutzungsänderung vorliegen – auch wenn Sie nichts umbauen.
Wann liegt eine Nutzungsänderung vor?
Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn sich die bisher genehmigte Nutzung eines Gebäudes oder einzelner Räume ändert. Entscheidend ist grundsätzlich die zuletzt genehmigte Nutzung.
Diese finden Sie in der Baugenehmigung. Liegen Ihnen die Unterlagen nicht vor, können Sie sich an die zuständige Bauaufsichtsbehörde wenden.
Beispiele für Nutzungsänderungen sind:
- ein Lebensmittelladen wird zur Gaststätte,
- eine Wohnung wird zum Büro oder zur Praxis,
- ein Büro wird zu Wohnraum,
- ein Dach- oder Kellerraum wird zu Wohnraum,
- ein Ladenlokal wird für eine andere gewerbliche Nutzung verwendet.
Brauche ich eine Baugenehmigung?
Durch die Novelle der Brandenburgischen Bauordnung (BbgBO) kann eine Nutzungsänderung verfahrensfrei sein. Dafür müssen einige Voraussetzungen gegeben sein. Wenn eine Nutzungsänderung als verfahrensfrei behandelt wird, bedeutet dies, dass Sie die Gemeinde oder Bauaufsichtsbehörde nicht informieren müssen. Sie könnten sofort die Räume umnutzen. Es kann jedoch ratsam sein, nicht ohne Rücksprache mit der zuständigen Baugenehmigungsbehörde oder einem sachkundigen Fachplaner von der Verfahrensfreiheit auszugehen. Es muss nämlich eigenverantwortlich die Einhaltung geltender Vorschriften garantiert werden. Liegen hier Verstöße vor, droht eine Nutzungsuntersagung.
Folgende Voraussetzungen müssen gegeben sein, damit eine Nutzungsänderung verfahrensfrei ist:
- das umgenutzte Gebäude darf kein Sonderbau sein (eine Liste über Sonderbauten finden Sie im §2 Absatz 4 BbgBO)
- die Nutzungsänderung darf nicht dem geltenden B-Plan vor Ort widersprechen. Es ist auch ein B-Plan zu beachten, der sich noch in Aufstellung befindet
- befreit eine Kommune Sie von den Vorgaben eines B-Plans dürfen die sogenannten “Grundzüge der Planung” nicht beeinträchtigt werden. Es handelt sich um wesentliche Festsetzungen des B-Plans
- im Innenbereich muss sich das Gebäude in die nähere Umgebung einfügen und darf das Ortsbild nicht beeinträchtigen (weitere Informationen siehe §34 BauGB)
- wenn das Gebäude im Außenbereich liegt (§35 BauGB), sind nur ausgewählte Nutzungen zulässig, z.B. Land- und Forstwirtschaft
Wenn das Vorhaben nicht verfahrensfrei ist, gilt das vereinfachte Genehmigungsverfahren nach §63 BbgBO. Ob eine Baugenehmigung erforderlich ist oder ein anderes Verfahren infrage kommt, hängt vom konkreten Vorhaben ab.
Wichtig: Auch wenn keine Baugenehmigung erforderlich ist, müssen die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden.
Ist die geplante Nutzung am Standort zulässig?
Neben der Brandenburgischen Bauordnung muss auch das Bauplanungsrecht beachtet werden. Nicht jede Nutzung ist an jedem Standort zulässig. Welche Nutzungen möglich sind, kann sich zum Beispiel aus einem Bebauungsplan ergeben. Gibt es keinen entsprechenden Bebauungsplan, kann sich die Zulässigkeit im unbeplanten Innenbereich nach § 34 Baugesetzbuch richten.
Unser Tipp: Erst prüfen, dann unterschreiben
- Bevor Sie eine Immobilie mieten oder kaufen, sollten Sie klären: Welche Nutzung ist für die Räume genehmigt?
- Ist die geplante Nutzung an diesem Standort zulässig?
- Ist eine Baugenehmigung erforderlich oder kommt ein anderes Verfahren infrage?
- Sind weitere Genehmigungen oder Anforderungen zu beachten?
Bauantrag und weitere Informationen
Ist eine Baugenehmigung erforderlich, wird der Bauantrag bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eingereicht. Seit dem 01. Oktober 2026 wird der Bauantrag digital über das Virtuelle Bauamt Brandenburg gestellt.
Welche Unterlagen und Nachweise erforderlich sind, hängt vom jeweiligen Vorhaben ab.