Schonfristzahlung und ordentliche Kündigung
Der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 30.09.2026 – VIII ZR 21/26) hat entschieden, dass eine rechtzeitige Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nur die fristlose Kündigung wegen Mietrückständen unwirksam macht. Eine daneben erklärte ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs bleibt davon grundsätzlich unberührt. Die Entscheidung betrifft nur die Wohnraummiete.
War ein Mieter mit der Miete in Verzug, kann der Vermieter nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB fristlos kündigen. Zahlt der Mieter die Rückstände innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, wird die fristlose Kündigung rückwirkend unwirksam.
Der BGH hat nun klargestellt: Diese Heilung gilt nicht für eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. Der Mietrückstand bleibt auch nach der Zahlung ein Kündigungsgrund für die ordentliche Kündigung. Eine analoge Anwendung der Schonfristregelung auf § 573 BGB kommt nicht in Betracht.
Nach vollständiger Ausgleichung der Rückstände kann im Einzelfall jedoch eine Berufung auf die ordentliche Kündigung gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßen.
Praxistipp:
Bei erheblichem Zahlungsverzug kann eine Kombination aus fristloser und hilfsweise ordentlicher Kündigung sinnvoll sein. Die ordentliche Kündigung sollte ausdrücklich auf den Zahlungsverzug gestützt werden. Nach einer Schonfristzahlung darf der Vermieter nicht automatisch davon ausgehen, dass auch die ordentliche Kündigung unwirksam geworden ist.
Für Gewerberaummietverhältnisse gelten die vertraglichen Regelungen. Eine Übertragung der Rechtsprechung ist nicht möglich.
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