Verwalter darf nicht gleichzeitig als Makler auftreten
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 21.05.2026 (I ZR 224/25) entschieden, dass eine Hausverwaltung für die Vermittlung von Wohnungen aus dem von ihr selbst verwalteten Bestand keine Provision verlangen darf.
Das gilt nicht nur gegenüber Wohnungssuchenden, sondern auch gegenüber Vermietern beziehungsweise Eigentümern.
Die im Verwaltervertrag vereinbarte zusätzliche Vergütung für Neuvermietungen verstieß nach Auffassung des BGH gegen § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG und war daher unwirksam. Die Regelung in § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG steht im Dienst der allgemeinen Zielrichtung des Wohnungsvermittlungsgesetzes, den Mieter vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen zu schützen.
Hiermit steht es in Einklang, dass der Wohnungsvermittler eine Provision für die Vermittlung von ihm verwalteter Wohnräume weder vom Wohnungssuchenden noch vom Vermieter verlangen kann. Die wirtschaftliche Position des Mieters kann auch dann ungerechtfertigt geschwächt sein, wenn nicht er, sondern der Vermieter dem Wohnungsvermittler und -verwalter eine Provision schuldet.
In einem solchen Fall besteht die Gefahr, dass der Vermieter die angefallene Vergütung über eine höhere Miete auf den Mieter umlegt und ihn dadurch mittelbar mit Zusatzkosten belastet, die dieser bei eigener Beauftragung des – im „Lager“ des Vermieters stehenden – Wohnungsvermittlers und -verwalters nicht tragen müsste.
Durch die strikte Trennung zwischen Wohnungsvermittlung und -verwaltung sowie die dadurch hergestellte Markttransparenz ist gewährleistet, dass dem Mieter weder unmittelbar noch mittelbar eine ihn wirtschaftlich zusätzlich belastende Provision des – mit dem Vermieter durch den Verwaltervertrag wirtschaftlich verflochtenen – Wohnungsvermittlers aufgebürdet wird.
Bereits gezahlte Provisionen können grundsätzlich nach den allgemeinen Rückforderungsregeln zurückverlangt werden.
Hinweis:
Hausverwaltungs- und Maklerverträge sollten von Ihnen geprüft werden, wenn Verwaltung und Vermittlung in einer Hand liegen. Eine zusätzliche Provision für die Neuvermietung verwalteter Wohnungen ist in diesen Fällen rechtlich nicht zulässig. Eine bloße personelle Trennung innerhalb desselben Unternehmens reicht in der Regel nicht aus.
Hausverwaltungs- und Maklerverträge sollten von Ihnen geprüft werden, wenn Verwaltung und Vermittlung in einer Hand liegen. Eine zusätzliche Provision für die Neuvermietung verwalteter Wohnungen ist in diesen Fällen rechtlich nicht zulässig. Eine bloße personelle Trennung innerhalb desselben Unternehmens reicht in der Regel nicht aus.
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